深圳市三级市场月度报告

（2006年9月份）

　　　　　　　　　来源： szhome 研究与发展部 　　 作者： 吴上锦 　 　　　 　　　

目　　　　　　　　　　　　录

前　　　言

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

（一）全市概况

1、9月份各行政区二手房挂牌均价分析

2、9月份各行政区二手房挂牌频次分析

3、全市概况小结

（二）各片区二手房挂牌价格分析

1、9月份罗湖区二手房价格分析

2、9月份福田区二手房价格分析

3、9月份南山区二手房价格分析

4、9月份盐田区二手房价格分析

5、9月份宝安区二手房价格分析

6、9月份龙岗区二手房价格分析

7、片区价格分析小结

（三）9月份各户型挂牌频次分析

（四）9月份各价格段房源挂牌频次分析

（五）9月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

二、出租部分

（一）全市概况

1、9月份各行政区住宅租赁均价分析

2、9月份各行政区住宅租赁信息发布频次分析

（二）各片区租赁价格分析

1、9月份罗湖区住宅租赁价格分析

2、9月份福田区住宅租赁价格分析

3、9月份南山区住宅租赁价格分析

4、9月份盐田区住宅租赁价格分析

5、9月份宝安区住宅租赁价格分析

6、9月份龙岗区住宅租赁价格分析

（三）住宅租赁市场挂牌户型分析

（四）住宅租赁各价格段挂牌频次分析

三、本月之最

四、本月挂牌频次最高楼盘行情

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第三篇：写字楼三级市场

一、出售部分

二、出租部分

后　　　　记

附：各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库

　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的540496条房源信息

　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告

　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达108家，开设网上中介地铺1355间，注册用户总量27655名。日均发布出售信息2万余条，出租信息1万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，信息总量超过150万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为栏目9月份挂牌的租售信息，总量为540496条。其中住宅出售类355096条，住宅租赁类169945条；商业出售类2795条，商业租赁类2406条；写字楼出售类2823条，写字楼租赁类7431条，所有信息均来自108个中介公司的1355个地铺在Szhome二手房栏目所发布的信息。

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

（一）全市概况

　　1、9月份各行政区二手房挂牌均价分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份深圳全市二手房的挂牌均价为8205元/平方米，较8月份上涨1.5％。各行政区走势方面，六区9月份二手房的挂牌均价稳中带升，市场较8月有所好转。罗湖区在9月份越过僵持状态，二手房挂牌均价环比上涨1.9％；福田区和南山区则扭转跌势，9月份的挂牌均价较8月份分别上涨2.9％和1.2％；盐田区的挂牌均价环比增长2.1％，增幅逐月趋缓；宝安区和龙岗区9月份二手房挂牌均价的涨幅分别为2.5％和0.2％，关外的二手房市场相对比较平稳，挂牌均价持续小幅上扬。

　　2、9月份各行政区二手房挂牌频次分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市二手房的发布次数为355096次，其中以福田、南山为主，两区的总和接近全市的三分之二；发布次数最少的是盐田区，仅占全市的1.0％；关外的两个区发布次数的相差不大，分别占全市的1成多，但比罗湖区的份额要多，罗湖区二手房发布次数占全市的比例不到8％。

　　3、全市概况小结

　　从数据来看，深圳二手房市场在9月份有回暖的趋势，主要是由于金九银十的带动作用，市场预期价格会上涨，导致二手房的挂牌均价在这种预期里向上调整。不过，市场并没有完全明朗，第一，金九银十是传统的楼市旺季，市场表现好可能是季节性的，并没有充足的证据说明市场已经走出调控的影响；第二，已经出台的调控政策并没有完全落实执行，如强征个税等，随着这些政策的逐渐执行，对三级市场的影响将会更深远；第三，从国家对房地产的调控措施和决心来说，国家是不愿意看到房价非理性的上涨，调控也许是一种长期的态势。所以，房价稳定对消费者、发展商、国家等各方都是利好，高房价对发展商不一定是好事，那样会引来国家更严厉的调控。另外，必需注意发展商、代理商、媒体等借金九银十之机炒作房价，使调控功亏一篑，政府应该将规范市场行为的政策落到实处，切实打击市场的违规操作行为。

（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、9月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份罗湖区的二手房挂牌均价为7450元/平方米，较8月份上涨1.9％。除布心太白、洪湖、火车站外，其他片区均呈不同幅度的上涨，其中银湖片区以14％的涨幅位居罗湖各区之首，其次是笋岗片区，涨幅为6.1％，其他片区的涨幅相对较小；另外，值得注意的是洪湖片区，该片区的二手房挂牌均价已经连续3个月呈下跌趋势，不过跌幅在逐渐减小，7月、8月、9月的跌幅分别为11.1％、5.5％、3.2％。

　　2、9月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份福田区的二手房挂牌均价为9653元/平方米，较8月份上涨1.8％。9月份福田区二手房市场回暖比较明显，与8月份相比，9月份福田各片区的二手房挂牌均价涨势明显，挂牌均价下跌的片区由8月份的14个聚减到3个，分别是八卦岭、园岭白沙岭和莲花北，跌幅都较小，在3％以内。涨幅比较大的片区有梅林、新洲沙尾、黄木岗，涨幅分别为6.4％、4.7％、4.5％，其中梅林片区的二手房挂牌均价已突破8000元/平方米，黄木岗则连续三个月呈涨势；其他片区的涨幅大部分在2％左右。

　　3、9月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份南山区的二手房挂牌均价为9094元/平方米，较8月份上涨1.2％。片区表现方面，9月份南山各片区涨势一片，除华侨城略微向下调整0.1％外，其他各片区均呈涨势，与8月份的跌势对比鲜明。其中蛇口片区的涨幅最大，达10.5％，主要是蛇口的高端物业挂牌增加所至；科技园、西丽、红树湾等片区在9月份停止了持续两个月的跌势，环比分别上涨1.2％、4.1％、1.6％；与之相反的是，华侨城片区的挂牌均价在坚挺了两个月后，终于表现出微小的跌势，环比微跌0.1％。

　　4、9月份盐田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份盐田区的二手房挂牌均价为8426元/平方米，较8月份上涨2.1％。片区方面，盐田区的两个片区在9月份均下跌0.5％，虽然两个片区都下跌，但大小梅沙的跌幅较8月份的0.9％要小，而且挂牌份额有所增加，由8月份的30％增加到9月份33％，因此，区域价格环比并没有呈现下跌的趋势。

　　5、9月份宝安区二手房价格分析

　　由于宝安区的三级市场主要集中在新安、西乡、龙华、宝安中心区四个片区，其他片区如观澜、石岩、松岗、福永、沙井、光明的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究新安、西乡、龙华、宝安中心区的二手房市场。

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份宝安区的二手房挂牌均价为5742元/平方米，较8月份上涨2.5％。所研究的四个片区在9月份都呈涨势，但涨幅不大，涨幅最大的也才2.4％；龙华在9月份止跌回升，环比上涨1.2％；宝安中心区则停止了持续两个月的跌势，环比上涨1.4％。

　　6、9月份龙岗区二手房价格分析

　　由于龙岗区的三级市场主要集中在布吉、龙岗中心城、横岗、坂田四个片区，其他片区如坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究布吉、龙岗中心城、横岗、坂田二手房市场。

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份龙岗区的二手房挂牌均价为4956元/平方米，较8月份微涨0.2％。所研究的四个片区涨跌幅度都很小，在1％之内。其中坂田结束两个月的跌势，9月份挂牌均价略微上涨0.3％；龙岗中心城则有微小的下跌，环比下跌0.5％。

　　7、片区价格分析小结

　　从szhome二手房栏目的统计数据来看，大部分片区在9月份均呈上涨趋势，区域性回暖迹象比较明显，罗湖、福田、南山的片区表现与8月份相比可谓冰火两重天，反差极大；关外方面，宝安各片区的回暖迹象比龙岗各片区的要明显。

（三）9月份各户型挂牌频次分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份所有挂牌户型中，3房挂牌的次数最多，达148243次，比例超过总挂牌次数的4成，其次是2房，挂牌次数102602次，比例接近总挂牌次数的3成，2房、3房的挂牌次数超过总挂牌次数的70％；另外，4房的挂牌次数也较多，为47925次，占总挂牌次数的13.5％，其他物业类型的挂牌次数所占的份额都在10％以下，其中，1房的挂牌次数为26276次，占7.4％，5房的挂牌次数为16634次，占4.7％，公寓类物业挂牌6320次，占总挂牌次数的1.8％，复式公寓挂牌5953次，占1.7％。

（四）9月份各价格段房源挂牌频次分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，在9月份所挂牌的房源中，以总价在30～100万的物业为主，该价格区间的物业所占的比例超过总挂牌物业的六成，中高端价位物业是市场的主力；其次是高档物业，总价超过100万的物业约占总挂牌物业的四分之一；总价在30万以下的物业仅占8.6％。

（五）9月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份发布住宅出售信息的前10名中介分布为：中原地产、创道地产、创辉租售、世华地产、招商置业、中联地产、金地置业、中天置业、海王地产、深房联地产。前十名的中介没有变，只是排名先后稍有变化。其中中原地产以压倒性的优势位居榜首，发布住宅出售信息次数达62665次，另外，前8名的信息发布次数均超过一万条。

二、出租部分

（一）全市概况

　　1、9月份各行政区住宅租赁均价分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市的租赁均价为35元/平方米/月，和8月持平。各行政区方面，除罗湖和盐田外，其余四区9月份的租赁均价都和8月份持平。租赁均价最高的为福田区，为39元/平方米/月，罗湖和南山的住宅出租均价相差不大，罗湖区较上月上涨1元/平方米/月，涨幅为2.8％；盐田区则较上月下跌2元/平方米/月，跌幅为6.3％；宝安区和龙岗区的最低，分别为24元/平方米/月和20元/平方米/月。

　　2、9月份各行政区住宅租赁信息发布频次分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份住宅的租赁信息发布量为169945条，主要集中在福田和南山区，分别占总发布次数的39.5％和32.9％，两者总和超过全市的7成；罗湖区和宝安区则相差不大，在10％左右，盐田区最低，仅占0.9％。

（二）各片区租赁价格分析

　　1、9月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区9月份的租赁均价为37元/平方米/月，环比上涨2.8％。9月份租赁均价最高的的是火车站片区，为49元/平方米/月，环比上涨4.3％，其他租赁价格较高的片区如蔡屋围、东门等由于地处商务旺地，租赁价格较坚挺；涨幅最大的是水库太宁片区，涨幅为5.9％；跌幅最大的是清水河片区，跌幅为7.1％。

　　2、9月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区9月份的租赁均价为39元/平方米/月，与8月份持平。各片区表现方面，除梅林、莲花北片区小幅下跌外，其他片区的租赁均价或呈上涨趋势，或与8月持平，其中，涨幅最大的是黄木岗片区，达18.8％，原因是黄木岗的租赁房源信息很少，阳明山庄的两套高租价物业拉高了片区价格；其次是南园巴登、福民石厦、新洲沙尾片区，租赁均价环比分别上涨7.9％、5.6％、5.6％；其他片区涨幅在2％～3％之间；租赁价格最高的是华强北片区，高达51元/平方米/月，环比上涨2％；八卦岭、口岸-保税区、景田、车公庙等片区的租赁价格则与8月份持平。

　　3、9月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区9月份的租赁均价为35元/平方米/月，与8月份持平。各片区或上涨或与8月份持平，华侨城、西丽、蛇口、南油四个片区呈上涨趋势，涨幅在2％～5％之间，其他片区则与8月份持平。租赁价格最高的片区为红树湾片区，高达56元/平方米/月，其次是华侨城片区，租赁均价为46元/平方米/月，其他片区除西丽外都比较接近全区的平均水平，租赁均价最低的为西丽片区，仅25元/平方米/月。

　　4、9月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田9月份的租赁均价为30元/平方米/月，环比下降6.3％。大小梅沙片区的租赁均价下跌2元/平方米/月，降幅为5.1％；沙头角片区的租赁均价与8月份持平，为28元/平方米/月。

　　5、9月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区9月份的租赁均价为24元/平方米/月，与8月份持平，四个片区的租赁均价也与8月份持平，租赁市场较平稳。

　　6、9月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区9月份的租赁均价为20元/平方米/月，与8月份持平。涨幅最大的是横岗，环比上涨10％；租赁均价最高的为坂田，为29元/平方米/月，环比上涨3.6％。

（三）住宅租赁市场挂牌户型分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份租赁市场的主力户型为2房和3房，挂牌次数分别占总的32.6％和34.6％，两者总和接近总发布次数的7成，1房的挂牌次数也有较大的比例，占总的17.3％，其他户型挂牌次数所占的比例都在8％以下。

（四）住宅租赁各价格段挂牌频次分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份租赁价格主要集中在1500～2500之间，约占总挂牌次数的一半，说明中档价位物业为租赁市场的供应主体。1500元以下的挂牌次数约占总挂牌次数的2成，4000元以上的出租房源挂牌次数也较高，占总挂牌次数的15.6％。

三、本月之最

四、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，9月份部分楼盘的租售比回归合理范围（1：100～1：230），如波托菲诺、南海玫瑰园等，另外，中信红树湾、桂芳园的租售比也向合理范围靠拢，以上楼盘的租售比回落主要是因为这些楼盘的租金上涨幅度大于房价上涨幅度。蔚蓝海岸和益田村的挂牌均价虽然下跌，但租金也跟着跌，租售比更加不合理；阳光带海滨城租金没有变，挂牌均价上涨使得租售比也更加不合理。

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市的商业物业挂牌均价为41927元/平方米，罗湖的商业挂牌均价以73126元/平方米的高价位居榜首，福田区的为42484元/平方米，稍高于全市的平均水平，南山区的则低于全市平均水平，为37319元/平方米，关外的商业挂牌均价稍微超过20000元/平方米，盐田区的最低，仅为14315元/平方米，低于关外水平。

二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市商业物业的租赁均价为195元/平方米，在六个行政区中，仅罗湖区的商业挂牌均价超过全市的平均水平，为329元/平方米，其他各区的商业挂牌均价都大大低于全市平均水平，其中盐田、宝安、龙岗的商业租赁价格低于90元/平方米。

第三篇：写字楼三级市场

一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份出售写字楼的均价为11887元/平方米，福田、南山的写字楼挂牌均价较高，其中，福田区以12875元/平方米位居六区之首，随着中心的西移，南山区的写字楼挂牌均价已经超过罗湖区，达11074元/平方米，罗湖区的写字楼挂牌均价低于9000元/平方米；盐田区、宝安区、龙岗区的写字楼出售市场非常小，主要是一些商住办公两用的物业和一些老式的写字楼，所以挂牌出售的价格都很低，如盐田的建工大厦，售价在5500元/平方米左右；宝安的广场大厦，售价在6000元/平方米左右；龙岗区基本上没有写字楼物业出售，目前只有百合银都国际的少量商住办公两用的物业在市场上出售，售价在5800元/平方米左右。

二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份出租写字楼的均价为76元/平方米/月，福田区以81元/平方米/月的高价位居最高，第二的是罗湖区，出租写字楼的挂牌均价为63元/平方米/月，南山的出租写字楼挂牌均价接近60元/平方米/月，宝安区和龙岗区的在30元/平方米/月左右。

后记

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份又增加了商业和写字楼部分。虽然报告不断的在完善，但仍有不足：内容方面，目前的报告仅分析供给部分，并没有涉及需求的分析，随着需求部分数据的完善，报告将会增加需求分析；成交方面，目前的报告也没有成交方面的分析，将来如果有国土局的二手房成交数据，也将会增加成交分析。总之，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

附：各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　相关链接：深圳住宅三级市场月度(8月)报告

发布时间：2006-10-11　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　制作：章娟