罗湖区2006年推盘回顾及2007年推盘预测

　　　来源： 深圳房地产信息网研究与发展部 　　 作者：吴上锦 　 　　　 　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目　　　　录

一、2006年罗湖区推盘回顾

1、2006年罗湖区新推楼盘概况

2、2006年罗湖区的批准预售情况

3、2006年罗湖区的实际销售情况

二、2007年罗湖区推盘预测

1、2007年预计仅7项目入市

2、2007年上半年罗湖区住宅市场面临青黄不接的局面

3、主角将在2007年下半年出场

4、梧桐山三虎PK，精彩纷呈

5、2007年写字楼看鼎丰大厦，期待京基大厦

　　一、2006年罗湖区推盘回顾

　　1、2006年罗湖区新推楼盘概况

　　2006年罗湖区在售的住宅项目共有12个，总建筑面积接近70万平方米，除东方尊峪为大盘外，其他项目都是中小项目。2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好，因此这些中小户型项目的销售情况良好，如红桂皇冠，开盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。

　　东方尊峪

　　发展商：富春东方地产

　　项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧

　　项目概况：占地面积11万平方米，建筑面积33万平方米，容积率2.12，绿化率67.5％，商业面积4000平方米，总共1610套，停车位1772个。

　　产品类型：2房89平方米，3房123-158平方米，4房171-179平方米，5房178平方米，小复式128平方米，大复式242-271平方米。

　　工程进度：两栋刚出地面，其他的在做外装修

　　均价：13000元/平方米

　　物业管理费：3.5元/平方米/月

　　开盘日期：2006-11-19

　　其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日开盘约消化掉4成。

　　鸿景翠峰

　　发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司

　　项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧

　　项目概况：占地面积3万平方米，计容积率建筑面积7.2万平方米，容积率2.4，绿化率36％，商业面积2400平方米，总共447套，停车位402个。由6栋9层、6栋小高层及高层组成。

　　产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；户型有128-221平方米的3房、4房，少量80平方米的2房。

　　工程进度：拆外墙

　　均价：13000元/平方米

　　物业管理费：3.2元/平方米/月

　　开盘日期：2006-5-28

　　天越翔园

　　发展商：深圳市天越物业发展有限公司

　　项目位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处

　　项目概况：占地面积4365平方米，总建筑面积30449.22平方米，住宅建筑面积17439.14平方米，商业建筑面积5680.36平方米，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。

　　产品简介：以1房（45平方米）、2房（58-67平方米）为主，少量单身公寓（32平方米）。

　　价格：起价7680元/平方米，均价8000元/平方米

　　物业管理费：2.8元/平方米/月

　　开盘日期：2006-9-14

　　阳光绿地家园

　　发展商：深圳市阳基房地产开发有限公司

　　项目位置：翠竹公园东大门

　　项目概况：占地面积6908.95平方米，建筑面积44378平方米，共816户，312个停车位。

　　产品简介：单房29平米、一房40平米左右、二房50～60平米、三房80～130平米

　　价格：11000元/平方米

　　物业管理费：3.2元/平方米/月

　　开盘日期：2006-7-6

　　好运来大厦

　　发展商：深圳市科力船舶燃料供应有限公司

　　项目位置：文锦渡海关大楼东侧

　　项目概况：占地面积1203.6平方米，建筑面积8584.43，共17层，1-3层为商业，4-17为办公或公寓。

　　产品简介：27-71平方米单间，可办公可居住

　　预计均价：11000元/平方米

　　开盘日期：2006-11-25

　　鸿翔花园2期水晶堡

　　发展商：深圳市鸿翔实业有限公司

　　项目位置：红岭中路与松园路交会处，松园北街西侧

　　项目概况：总建筑面积约2万平方米

　　主力户型：一房

　　开盘时间：2006-5

　　价格：12000元/平方米

　　红桂皇冠

　　发展商：深联实业（深圳）有限公司

　　项目位置：宝安南路与红桂路交汇处

　　项目概况：占地面积2229平方米，建筑面积19947.68平方米，共474套。

　　产品简介：单房约26—37㎡，一房一厅35－45㎡，二房一厅37－52㎡，送全屋精装修。

　　均价：11000元/平方米

　　物业管理费：2.2元/平方米/月

　　开盘日期：2006-9-10

　　虹楼

　　发展商：深圳市富信康实业有限公司

　　项目位置：东门北路10号(翠园中学旁)

　　项目概况：占地面积1752.28平方米，建筑面积12455.1平方米，共180套

　　产品简介：酒店公寓，单身公寓34-58平方米，1房1厅52-88平方米。

　　价格：8600元/平方米

　　开盘日期：2006-4-8

　　其他说明：可给业主每年6.5％的固定收益，每年18天的免费入住权。

　　都心名苑

　　发展商：惠州市振业投资有限公司深圳分公司 

　　项目位置：翠园街与中兴路交界东南

　　项目概况：占地面积2021.47平方米，建筑面积15000平方米。

　　产品简介：1房35-40平方米，2房63-67平方米

　　价格：9500元/平方米

　　物业管理费：3.2元/平方米/月

　　开盘日期：2006-2-19

　　其他说明：此盘已经入伙

　　风格名苑

　　发展商：深圳市新港鸿房地产开发有限公司

　　项目位置：红桂路与宝安南路交汇处

　　项目概况：占地面积5715.9平方米，建筑面积53422.1平方米。

　　产品类型：单身公寓28-31平方米，1房41-51平方米，2房64平方米。

　　均价：9800元/平方米

　　物业管理费：3.60元/平方米/月

　　开盘日期：2006-1-8

　　其他说明：已经售完

　　蓝馨苑

　　发展商：深圳市蓝基实业有限公司 

　　项目位置：罗湖区木头龙

　　项目概况：占地面积1719 平方米, 总建筑面积约8600平方米

　　产品类型：单身公寓29平方米，1房44平方米，63-71平方米

　　均价：8500元/平方米

　　开盘日期：2006-1-1

　　其他说明：已经售完

　　丰湖花园2期

　　发展商：深圳市农产品股份有限公司

　　项目位置：布心路与布吉路交界西北

　　项目概况：总占地面积14192.4平方米，总建筑面积79963平方米，共729户。

　　产品类型：1房40-46平方米，2房63-68平方米，3房81-114平方米

　　均价：6500元/平方米

　　开盘日期：2006-3-11

　　其他说明：已经售完

　　2、2006年罗湖区的批准预售情况

　　罗湖2006年1-11月份罗湖批准预售的住宅项目共9个，住宅的批售面积为393868平方米，不到2005年全年（831308.86平方米）的一半，套数为4920套，户均面积的为80平方米，推盘均价为10727元/平方米。

　　根据国土局统计数据，2006年1-10月份罗湖区的销售面积为471209平方米，销售套数为6820平方米，户均面积为69平方米，成交均价为9927元/平方米。其中144平方米以下户型的销售面积为332829平方米，占总销售面积的71％，成交均价为8975元/平方米，144平方米以上户型的销售面积为138380平方米，占总销售面积的29％，成交均价为12217元/平方米。

　　从批准预售和实际销售的情况来看，罗湖2006年住宅市场呈供不应求局面，批准预售面积小于实际销售面积，住宅空置率呈下降态势；产品方面，2006年推售的楼盘除鸿景翠峰和东方尊峪外，其他的都是小户型项目，投资型产品较多；价格方面，莲塘片区的山景物业一支独秀，梧桐山脚下的鸿景翠峰和东方尊峪均价最高，为13000元/平方米，其次是阳光绿地家园、红桂皇冠、好运来大厦投资型小户型，均价为11000元/平方米，其他的或者由于地段不佳或者由于产品定位不高等原因，均价都在10000元/平方米以下。

　　二、2007年罗湖区推盘预测

　　1、2007年预计仅7项目入市

　　2007年罗湖区预计只有7个项目入市，分别为：春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓、百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处项目，总建筑面积50多万平方米，供应量进一步萎缩。其中，上半年入市的有春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓，以投资型公寓为主；下半年入市的有百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处项目，以居家型物业为主。另外，7个项目的总建筑面积能达到50多万平方米，主要是百仕达5期的贡献，百仕达5期的建筑面积22万多平方米，约占罗湖2007年推盘项目总建筑面积的一半，将是2007年罗湖区住宅市场的最大亮点，也是特区内少有的大盘。

　　新盘方面，根据实际调研，如果工程进展顺利的话，2007年上半年罗湖区能够推出市场的住宅项目仅3个，分别是春风家园、快捷假日公寓和中航凯特公寓，总建筑面积为46516平方米，其中有两个为公寓类物业，居家型物业只有春风家园，另外，中航凯特公寓为旧楼改造项目。

　　开盘日期：2007-5

　　尾盘方面，2006年开盘的楼盘都基本消化完毕，其中2006年上半年开盘的楼盘如风格名苑、都心名苑、丰湖大厦等已经售完，下半年开盘的红桂皇冠也已经售完，天越翔园已消化掉95％，阳光绿地家园的销售率约为80％，鸿景翠峰的剩余相对多些，销售率约为60％，只有2006年11-12月份开盘的东方尊峪、好运来大厦、湖馨苑等有少量会放到明年消化，另外也有少量酒店公寓式物业，如虹楼、银汉大厦等，其中只有东方尊峪的体量较大，该盘还有两栋未取得预售证，这两栋估计要在明年下半年才能面市，好运来大厦和湖馨苑的量都很小，而且好运来大厦还不是纯正的住宅物业，是办公、公寓两用物业。

　　罗湖区2007年住宅市场的主角都在下半年入市，百仕达花园5期、合正锦湖苑、罗福花园都将在下半年推出市场。其中百仕达花园5期将挑起2007年罗湖住宅市场的大梁，届时百仕达花园总开发面积将达到100万平方米，成为罗湖最具规模的居住小区，合正锦湖苑则有相当成熟的配套，罗福花园拥有梧桐山稀缺的原生态自然美景，可谓各有各的看家本领。

　　百仕达花园5期

　　发展商：百仕达地产有限公司

　　项目位置：东乐路与太宁路交汇处

　　项目概况：占地面积40786平方米，建筑面积226231平方米，共34层。

　　工程进度：目前正在打地基

　　预计面市时间：2007年年底

　　合正锦湖苑

　　发展商：深圳市合正锦湖苑投资有限公司

　　项目位置：文锦北路洪湖一街东

　　项目概况：占地面积9795平方米，建筑面积123174.5平方米，地下2层，地上34层

　　工程进度：部分地面3层，部分打地基

　　预计面市时间：2007年年底

　　罗福花园

　　发展商：深圳市优胜美房地产开发有限公司

　　项目位置：梧桐山隧道旁

　　项目概况：占地面积17809m2，总建筑面积70490m2，计容积率面积42740m2，住宅面积40840m2，商业面积1500m2，文化活动面积200m2，社区管理面积100m2，居委会面积100m2，不计容积率面积27750m2，地下室面积26000m2，架空层面积1750m2，容积率2.4，绿化率42%，车位480个。

　　工程进度：平整地面

　　预计面市时间：2007年底

　　太白路和翠竹路交汇处项目

　　发展商：不祥

　　项目位置：太白路和翠竹路交汇处

　　项目概况：不祥

　　工程进度：挖地基

　　预计面市时间：2007年底

　　2006年莲塘的梧桐山脚下，鸿景翠峰和东方尊峪两虎相争，两盘的产品比较相似，都是以120平方米以上的大户型为主，少量80-90平方米的2房；两盘的体量比较悬殊，东方尊峪的建筑面积33万平方米，总共1610套，鸿景翠峰计容积率建筑面积7.2万平方米，总共447套；价格方面，两盘的均价都为13000元/平方米，综合其他因素来看，东方尊峪的价格较鸿景翠峰稍微保守点，原因有二，一是东方尊峪的体量较大，必须考虑销售的压力和现金流问题；二是东方尊峪是在新政后开盘，必须考虑政策所带来的影响。目前东方尊峪的销售率在40％左右，鸿景翠峰的销售率在60％左右，因此两盘还会力搏，所谓一山不容二虎，而且明年还将有一虎加入——罗福花园，三虎相争，梧桐山将会热闹非凡，精彩纷呈，究竟鹿死谁手？明年见分晓。

　　位于宝安南路和嘉宾路交汇处的鼎丰大厦已经封顶，该盘共29层，其中5-16层为写字楼物业，写字楼的建筑面积为18976平方米，鼎丰大厦将成为2007年罗湖写字楼市场的一大亮点。不过真正值得期待的是京基大厦，该项目为旧城改造项目，耗资36亿打造深圳第一高楼——京基大厦，预计2010年完成，京基大厦将增加蔡屋围金融中心地位的砝码。

　　鼎丰大厦

　　发展商：深圳市豫盛实业发展有限公司

　　项目位置：嘉宾路与宝安南路交汇处

　　项目概况：用地面积5529.1平方米，总建筑面积62449平方米，其中地下13794平方米，地上48655平方米，共29层，1-4层为商业裙楼，建造面积为8271平方米，主要用于商店餐饮、健身房等；5-16层为办公楼层，建筑面积为18976平方米；17-29层为宾馆客房，建筑面积为21408平方米；屋顶设游泳池，建筑高度99米。

　　工程进度：已封顶

　　预计面市时间：2007年

　　京基金融中心

　　发展商：京基地产

　　项目位置：蔡屋围金融中心区

　　项目概况：项目为旧城改造项目，改造占地约4.7万平方米，拆除旧房面积约15万平方米，规划总建筑面积为38万平方米，其中商业面积6.5万平方米，办公及商务公寓20.5万平方米，住宅及住宅配套设施11万平方米，总层数为88层，建成后将成深圳第一高楼。

　　工程进度：拆迁中

　　预计面市时间：2008年

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发布时间：2006-11-27　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　制作：章娟