2003年，招商地产旗下阳光带海滨城推向市场，而当时的高新技术南区尚是一片荒凉，为充分挖掘片区价值，以招商地产为首的高新技术园区的房地产企业发起了轰轰烈烈的“南硅谷运动”，把高新技术园区形象的概括为南硅谷，以期能像美国的硅谷一样成长，给房地产的发展提供强大的经济基础。这场运动的结果是有人高声唱歌，无人高声对歌，以阳光带海滨城为首的房地产项目落了个盆满钵满，却让北硅谷不了了之。就像一场音乐会，只有上半场，却找不到下半场。由此可见，房地产开发商的概念操作行为都是以自己利益最大化为目的的，并非为社会公众认知而服务。为此，我们在梳理了近年来深圳高新技术发展的轨迹基础上，力图找回被开发商们遗失一旁的北硅谷，拟作狗尾续貂，一求南北圆满，另求公众认知！
在深圳的版图上，能和高新技术园区（南硅谷）相提并论的高新技术产业区并不多见，如果单纯以深南大道为界简单的把高新技术产业园区划分为南北硅谷显然是不合理的，一方面是因为高新产业技术园区原为一整体，在功能配套上不能分割；另一方面，北硅谷和南硅谷在发展模式、产业结构上不能完全雷同，否则，南北之说仅仅只能是地理上的概念，而不能作为产业特征的概念。
显然，北硅谷只能在大深圳的版图上另起炉灶，那么又有哪一个区域能够和南硅谷相提并论，一较高低呢，又有哪个区域能够自成一体，在产业发展模式上区别于南硅谷，在产业发展后劲上超过南硅谷呢？显然只有坂雪岗，唯有坂雪岗。因此，我们把未来二十年再塑深圳高新科技产业新形象的的坂雪岗科技园区形象的称之为北硅谷。
在产业发展模式上，南硅谷注重产品研发，以电子信息产业为中心，培育出生物医药、光机电一体化、新材料三大产业，而北硅谷则注重产品研发和生产，产业结构在南硅谷的基础上适度重型化，加快推进汽车制造业的发展。下面，我们将逐步展开南北硅谷的表演研究分析，从经济发展模式，产业结构，配套商务，房地产市场等较多来全面诠释两个区域的发展趋势，为北硅谷正名！
■南北硅谷产值大比拼： 118.92亿元/平方米vs47亿元/平方米，北硅谷直逼南硅谷
北硅谷（坂雪岗）地区位于深圳市龙岗区布吉镇坂雪岗片区的南部。北接布龙一级公路（新布龙路），东靠清平快速路，西面、南面为北硅谷村行政村的地域界线，规划区总面积为12.24平方公里。规划区规划居住人口5.5万人，总建筑面积428.14万m2，城市建设用地面积5.03平方公里。2005年官方统计该片区产值超过500亿元，事实上，如果将一路之隔的富士康企业工业产值计算在内，该片区的工业产值将超过1000亿大关，直逼南硅谷。2006年1—7月份工业增加值约为118亿元，一年总量将超过200亿元，直逼南硅谷年工业增加值的260亿元。现该片区聚集了华为、新天下、康冠、驰源等10多家国内外知名企业，北硅谷正在成长为全市电子信息、生物技术、新材料等先进工业生产基地。
南硅谷面积11.5平方公里， 2005年高新区工业总产值1367.58亿元，高新技术产品产值1324.32亿元，工业增加值260.13亿元， 2005年高新区在占全市0.6%的土地上实现每平方公里工业总产值118.92亿元。
□华为vs中兴
华为对中兴，一家民企，一家上市公司，都属于中国程控交换机行业的大哥大企业，但从企业实力和发展后劲来看，华为更胜一筹。2005年华为销售收入达453亿元，同比增长超过40%，中兴通讯2005年销售收入仅为，增长速度也较化为有大幅下滑。
□富士康〉（长城+ 金蝶+海王……）
由于处于同一片区，因此我们也把富士康计作为北硅谷的重要元素，号称中国出口第一企业的富士康年产值超过2000亿元，在北硅谷的龙华生产基地年产值超过500亿元，是北硅谷最大的企业，也是深圳最大的企业，其年产值超过长城、金蝶和海王三家企业的总和。
纵观南北硅谷的企业，南硅谷企业偏轻，北硅谷企业偏重，南硅谷企业偏研发，是企业总部的理想基地，北硅谷企业偏生产，是企业研发生产的重要基地。因此，近年来，以华为为主的南硅谷企业逐步外迁，一定程度上消弱了南硅谷的经济实力。
■南北硅谷区域发展大比拼：南硅谷集约发展，北硅谷扩展发展
南硅谷总占地面积11.5平方公里，其中规划工业用地2.8平方公里(含后海路以南填海区)，交通道路用地3.3平方公里，生活配套及其他用地5.4 平方公里。目前，南硅谷已开发建成的土地面积6.5平方公里，划而未建的土地面积 1.3平方公里，未划未建的空地仅3.7平方公里。而周边已无扩容的可能性，因此，南硅谷的发展只能依靠集约式，充分利用每一寸土地，发展高新技术产业。相比之下，北硅谷就显得从容的多，一方面北硅谷地处观澜——龙华——坂雪岗高新科技产业带，南北东西均有扩容的余地；另一方面，地租成本较低，更容易吸引高新技术产业企业入住。因此，未来北硅谷发展潜力应高于南硅谷，在不久的将来，我们有理由相信，北硅谷在工业产值上将全面超越南硅谷。
■房地产发展：北硅谷滞后潜力无限，南硅谷探顶欲回头
一、北硅谷潜力无限
近年来，由于北硅谷优越的地理位置、相对发达的交通道路网络、良好的“硬件”设施、浓郁的文化氛围，万科、中海、珠江、前海、金光华、佳兆业等地产商均看好北硅谷，纷纷进军北硅谷地产业，北硅谷房地产形势持续向好，成为深圳市“二线”关外房地产板块中的一大热点区域。
目前北硅谷片区已开发和正在开发的各类楼盘有20个左右。包括万科·四季花城、万科·第五园、万科城、中海·日辉台、中海·月朗苑、依云山庄、星光之约、金洲嘉丽园、家和花园、万家灯火、富豪花园、石化新村、天景山庄、台湾花园、春华四季园、富豪山庄、珠江旭景佳园等。
1、土地价格：日趋上升
北硅谷片区在只有协议方式出让土地时，其协议地价约为640元/平方米，相对低下的价格不能客观反应当时的土地价值。在深圳土地市场整体步入“阳光交易”（“招拍挂”）的大环境下，北硅谷的土地交易也逐渐走进公开、公平交易的时代。在2003年的一拍之下成为地产同行关注的热土，北硅谷从此登上了地产的宴席。2003年7月7日，地块为G03404—1宗地，是深圳土地拍卖史上单个土地面积最大的一块地。万科力敌群雄，以9.7亿元的天价拿下，并以2216元/平方米的楼面地价创下新高。该土地后来开发成了现在的万科城，万科城一期开盘时多层价格即达5500元/平方米，小高层均价为6000元，且销售状况十分火爆。
2004年关外土地交易价格在品牌公司相互竞争中，急速攀升。造成关外土地竞拍市场竞争日趋激烈。2004年10月21日万科以2529元/平方米的北硅谷当时最高楼面地价再次获得G03404—0008地块的使用权。作为福田中心区后花园，北硅谷的地理位置决定了其土地的价值所在。
在深圳土地紧约束的前提下，北硅谷还拥有较大土地存量市场的情况下，北硅谷土地价值上升空间还很大。可以预计，随着北硅谷楼市的发展，北硅谷的土地价格会逐渐走高，向着关内的土地价格水平靠近。
2、住宅销售：快速增长
从2003年11月至2006年6月住宅的销售情况来看，北硅谷片区处在稳步上升阶段，2003年北硅谷片区11、12两月仅销售58套，2004年销售1235套，2005年高达到1935套，增势较猛，比2004年增长了56%， 2006年上半年销售1061套，相信下半年也会有不俗的表现（具体见表1）。
表1 北硅谷历年住宅销售套数、面积、金额、均价表 |
年份 |
套数 |
面积（单位：m2） |
金额（元） |
均价（元） |
2003年（11-12月） |
58 |
4715.35 |
14698260.3 |
3117.11 |
2004年 |
1235 |
116387.51 |
593243543 |
5097.14 |
2005年 |
1935 |
193219.90 |
1304193765 |
6749.79 |
2006年（1—6月） |
1061 |
162242.01 |
1144047376 |
7051.49 |
合计 |
4289 |
476564.77 |
3056182944 |
6412.94 |
从住宅销售均价看，北硅谷历年也保持着较快的上升趋势，但2006年以来有所放缓（见图1）。
数据来源：深圳房地产交易中心数据
2003年住宅销售均价为3117.11元/平方米，2004年住宅均价为5097元/平方米，比2003年上涨63.5%，2005年住宅销售均价比上年增长近32.4%，而2006年1—6月份，住宅销售均价上升趋缓，为7051.49元/平方米。
3、大盘涌现，气势夺人
一直以来，北硅谷楼盘最吸引人的莫过于气势夺人的大盘形象，从最早的占地面积373，900平方米，建筑面积为544,000平方米，总体容积率为1.45的万科四季花城的正式启动，郊区化生活趋势进一步的明朗，在这里集中了万科城、第五园、春华四季园、珠江旭景佳园、日辉台等一批大盘。其中，万科城规模接近47万平方米，春华四季园，第五园，依云山庄的规模分别是44万平方米，22万平方米，19万平方米。
表2 北硅谷历年部分典型楼盘建筑面积比较 |
楼盘名称 |
四季花城 |
万科城 |
第五园 |
春华四季园 |
依云山庄 |
建筑面积
（万平方米） |
40 |
47 |
22 |
44 |
19 |
4、北硅谷群雄并起，演绎两年前南硅谷神话
自2001年建四季花城以来，万科在区内所拥有的土地面积（包括已开发面积）近1.6平方公里，可开发面积高达180万平方米，占据可开发面积高达40%。形成对北硅谷地产的绝对垄断。
而中海日辉台，月朗苑的静静来临，让这块不再沉寂的土地热血沸腾，深圳品牌开发商如中海、珠江、金光华、佳兆业等纷纷加盟更是打破了万科独领风骚的局面，使得北硅谷片区的开发进入了品牌发展商角逐时代，市场竟争更趋激烈，也更趋成熟。
2006年，北硅谷片区炙手可热，主要由万科、中海、金光华、珠江投资、前海股份等发展商瓜分市场。其中，万科城三期约19万平米，将继去年末推出宽景HOUSE100余套单位后，陆续推出后面高层公寓与住宅、联院TOWNHOUSE、景院TOWNHOUSE、TOWNHOUSE等几批单位；万科第五园继去年迅速消化掉一期单位后，3期约9万平米以TOWNHOUSE为主的单位将在今年推出；中海月朗苑总建筑面积约10万平米，多层、小高层、高层相结合，首批200余套单位去年一经推出已告售罄，今年还将继续推出其他600多套单位，建筑面积大约8万平米。
春华四季园则和万科四季花城紧紧相连，离第五园也不远近。楼盘总建筑面积43万平方米，建筑类型为多层和高层，户型包括2房、3房、4房、复式以及水岸TOWNHOUSE等，这种产品形态与第五园形成直接竞争，而且，春华四季注重园林的建设，光水景面积就有6000平方米。据了解，春华四季一期将推出1023套。
珠江投资首次在深圳开发项目旭景佳园建筑面积约12万平米，即将触角伸到了刀光火影的北硅谷；前海股份的依云山庄，总建筑面积近19万平米，产品形态以TOWNHOUSE、叠院洋房为主。是除万科项目外，区域内唯一的低容积率项目，也是区域内最低容积率的项目。
以上推盘数量合计，预测今年北硅谷推出量约为60—80万平米，可谓迎来了北硅谷地产开发史上的一个高潮。同时，由于今年金光华、珠江投资、前海股份等地产商的新加盟，北硅谷片区的产品供应量不仅进一步丰富，而且产品升级换代同步提速。相比于两年前的南硅谷之招商阳光带海滨城，中信海阔天空，中信红树湾、鸿威海怡东方、红树西岸、瑞河耶纳等大盘云集的情况来看，如今的北硅谷在个盘规模上，在开发强度上，在销售势头上均超过南硅谷，而其7000元/平方米的均价也和当时的南硅谷旗鼓相当。
5、二手楼市：成交活跃
这两年，北硅谷片区一直是深圳楼市的焦点之一。它和市区仅隔着梅林关，楼价却低了一大截。特别是随着其楼盘数量的增长和质量的提高、当地居住环境的改善，加上具有重大吸引力的价格优势，对关内关外的置业者都构成了强大吸引力，尤其是二手楼市场，需求旺盛，成交越来越活跃，成交量和成交价不断上升。
2006年以来，与龙岗区的龙岗片区、布吉片区和横岗片区相比，北硅谷片区的二手房价格指数明显高出许多，且上涨趋势明显（图2）。
图22006年1-6月份龙岗各片区二手房价格指数变化
数据来源：深圳房地产交易中心数据
通过对北硅谷片区近年来三级市场上的成交数据分析，不难发现，该片区二手楼成交的户型以二房和三房为主，面积集中在60-120平方米，成交量占总成交量的比例为75％，其中60-90平方米的成交比例在逐年上升，2004年的比例为38％，2005年上升到42％，到2006年1-5月份上升到49％，而60平方米以下和120平方米以上的成交量却变化不大。
目前，北硅谷片区二手楼市对中小户型的需求量比较大，这主要是由这里的消费群主要由市区的一些白领、本地高新技术企业的中高层管理者和私营小企业主组成所决定，目前这个需求还在逐步加大。北硅谷楼市价格水平已经达到4000-4500元/平方米左右，并且交易相当活跃，这也显示出市场较好的消费梯度和承接能力。以四季花城为例，凭借其良好的楼盘质素，周边较完善的生活配套设施，一套110平方米左右的物业，价格已经上升至近5000元/平方米，比原购入价上扬15%。巨大的升值潜力，对具有敏锐市场洞察力的地产中介来说就是巨大的商机，多家大型地产中介纷纷驻扎北硅谷，抢占有利战略地理位置，比如像中原、中联、世华等一些大型地产中介已经开设铺面。
6、北硅谷片区未来发展趋势
如果说，由于城市规划的引导，深圳发展和居住方向前几年是“西进”的话，我们有理由相信，北硅谷片区地产价值将在“北拓”的大潮中补涨。尤其是品牌开发商大举进入北硅谷片区后，由于有丰富的概念营造和营销推广经验，实力雄厚又能娴熟运用媒体，很大程度上影响了置业者对于地产项目价值的判断。当然，关口交通瓶颈，市政配套限制，教育配套等仍然是北硅谷片区需要解决的问题。
现在，龙岗区政府为了加速北硅谷基础设施配套的建设、改造速度，由龙岗土地储备开发中心投资450万为万科城与中海日辉台两小区全面改造10千伏供电线路，更换变电设施，解决基础配套设施问题。另外，龙岗区政府还将投资1个亿在北硅谷建设5个市政花园，改善坂雪岗的外围环境，从而提升坂雪岗的居住环境。
随着北硅谷产业结构升级和市中心区综合配套服务区的定位逐渐清晰，毫无疑问、在未来数年，北硅谷片区基础设施将逐渐完善，高端住宅将得到很好的发展！
四季花城让深圳人聚集北硅谷，靠的不仅仅是它的居住物业，其大功能完善的内部商业配套也是一个吸引众多买家前往的因素。发展到现在，四季花城已经形成目前北硅谷唯一一个大型的住宅商业区。除了内部商业配套如民润市场外，位于四季花城南边靠五和路一带已经拥有像国惠康百货、兴万家社区购物中心、民营企业综合市场几家大的生活超市，它们与四季花城内部的商业设施构成一个大的生活居住大商区。万科城也规划近30000平方米的商业配套面积，为即将形成另一个大的住宅商业区奏响了前奏曲。坂雪岗大道旁距万科城、中海日辉台仅400米左右距离的地方已经建起一个以装修、建材为主面积约10000平方米的大型商场。北硅谷真正称得上商业圈的是在吉华路与五和路交界的东北向，即北硅谷的镇中心位置。以此为中心发展起来的商业基础设施比较齐全，一个商业圈雏形已经开始慢慢形成。
目前北硅谷唯一个大型的纯商业项目，投资1.5个亿，建筑面积达8万平方米——北硅谷商业广场已经开始动工修建。据调查其招商已经完成，一楼的门面全部出售一空，二楼三楼也已经租磬，从其市场反应来看，以此为基点的北硅谷商业圈未来发展前景将会是令人充满无限遐想的。
万科地产在北硅谷片区已经取得了近1.6平方公里的土地，占该片区土地面积的40%,成为北硅谷不折不扣的“大地主”。 2003年万科9.7亿拍卖所得的坂雪岗项目命名“万科城”，定位为比四季花城更为高档的高尚社区。2004年5月万科城2期开盘，均价已是5700元，12月份开盘的三期均价突破了10000元。而万科开发的万科·第五园，已被推崇为中国式别墅的样板，均价突破11000元。区域内中海地产推出的中海月朗苑、中海日辉台也受到关内人士的好评，均价在5000元左右。万科、中海等带来了市场对不同产品的不同需求，掀起的房地产浪潮除了项目数量和品质的迅速提升外，更核心的体现是城市化格局下城市空间、居住模式和生活方式的蜕变和全面升级。以万科城、万科第五园为龙头的北硅谷片区已受到深港人士的关注，其成为深圳未来的高档住宅典范的印象在逐渐加深。
二、南硅谷探顶欲回头
2006年，南硅谷房地产市场发展进入低潮期，无论是推盘量还是土地存量，都较之前大大减少，然而一手房房价却增至15000元/平方米以上，新房均价虽然有所提升，但是销售量较之前已经有大幅下滑，预示着该片区新房均价已经探顶，南硅谷商品房价格探顶趋势十分明显。
1、南硅谷步入成熟期，增肥容易增值难
相比于北硅谷，南硅谷无论是经济发展模式还是房地产发展程度，都已经步入成熟期。在南硅谷的高新技术产业发展方面，一方面高新产业的聚集度进一步提高，另一方面低产值高能耗的企业纷纷搬迁，南硅谷逐步形成高新技术企业的总部基地，研发中心。另一方面，南硅谷土地极为有限，房地产发展空间已经十分狭窄，难有大作为。目前，南硅谷片区的商品房住宅用地已经基本开发完毕，商品房发展进入成熟期，未来楼市将以二手房交易为主。因此，通过一手房价提升二手房的可能性大大减弱，而增值能力也相应减弱。
2、超级空档期，无人喝彩
2006年上半年，南硅谷片区上市的项目仅有御景东方、卓越浅水湾、红树西岸三个项目，三大项目均价突破15000元/平方米，然而销售量却无没有迎来丝毫的喝彩声。尤其是卓越浅水湾，已经成了深圳楼价下滑的典型案例。到目前为止，卓越项目仍旧有70%左右的面积未售。而御景东方销售速度也较以往有大幅下滑，销售价格略有松动。相比于2004年底2005年初的南硅谷市场，销售之火爆，推盘量之大，现在的南硅谷市场显然已经探顶，继续攀升的可能性极小，楼价下滑的可能性较大。
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推盘量m2 |
销售率 |
销售均价（元/ m2） |
御景东方 |
255214.64 |
49% |
15000 |
红树西岸 |
249337.98 |
34% |
32000 |
卓越浅水湾 |
58281.39 |
21% |
16000 |
3、二手房有价无市，房价回落有可能
近年来，南硅谷片区二手房和一手房交替上升，从2004年的6500元均价攀升到如今大约12000元均价，高位运行仅两个多月时间，深圳出台系列调控房价政策，南硅谷二手房出现大量抛盘现象，但是购房者多处于观望状态，同时由于一手房出现滞销情况，因此，进入7、8月份，南硅谷二手房出现有价无市的情况，投资者也多转变投资思路，由短期投资转向长期投资。
数据来源：深圳房地产交易中心数据
发布时间：2006-10-24 制作：章娟
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