公元二零零六年，深圳楼市初现波澜，随着国土部门出台的“90平”、“首付3”、“5年税”等数计政策重拳，已经使本来就喧嚣的楼市更加扑朔迷离，无论是地产开发者抑或房屋置业者，均呈现出了雾里看花的模糊态势，开发商在政策与利润之间游离，置业者在购买与等待中焦虑，楼市也就在迷茫与勇气之间摸索前行，正是应了“路漫漫其修远兮，需将上下而求索”这句至理名言。
接下来让我们来回顾一下2006上半年度的楼市统计数据，（以下数据均来自深圳市宝安区房地产交易中心2006上半年度统计）：
● 2006年上半年度宝安区一手房销售总套数为10810套；成交总面积达到1089574.04㎡；成交总金额达到77.62亿元；
●住宅仍是市场主流，商业成上扬趋势
从上图不难看出，宝安区上半年仍然以住宅市场为主导，总推盘量超过了120万平米，延续了2005年楼市井喷的势头，随着宝安中心区以及其他区域大居住格局的逐步形成，各个住宅区的商业市场供应量加大，从而促进了市场成交量的提升，加之针对住宅市场的新政不断出台，使原本准备投资住宅的部分投资者转移至商业投资，并且在未来的1—2年内，商业投资的比重仍将继续提升。
别墅的供应量一直保持着一个平稳的态势，主要的供应地点仍是观澜高尔夫片区以及尖岗山片区，新政对于豪宅的限制将势必导致市场上高端物业尤其是别墅类物业日渐稀缺，那么价格也将持续稳定的上扬。
● 100㎡以上住宅为成交主流，70㎡以下住宅居末
由以上数据可以看出，宝安区上半年所入市的项目基本上以中大户型为主，从西城上筑、富通城2期直至金地.梅陇镇等大体量的项目不难看出，中大户型依然在关外市场有着强力的购买力支撑；而小户型产品则出现了短期稀缺的局面，纯小户产品的市场投放量较去年同比下降了21%左右，通过我司市场研究部分析，造成这个局面的原因可以分为以下几个方面——
1. 价格差：关外与关内项目的价格差仍然是吸引关内置业群体选择在关外置业居家的重要因素，对于宝安地区而言，由于与南山、福田地区的房价仍有一定的差距，那么许多关内的置业群体只好退而求其次，从而选择了价格相对较近的临近地区进行置业；
2. 关外片区成熟度与知名度的不断提升：随着近二年来关内住宅供应量的急剧下滑以及价格的上涨，关内所提供的住宅的选择面也越来越窄，同时深圳西岸（宝安中心区）与二线关拓展区（龙华片区）的大规划开发建设凭借其优越的规划、产品的品质及大规模的宣传推广从而一举受到关内及本地置业群体的青睐，从而成为2000年之后的新一轮的置业热点；
3. 二线关功能的弱化及交通设施的极大改善：随着二线关的功能逐步弱化，越来越多的置业客户对于“关内”、“关外”的明确界限也愈加淡化，关内的人群再不会因为居住在关内而心存优越，关外的人群也不会想尽办法一定要“挤”进关内；同时随着清平快线、梅龙路、宝安大道等主干道的建设开通，大大的拉近了关内外之间的距离，解决了关内外行路难的问题；
4. 政策的导向：随着国土部门一系列政策的出台，严控房地产住宅投资市场，重拳打击炒房行为，使得地产开发者的开发方向更加严密谨慎，不敢轻易的推出大体量的纯小户产品；从市场角度来看，投资者也日趋谨慎，形成了持币待购的观望局面；二者相结合，在政策的引导下，小户型产品的短期缺乏也就顺理成章；
5. 片区功能的特征：无论是宝安中心区也好还是龙华片区也好，这些区域均规划成为以纯居住性质为主，投资大环境相对市内较差，以单纯投资为主的小户型所承接的投资风险性高；
●内销比重占绝对比例
宝安地区的置业群体主要仍是以以下二个部分组成：一是宝安本地的原住民以及在宝安地区生活的外来人员，二是近二年南山、福田地区的外地人员，相对于关内四区而言，由于宝安地区的国际化水平较低，地理位置又相对于香港偏远，没有正式的流通口岸，所以境外置业群体对于宝安地区没有一个明确的认知，加之交通的不便，宝安地区物业对境外人士的吸引力就要远远小于关内四区，但随着大深圳区域的发展导向、片区国际化水平的提升以及交通设施的完善，相信在未来的地产发展中将会有越来越多的境外置业群体在此投资居家。
● 25—50岁人群成为置业的中坚
从上图可以看到，18岁至50岁占据了置业客户的绝大比例，这也是完全符合商品房市场的购买规律，接下来我们以30岁为一个界限，简要的分析一下这二个年龄段的置业特征：
30岁以下的置业群体显现出的是刚性的需求，这个年龄段的群体正是发展中的群体，这部分人志向远大，对于未来充满着幻想与激情，同时自身随着年龄的增大而逐步成熟，对于拥有属于自己的空间的愿望呈现出饥渴的态势，他们对面积的大小并没有太多的要求，但对于环境、户型却非常挑剔，甚至苛刻，这部分群体是楼市发展的有力的助推器，也是初次置业的中坚力量；但从另一方面来讲，在热烈的置业需求面前，也表现了非理性的一面；
30—50之间年龄段的群体是成熟的置业群体，他们的特征是收入较高，能够冷静的分析自己所需要的是什么样的物业，这部分人群的数量也是所有准置业者中最高的，他们是大户型物业以及商业物业购买的最主要的群体，家庭结构也趋近稳定；所以说理性是这部分群体的最大特征，无论从一个项目的环境、配套、交通、户型、面积、物业等各个方面都有着谨慎的思考与对比，他们有一定比重的人群已经是二次置业或多次置业者。
●大部分置业者仍然选择的是银行按揭付款方式
随着近年来房价的一路上扬，截止到06年6月，宝安区的楼市一举突破七千大关，均价达到了7124元/㎡，也就是说一套80㎡的住宅的总价大约为50万元左右，那么对于一般居民的家庭收入而言，一次性付款方式显然是不现实的，根据国际上的地产市场发展模式，我国未来购房的付款模式也会长期的保持着以按揭形式为主的模式而持续发展下去。
●实在是“高”，高层建筑成为市场主流
随着国土部门对于土地资源保有的规划性导致近年来土地出让的幅度大大降低，对于已出让的地块，大部分均调高的土地的容积率，以满足市场的需求，随着政策的不断调整以及土地的日渐稀缺，未来的低容积率的住宅市场供应量将持续减少，同时别墅类物业以及多层物业（带电梯）的价值也会逐步走高。
●二手房市场成交火爆
2006年上半年度宝安区二手房销售总套数为5524套；成交总面积达到602197.02㎡；成交总金额达到16.45亿元；
06年上半年新增二手房成交比率较05年同比增长37.9%，呈现出了一片旺盛的局面，随着近年来房价的节节攀升，越来越多的中低收入群体渐渐的把目光转移到了二手房市场；同时，由于新政的不断出台，重拳打击投资类置业行为，使许多原本计划长线投资的客户改为短线，将保留的物业尽快出手，以避免未来市场走向的风险，这样使得二手市场的整体放盘量大，促使成交状况有了大幅度的提升。
但在未来的发展过程中，也许会有更多的限制性新政法规出台，并且在现行法规的一系列限制下，我们预计在下半年，宝安区甚至全市的三级市场的成交份额将有所回落，直至一个相对平稳的层面。
●小结：
今年的地产市场风生水起，稳定地产市场的“突出重点，抓住实效”贯彻力度与实施手段将会是地产市场未来发展的焦点，宝安区楼市的发展也同样将会成为整个深圳楼市发展的重心之一，如何深入、透彻的理解新政出台的含义是地产开发者与置业者所共同关注的核心，究其根本，地产的发展终归是要由市场来决定的，好的产品自然也会有好的市场回报；
我们所有人都期望宝安、深圳乃至全国的楼市都可以遵循着健康、理性的方向发展，毕竟房地产涉及到国计民生，是一个永远都会受到每个人关注的话题，政策只是一个调控的杠杆，而不是一道阻隔开发商与置业者的屏障，当买卖双方都可以在一个良好的市场环境中以平稳的心态来维护地产的市场，我们有理由相信，未来的楼市仍将是一片广阔的前景，让我们共同祝愿宝安、深圳的楼市一路走好。
发布时间：2006-7-25 制作：章娟 |