纵观新政调控 深圳房价将何去何从

　　　　　　　　　来源： 泛城房地产顾问（深圳）有限公司 　 作者： 蒋尚礼 　 　 　　　 　　　

　　为严格落实“国15条”，深圳政府于6月20日正式发布《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，主要内容包括：一、6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。凡不符合该要求的，均应进行套型调整；二、从6月1日起，个人住房按揭贷款首期付款比例不得低于30％。对购买自住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定；三、对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税等。

　　建设部在7月6日出台的165号文件中对新建住房结构比例作了明确指示，各地要根据总量与项目相结合的原则，贯彻执行套型建筑面积90平方米以下达到70％的要求，深圳是否跟随，拭目以待。

　　在新政调控下，深圳房价究竟何去何从？

　　一、调控背景

元/平方米

　　房价快速上涨

　　近年深圳房价不断上涨，从2004年1月（单月）的全市每平方米5935元攀升到2006年6月（单月）的每平方米9947元，尤其是2005年10月后，房价涨幅明显增大，11月全市均价冲破8000元/平方米，2006年5月黄金周销售旺季及为赶在调控前备案，房价随着成交量及部分豪宅的入市急剧上涨，6月在调控政策下价格依然坚挺。房价快速上涨，致使不少消费者在“追涨”心理的带动下提前入市，导致了市场供求紧张的局面。

　　最值得关注的不是部分豪宅能卖到什么天价，因为这是少部分经济实力较强的家庭的选择，而是豪宅的定价往往成为部分开发商或业主的非理性参考指数，争相竞逐市场或片区的最高价，一年间，整个深圳几乎难以找到有低于5000元的新房。

　　房价上涨是市场积累的结果

　　经济增长是房价快速上涨的基础。深圳经济特区经过25年的开发，已经积累了相当的财富，人口的增长也带来强劲的刚性需求，到2006年6月底，深圳总人口数已接近1200万，这些都为了房价上涨奠定了基础。

表1 近年深圳经济快速发展

　　住宅供需失衡。2002年至2006年6月，全市商品住宅的供应量为3455万平方米，但需求量为3629万平方米，4年新增供求比为0.95:1，共短缺174万平方米住房，按现时每年销售的平均套型面积90平方米计算，约短缺19300套住宅，相当于每年销售量的20％。

　　供应结构发生变化。深圳楼市的结构性矛盾相比于供应矛盾更为突出，从2002年开始，深圳住宅用地的供应结构发生变化，豪宅用地开始增加，2002年红树林土地拍卖开始（现红树西岸项目），揭开了豪宅供应的新一页，至招商、华侨城的尖岗山项目（现曦城）及中海、信和的9万3项目（现香蜜湖一号），豪宅开发达到了高峰，填补了长期积累的市场空白，豪宅需求得到释放。豪宅盘集中入市，带动整体房价快速攀升，同时拉高了整个深圳住宅的档次，此现象在2005年下半年表现尤其突出，香域中央、水榭花都三期、中旅国际公馆二期和香蜜湖一号等豪宅的开盘，部分售价最高达70000元/平方米，刷新了豪宅新指标。

　　三级市场未能充分疏导需求。过去5年，新房和二手房成交的平均比例为64:36，此比例近年有所上升，2006年上半年为49:51，一个房地产市场发展成熟的城市，二手房的成交通常远高于一手房，香港在过去10年一、二手房的平均成交比例为24:76。而过去5年，二手房成交占总存量比例由5.0％提升至8.9％，平均为7.1％，香港楼市即使在过去十年间经历风风雨雨，二手房成交量也占总存量的7.3％，可见，深圳作为一个经济处在快速增长期的城市，二手房所发挥的疏导需求的作用还有待加强。到2006年3月止，深圳约有6800万平方米存量房，约75万套，以香港目前空置率（已售但无人居住）6％的比例计算，深圳也有约400万平方米空置房，其实是可以弥补新房的不足的。

　　产品质量突飞猛进。随着竞争的加大，近年入市的楼盘在规划、布局、户型、公共设施、赠送面积等方面都有较大的突破，质量的提升为房价上涨提供了前提条件。如，原来一套100平方米的房子，定价8000元/平方米，总价就是80万元，但若附送16平方米的赠送面积（包括阳台、入户花园、凸窗等），开发商可能将所谓的赠送面积算在房价上（毕竟赠送面积都有建设成本），总价变成92.8万元，单价即升至9280元/平方米。

　　数据统计上的假象。深圳国土资源管理局发布的月度、年度统计数据一般包括所有档次的楼盘，豪宅的入市将直接拉高房价，如2005底到2006年初，全市均价一直攀升至8000元以上/平方米，就与关内外豪宅集中入市有密切关系，从而造成整体房价高涨的印象，加上媒体信息的引导不全面，导致了给更多人带来“追涨”心理，提前入市。

　　二、新政对房价的影响

表2 新政对房价的影响预计

　　供应结构改变，中小户型增加20％

　　过去5年，深圳销售的平均套型建筑面积约为90平方米，即90平方米以下和以上的户型各占50％，现在90平方米以下的供应占70％，中小户型增加了20％，豪宅高昂的价格左右房价的因素减弱，从而使整体房价更为贴近中小户型的实际价格，因此未来房价估计稍微有调整，将更真实反映普通住宅的房价走势。此项细则是通过改变供应结构来调控住房价格，估计将对稳定房价起到较大的影响。

　　据深圳市统计局的数据显示，至2005年11月1日，深圳平均每个家庭户的人口为2.40人，2005年底全国城镇人均住宅建筑面积26平方米，按此数据计算，深圳平均每户家庭的居住需求面积约63平方米，因此，理论上90平方米的套型建筑面积已达到全国城镇家庭居住面积的1.42倍，应该足够目前深圳的大多数家庭居住。

　　110-130平方米热销户型价格将上涨

　　大于144平方米的豪宅供应不一定减少，反而是目前市场最渴求的110-130平方米的舒适三房供应极可能减少，这将对市场造成直接的冲击市场。从市场历年的销售规律来看，110-130平方米的三房、四房一直是市场需求最旺盛的户型，供应结构改变，此区间户型供应最多不超过30％，供应的短缺将促使该区间的户型成为需求热点，房价可能上涨。

　　家庭实际承受的总房价只能购置关外的大户型

　　2001-2005年，深圳平均销售的每套住宅的建筑面积为90平方米，按2005年均价7040元/平方米来计算，平均销售的住宅总房价约63万元。按深圳家庭平均能承受的总房价63万元计算，以目前的房价在关内只能购置约70平方米左右的新房，若要购置90平方米以上的新房，只能到关外了（见表3）。一套总价63万元的住宅，扣除首付两成12.6万（90㎡以下），若贷款20年，本金加利息月供需支付3538元，按房贷月供的理想比例，一般占家庭月总收入的30-40％，即家庭月总收入需在8845-11793元左右。可见，由于总价的限制，开发商将来在户型设计上（尤其是中小户型）必须加强功能的使用性。

表363万元可购买的住房面积

　　二手房成交费用增加

　　购买不足5年的住房转手交易的需全额缴纳5％的营业税，二手房交易费用明显增加，投资成本增大，短期内要获得较高的投资回报已经很难，此细则可有力打击投机炒卖行为。另一方面，根据去年征收营业税政策出台后的实施情况来看，大部分卖家将营业税费转嫁到买家身上，直接造成房价进一步上涨，而现在营业税的征收由2年延长至5年，估计将导致更多二手房的转售价上涨，同时购买5年内的在市场上流通的二手房源将减少。但房价是否因此上涨，要视乎之后的供求情况而定：若供不应求，卖家肯定将税费转嫁到买家身上，房价将会上涨；若由于存量空置房释放等因素，市场供大于求时，卖家将在合理的价格内便抛售，估计房价将下跌。

　　此外，购买90平方米以上住宅，首付不低于三成，购房首期款增加，购买大户型的周期将更加长。

　　竞争加剧，促使开发商的综合实力提升

　　70％的中小户型供应将使各个项目在创新上受到较大的局限，在同一供应结构的前提下，如何在楼盘规划、户型设计、产品质量、小区配套甚至市场营销上进行突破，做出舒适的精品住宅，使项目价值最大化，这些都是对开发商的一大考验。虽然深圳在90平方米以下的户型创新上已走在国内的前沿，但过去已推出的楼盘在上述几方面仍然有较大的改进空间，90平方米的户型大多是两房的设计，在香港，这样的面积已经可以设计出一套不错的三房。在竞争加剧的形势下，发展商应该在上述各方面力求打造出精品，才能避免被市场淘汰。

　　房价增幅回落市场回归理性

　　综上所述，经过新政的调控，预计深圳房价增幅将有所回落，住房价格逐步趋于平稳，市场将从去年下半年开始的非理性阶段逐渐回归到理性阶段。开发商经过汰弱留强的筛选，留下来的都是有实力的公司，这部分开发商将更多考虑如何能长远在这个市场上生存，促使他们在管理、专业水平等方面都将有更大提升，导致的结果是楼盘的质量提高，在定价上开发商将会更多考虑市场的承受力，而定出合理的价格。

发布时间：2006-8-9　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　制作：章娟