新政影响楼市 住宅市场降温

　　　　　　　　　来源： 戴德梁行房地产顾问有限公司 研究顾问部 　 　　　 　　　

　　进入第二季度，4月份深圳市房地产总体市场供应量开始上升，需求亦呈现增长趋势；但自5月中旬以后，国六条、九部委15条意见、深圳市实施细则……一系列政策措施的影响下，市场观望气氛加剧，成交量锐减。

　　住宅市场降温，观望气氛渐浓

　　需求方面，持续活跃的住宅新房市场在五月中旬开始的一系列房地产调控政策的影响下逐渐降温：5月17日国六条的出台，开启了新一轮的房地产调控，也让消费者放慢了购买的脚步，开始观望下一步市场的反应；5月29日九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的15条建议实实在在地将国六条的精神落到了房地产市场，除“90平米以下住房必须达到开发建设总面积70%以上”的意见在整个房地产市场尤其开发商内部引起广泛的讨论和争议外，“首付三成”以及“5年内转手将征收营业税”的政策显然对投资型买家起到了一定的抑制作用，市场投资氛围逐渐转淡，而整体新房市场在政策的威慑下观望氛围渐浓，出现成交减少的趋势；直至6月20日，深圳率先出台全国首个地方实施细则，住宅市场依然存在持币观望的情况。

　　二手房市场方面，新政强烈的市场导向对持有多套物业的业主产生压力而迫使其考虑放盘，加上营业税期的延长更促进了放盘的增加；买家则多持币观望，自6月以来二手市场成交减少。但与目前的供求状况相悖的是，价格方面并未因此下降，一方面由于业主多将税费转嫁给买方，另一方面新政使未来大户型住宅供应受限，稀缺性导致高端物业价格不降反升。

　　政策影响较小，写字楼市场表现平稳

　　有别于住宅市场的明显波动，本季度深圳写字楼市场整体表现平稳。虽无新开盘或新入伙的甲级写字楼物业，租赁市场仍持续活跃，位于福田中心区的甲级写字楼是需求热点，其中大面积单位最受青睐。在经济发展、市场开放等一系列利好因素下，深圳外资银行、保险以及物流等企业迅速扩张，对写字楼的需求也不断增加；而目前罗湖区甲级写字楼租赁较为饱和，大面积单位供应有限，因此企业如需大规模扩张多数会选择福田区的写字楼。同时，出于节省成本的目的，物流企业选择办公地点向西转移的趋势越来越明显。

　　本季度销售和投资热点仍然集中在福田中心区，销售价格则维持相对稳定。4月24日深圳CBD（香港）推介会的举行，福田中心区的大中华交易广场、金中环写字楼、荣超国际商会中心等深圳CBD总部经济项目再次成为关注的焦点和投资热点。并且随着配套设施的不断完善和商务氛围的日趋成熟，深圳福田中心区在特区的核心地位和价值将逐步释放出来，转化为现实的商机，投资价值必将进一步提升。

　　此外，本季度多个较高品质写字楼项目包括地铁大厦、免税大厦、卓越时代广场、荣超经贸中心、凤凰大厦、新世界中心等均在建设中，且预计于一年内入伙，意味着深圳写字楼市场将迎来又一次的集中放量。

　　深圳未来十二个月的新写字楼的供应

资料来源：戴德梁行研究顾问部

　　成熟商圈物业供求两旺，大型商业项目招商竞争激烈

　　本季度深圳市商铺销售市场新盘供应主要集中在龙岗区和南山区，由于众多商铺物业投入市场且销售价格较高，本季度商铺二级市场投资氛围较上季度平淡；与此同时，成熟区域如华强北、东门等的二手商铺由于租金售价以及回报率相对稳定，在商铺二级市场售价不断上升的市场状况以及人民币升值的影响下，更受投资者欢迎，成熟商圈的商铺交易持续活跃，销售价格均有小幅度的上涨。此外，受利于人民南商业改造的推进，区域内商铺物业价格开始呈现止跌回升的趋势。

　　大型商业项目方面，本季度包括福田中心区的怡景中心城、星河购物公园、晶岛国际购物广场，南山区的益田假日广场、海岸城和保利文化广场等大型商业物业同处招商阶段，由于几大商业项目同时招商，使项目招商面临激烈竞争和困难。

　　工业市场需求持续增加，创意产业园受市场关注

　　本季度深圳工业市场新供应较少，无大规模物业发售或入伙；但另一方面，市场需求则持续增加，显著需求集中于高新技术及物流类企业上——

　　由于受到深圳市政府对高新科技产业鼓励政策的影响，目前深圳市以高新科技以及新兴产业为主，其他产业如化工、家具等产业开始往东莞、惠州等地方转移，因而深圳市用于高新科技产业的科研类物业的需求还将不断扩大；深圳大工业区以及光明的高新科技片区由于受到政府扶持且具备齐全的设施配套，逐渐受到企业的青睐，部分实力雄厚的企业更倾向于购买土地自建物业，尤以高新科技企业居多；物流园区需求亦持续扩大，建设中的前海物流园区已经引入了三井物流、日通、马士基等物流采购商，以及地中海航运、马士基等大型船公司入园。

　　此外，本季度深圳的创意产业园逐渐受到市场的关注——招商地产将位于蛇口6栋4层、约4.5万平方米的旧厂房规划成了“意库”，引来众多关注，40多家公司要求签约入驻；位于罗湖区的怡景国家动漫基地目前已有33家国内外企业入驻，另外几十家企业正在洽谈进驻事宜或者表达了进驻意向。相信深圳经济第四支柱产业文化产业的迅速发展，也将给深圳工业市场带来更多机会。

发布时间：2006-7-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　制作：章娟