深房地指数工作办公室
第一部分 深圳经济特区房地产市场价格综述

一、深圳市房地产市场近期价格影响因素综合分析
1、影响市场供应的因素：国家及我市实行宏观调控政策，对我市房地产市场供应影响显著。地价不断上涨利率提高、严控开发贷款、提高房地产开发资本金比例，提高了开发成本；严格控制土地供应，经营性土地实行招标拍卖挂牌出让，减少了土地供应；严格控制农用地转建设用地审批；市场存量房地产进一步消化，上述因素影响了近阶段我市房地产市场的供应和价格变动。此外，二手房交易的进一步活跃，存量土地的激活，也替代性地缓解了市场供应的不足。

2、影响市场需求的因素：个人购房抵押贷款比例的提高，物业税政策的即将实施，最高人民法院关于“居民生活必需住房不得拍卖、抵债”的司法解释于2005年1月生效，对房地产“泡沫”的担心等因素对我市房地产市场的需求产生了一定影响；我市人口不断增长，加入WTO后国际资本加速进入国内，对各类房地产的需求显著增加，人民币升值的心理预期，CEPA实施导致的需求增加等因素则促进了房地产市场的需求。

二、深圳市房地产市场宏观调控效果显著，4季度市场持续小幅增长，全年呈现整体平稳运行、结构性优化与局部显著发展的态势
       2004年，由于受到各种因素综合影响，深圳整体经济呈现上半年较弱，三季度渐强，第四季度持续走高走稳的态势。与此同时，我市房地产投资增速也在前三季度持续放缓的基础上继续放缓，继续保持平稳、规范、理性的发展态势。今年以来，我市继续严格控制土地的供应规模，特别是房地产用地规模，房地产开发投资的增幅持续下降，房地产市场宏观调控效果显著，市场供给明显得到控制，市场需求持续旺盛，商品房空置面积继续减少，供给和需求的总量基本均衡。采取局部增减控制土地供应，引导、分散过度集中的开发投资。商品房需求稳定增长，商业、办公类销售大幅上升，市场产品结构更加合理。全市各区中，南山、宝安、龙岗三区继续位居销售面积前三甲，呈现局部显著发展的态势。

       深圳市统计信息局的信息显示：2004年我市国内生产总值，按可比口径计算比去年同期增长17.3%，增幅仅次于2003年的19.2%，达到3400亿元，实现了历史性跨越。从GDP增幅来看，分别是一季度19.1%、二季度17.4%、三季度17.3%、第四季度继续回落，全年增长17.3%，整体经济持续在高位平稳运行，经济总量呈现逐季扩大态势。工业生产持续快速高效增长，投资规模不断扩大，但房地产开发增幅降低，交通、港口、邮电显著增长，进出口贸易扩大，吸引外资恢复增长，财政金融形势良好，消费物价平稳，生产价格高位运行，企业景气回升。2004年全市城镇居民可支配收入为27,596元/人，比去年同期增长6.4%；居民收入水平进一步提高，消费能力进一步提高。人口快速增加，市场规模扩大，消费升级加快，消费对经济增长的拉动不断增强，但是消费的拉动作用尚有很大的挖掘潜力。

       截至9月底，我市固定资产投资额累计完成751.96亿元，比去年同期增长23.7%，高出去年同期增幅3.9个百分点，其中，房地产开发投资额累计完成315.23亿元，比去年同期增长5.11%，增幅比去年同期下降4.32个百分点。而全年完成1090亿元，比上年增长14.9%。其中，房地产开发投资额累计完成432亿元，比去年同期增长4.7%，增幅继续回落。2004年房地产投资占固定资产投资的比重为36.9%，低于2003年的41.92%，表明固定资产投资结构进一步优化。

       从商品房建设规模看，截至9月底，商品房施工面积为2,386.82万平方米，同比下降6.57%，其中商品住宅施工面积1,800.02万平方米，同比下降9.16%；商品房新开工面积637.34万平方米，同比减少4.42%；商品房竣工面积398.35万平方米，同比减少20.99%，其中商品住宅竣工面积300.42万平方米，同比减少26.61%。2004年全年统计，商品房施工面积3368.92万平方米，比上年增长18.7%，其中住宅施工面积2493.44万平方米，同比增长20.3%；商品房竣工面积690.76万平方米，同比下降32.3%，其中，住宅竣工面积535.86万平方米，同比下降34.4%。由于及时增加土地供应，清理历史遗留问题土地，导致2004年施工面积大幅度增加，在2年内将导致房地产供应增加；同时，市场存量房地产数量急剧减少，导致短时间内供不应求。可见，市场将在短期内冲高震荡，并寻求均衡。

       从商品房销售情况看，截至9月底，商品房销售面积658.32万平方米，比去年同期增长9.64%，其中商品住宅的销售面积分别为581.77万平方米，比去年同期增加3.87%。前三季度三级市场房地产（二手楼）交易面积达498.85万平方米，比去年同期增长47.93%。截至12月底，商品房销售面积约935.85万平方米，比去年增长6.61%，其中商品住宅的销售面积分别为820.13万平方米，比去年增加1.01%，商业、办公类销售面积分别为65.01万平方米、27.54万平方米，分别比2003年增长65.12%、40.94%，商业办公类的崛起，也是呈现结构性发展的一个证据。全年三级市场房地产（二手楼）交易面积达686.58万平方米，比去年同期增长38.19%。数据显示，绝对销售面积全年持续增长，但相对增幅逐季回落，全年总体增幅呈现回落态势。
从商品房空置情况看，近年来，我市空置的商品房不断被消化，商品房空置面积持续减少。2003年底，我市商品房空置面积为241.06万平方米，同比减少2.34％。至2004年9月底，我市商品房空置面积为216.7万平方米，同比减少13.45％。其中住宅空置面积为133.67万平方米，同比减少12.6％。2004年全年，我市商品房空置面积为216.7万平方米，同比减少13.45％。其中住宅空置面积为133.67万平方米，同比减少12.6％。

三、2004年4季度，深圳经济特区房价、地价总水平呈小幅上升趋势，房租总水平也转降为升，二手房价格上升明显
       在深圳经济特区房地产供给规模继续得到控制、房地产销售形势持续看好的背景之下，深圳经济特区的房价、地价总水平呈持续小幅上升的态势；在房屋租赁市场方面，由于二手房交易火暴，随着城中村的改造不断完善租赁居住环境，私房租赁逐渐受到亲睐，市场供应受到一定影响，在市场机制的作用下，房屋租赁价格总水平转跌为升。在土地供应方面,本季度土地出让主要集中在特区外进行，而特区内没有发生土地出让。
1、深圳房价指数（见表1.1—1.5） 房价指数总水平：今年第4季度与上期相比，深圳特区综合房价指数及各分类房价指数均呈小幅上升，其中相对显著的是办公指数（1.03%）；本年度综合房价指数及各分类房价指数累计变化均呈小幅上扬，其中相对显著的住宅三级指数（3.49%）。各分类分区房价指数的季度变化、年度变化走势：住宅二级指数方面，本季度除南山区微幅下跌（0.70%）外，其他各区均微幅上涨，其中罗湖区相对显著（1.47%）；本年度变化最显著的是盐田区（3.29%），其他各区小幅上涨。住宅三级指数方面，本季度南山区、盐田区相对显著，分别为1.32%、1.41%，而罗湖区、福田区涨幅不明显；本年度上涨显著的是罗湖区（4.78%）、南山区（3.29%），其他两区上涨幅度不到3%。办公指数方面，本季度除罗湖区上涨明显外（2.99%），其他各区微幅变化（福田区、盐田区上涨，南山区下跌）；本年度上涨显著的是罗湖区（3.73%），其他各区小幅变化（福田区、盐田区上涨，南山区下跌）。商业指数方面，本季度福田区上涨相对明显（3.37%），罗湖区轻微上涨，南山区下跌明显（2.6%），盐田区轻微下跌；本年度以福田区上涨明显（2.63%），其他各区轻微下跌。

2、深圳房租指数（见表2.1—2.5） 房租指数总水平：今年第4季度与上期相比，深圳特区综合房租指数及各分类房租指数均明显上升，除商业（1.82%）外其他均达到2%以上，相对显著的是工业指数（3.82%）；本年度综合房租指数及各分类房租指数累计变化更是上涨明显均在3%左右，工业达到4.33%。各分类分区房租指数的季度变化、年度变化走势：住宅房租指数方面，本季度各区变化依次为南山区上涨4.21%、福田区上涨3.92%、罗湖区持平、盐田区下跌0.73%；本年度各区变化依次为南山区上涨9.34%、福田区上涨5.13%、罗湖区轻微下跌0.60%、盐田区下跌3.87%。办公房租指数方面，本季度各区上涨幅度分别是，盐田区3.65%、福田区3.56%、南山区2.66%、罗湖区2.28%；本年度上涨显著的是南山区（9.29%），盐田区上涨3.94%、福田区上涨2.65%、罗湖区轻微上涨0.47%。商业房租指数方面，本季度上涨异常明显的是福田区（11.68%），南山区上涨3.73%，罗湖区上涨0.02%，盐田区持平；本年度以盐田区下跌明显（2.49%），其他各区小幅上涨2—3%。工业房租指数方面，本季度上涨明显的是罗湖区（5.56%），福田区（3.42%），南山区、盐田区分别下跌3.33%、4.52%；本年度以福田区区上涨明显（6.43%），其他各区明显下跌3—4%。

3、深圳地价指数（见表3.1—3.5） 地价指数总水平：今年第4季度与上期相比，深圳特区综合地价指数及各分类地价指数均轻微上升，相对显著的工业指数上涨只有0.54%；本年度综合地价指数及各分类地价指数累计变化也很轻微，变化最大的工业指数为1.77%。各分类分区地价指数的季度变化、年度变化走势：住宅地价指数方面，本季度各区均轻微上涨；本年度各区变化依次为盐田区上涨1.34%、南山区上涨1.02%、福田区上涨0.77%、罗湖区轻微上涨0.65%。办公地价指数方面，本季度各区上涨幅度十分轻微；本年度罗湖区上涨1.08%，其他各区轻微上涨不超过1%。商业地价指数方面，本季度上涨幅度十分轻微；本年度各区小幅上涨不到1%。工业地价指数方面，本季度各区轻微上涨不到1%；本年度上涨幅度分别为，盐田区（3.31%）、南山区（2.29%）、罗湖区（2.28%）、福田区（1.01%）。