2、土地交易比上年有所减少

　　2004年深圳共成功出让用地23宗，成交土地面积134.41万㎡,建筑面积184.74万㎡，收取地价40.46亿元。同时企业转让用地共成交土地43宗，成交土地面积99.21万㎡，成交金额18.22亿元。

　　对比2004年，2005年深圳土地交易数量、面积、金额都有所减少。

　　3、商住、住宅用地占主流，其它用地交易较少

　　2005年深圳商住、住宅交易用地占了绝大部分比例，商住用地尤其明显。商住用地成交8宗，成交土地面积53.4万㎡，占成交占地面积的58%，建筑面积115.5万㎡，占成交建筑面积的54%，收取地价22.58亿元，占总成交额的62%。

　　住宅用地成交13宗，成交土地面积19.7万㎡，占成交占地面积的21%，建筑面积55万㎡，占成交建筑面积的26%，收取地价8.66亿元，占总成交额的24%。

　　而酒店及旅馆用地、工业及加油站、商业用地交易数量较少，酒店及旅馆用地成交2宗，成交土地面积7万㎡，建筑面积15万㎡，成交金额3.55亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的8%、7%、10%。

　　工业及加油站成交12宗，成交土地面积8.6万㎡，建筑面积12万㎡，成交金额1.2亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的9%、6%、3.3%。

　　商业用地成交最少，成交4宗，仅成交土地面积3.3万㎡，建筑面积15万㎡，成交金额0.26亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的4%、7%、0.7%。

　　4、关外土地占绝对份额，关内土地交易极少

　　从2005年各行政区土地交易情况看，关外土地交易占了绝大部分比例，关内罗湖、盐田土地交易为零，福田、南山土地交易较少。

　　龙岗区土地交易成交16宗，成交土地面积36.8万㎡，建筑面积88.3万㎡，成交金额13.78亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的40%、42%、38%。

　　宝安区成交10宗，成交土地面积44.7万㎡，建筑面积87.5万㎡，成交金额20亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的48%、41%、55%。

　　福田区成交6宗，成交土地面积4.3万㎡，建筑面积21万㎡，成交金额1.23亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的5%、10%、3%。

　　南山区成交7宗，成交土地面积6.3万㎡，建筑面积16万㎡，成交金额1.22亿，分别占总占地面积、建筑面积、成交额的7%、7%、3%。

　　5、交易土地用途各行政区域各有侧重

　　　　商住交易用地宝安一支独秀，福田为零

　　宝安商住用地共成交土地面积36.3万㎡，建筑面积71.6万㎡，成交额5.57亿；龙岗商住用地比宝安交易少，共成交土地面积12.3万㎡，建筑面积32万㎡，成交额5.57亿；南山商住用地仅成交土地面积4.8万㎡，建筑面积12万㎡，成交额0.43亿；福田为零。

　　住宅交易用地龙岗独占鳌头，宝安为零

　　住宅交易用地龙岗成交宗数9宗，共成交土地面积17.8万㎡，建筑面积45.4万㎡，成交额7.58亿；福田住宅用地仅成交土地面积1.67万㎡，建筑面积6.4万㎡，成交额1.04亿；南山住宅用地仅成交土地面积0.21万㎡，建筑面积3.1万㎡，成交额0.05亿；宝安为零。

　　工业交易用地宝安、龙岗依次，福田为零

　　工业交易用地宝安、龙岗依次排名，但成交不多。宝安工业用地共成交土地面积4.4万㎡，建筑面积5.9万㎡，成交额0.24亿；龙岗工业用地成交土地面积2.95万㎡，建筑面积5.16万㎡，成交额0.16亿；南山工业用地仅成交土地面积1.27万㎡，建筑面积0.9万㎡，成交额0.74亿；福田为零。

　　商业交易用地福田稍多，宝安、南山为零

　　商业交易用地成交较少，福田商业用地共成交土地面积2.66万㎡，建筑面积14.48万㎡，成交额0.196亿；龙岗商业用地共成交土地面积0.66万㎡，建筑面积0.79万㎡，成交额0.068亿；宝安、南山为零。

　　6、未成交土地敲起警钟，土地市场不容乐观

　　2005年有12宗土地未能成交，其中龙岗有12 宗，宝安有2宗上。宝安有一块商业用地和一块工业用地未能成交，龙岗则有酒店、商住、工业、住宅和别墅用地未能成交。

　　土地不能成交，是因为地块所处位置不佳，不能实现较大的效益化，开发商看重的是土地的实用和价值，对于住宅项目来说更看重土地的升值性，因而片区发展不成熟的地块并不未开发商注重。2005年坪地、坪山的酒店用地，葵涌的别墅、住宅用地，平湖的商住用地，

　　沙井的商业用地等一一流拍，明显看出是因为地块位置不佳。此外，一些地块起价过高，综合权重并不突出,也造成了流拍,象沙井的商业用地底价2.5亿，开发商权衡利弊，最终还是放弃。

　　政府出让不良地块目的是推进相对落后地区的经济发展，但政府不能一相情愿，要尽可能地以引导为目的，以优质地块带动不良地块，从而协调地区的经济发展。

　　除了成交地块和未成交地块，2005年深圳还有一些挂牌未开始交易的地块。12月，有11宗地在土地交易中心挂牌，交易时间为2006年第一季度，具体分别是：12月16日，宝安1宗地挂牌，交易时间为2006年3月；12月23日，龙岗1宗地挂牌，交易时间为2006年2月；12月31日，宝安7宗地、龙岗2宗地挂牌，交易时间为2006年4月。

　　二、2005年深圳土地交易市场分析

　　由于深圳政府继续推行严格的土地控制政策，关内数年内未有出让土地，2005年这一土地控制现象仍表露无疑，直接的结果是2005年深圳土地交易数量、面积、金额均比2004年有所减少，而2005年深圳住宅二级市场豪宅供应面积巨增，普通住宅供给捉襟见肘，房价大幅上涨，大众住房供需矛盾进一步加骤。

　　2005年土地交易中商业用地最少，龙岗不足1万，宝安为零，由于前几年商业用地批准较多，象龙岗中心城商业规划和商业运营并未有机地相结合，大量的商业面积有待消化，中心城和宝安中心区的发展还有一个漫长的过程，加之商业地产运作并不规范，仅靠大量的银行贷款完成销售，不考虑运营，社会各界颇有微词，商业土地交易已成为深圳土地交易中的鸡肋。在商业地产不成熟的情况下，减少商业土地交量，消化已成交的商业土地，不失为明知之举。

　　关外土地交易继续占绝对地位，关内土地交易极少，这种现象长期内不会改变。但值得注意的是，优质地块不愁拍卖，发展成熟区域的土地也为颇能吸引人，开发商关注的是土地的升值潜力，象中心城、宝安中心区地块不愁交易，观澜、沙井、松岗地块也受到欢迎，而且成交价格较高。而偏远地区地块，或者说不佳地块如坪山、坪地、光明等地，土地交易情况较差。

　　私人纷纷开始出现在土地交易市场中，2005年就有数宗土地被私人竞得，象罗斌、马秋菊以220万元的成交价竞得坪地一块建筑面积为5524平米的工业用地，虽然成交价不高，但私人参与土地交易将为政府消化一批不良土地，有利于促进土地交易市场的发展。

　　政府继续左右着土地交易市场，政府出让的优质土块占了绝大部分份额，这是吸引知名品牌开发商参与土地交易的最重要的法码，象2005年政府出让的中心城、松岗、沙井以及观澜等土地，就取得了较好的交易成绩，最具有代表性的当属松岗A407-1507地块以4.94亿被香港基保有限公司竞得，观澜A909-0082地块以7.75亿被深圳城建集团公司竞得，沙井A319-0870地块以3.9亿被熙园置业有限公司竞得，中心城G01037-0099地块以4.85亿元衩天健竞得，龙光地产则以5.06亿元竞得中心城G01015-0127地块。

　　企业转让用地比2004年有所减少，但企业转让用地比例并没有减少， 2005年企业转让用地共27宗，成交建筑面积占总建筑面积的39% ，而政府出让土地仅12宗。虽然今后关外是深圳土地交易的绝对市场，但经过数年开发，关外优质地块已经不多，象中心城数年后可能没有土地出让，而不少企业拥有着大量优质地块，因而今后企业转让用地起到的作用非常明显，政府应加大这方面的引导和管理，争取更多的企业土地走向市场。

　　目前深圳土地交易市场已经成熟，今后政府将进一步加大土地市场交易的透明度、公平性，加大政策支持力度，鼓励更多的企业和个人参与土地市场交易。2006年新年伊始，政府就提前四个月把第一季度的土地交易信息公示于众，由此可见政府的用心。

　　附：

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