2006深圳大梅沙地产考察报告

　　　　来源： szhome研究与发展部 　作者： 吴茂萍 　 发表日期：2006年9月10日 　　　 　　　

　　前言

　　第一部分 2006大梅沙地产开发井喷

　　第一、开发面积创历史新高

　　第二、新项目物业类型丰富

　　第三、代租、包租仍是主流

　　第四、开发企业五花八门

　　第二部分 2006新项目浅析

　　第一、最有特色的“作品”：优品艺墅

　　第二、最适合居家的大众产品：东海岸三期云海大户

　　第三、最角落的项目：泊岸雅苑

　　第四、最“常见”的住宅：云顶天海

　　第五、最有前景的项目：东部华侨城

　　第六、最富想象力的别墅：天琴湾三期

　　第七、最“罗嗦”豪宅：联泰大梅沙项目

　　第八、最前线的酒店：京基地产.喜来登酒店

第九、最可爱又最可惜的项目：湖心岛

　　第三部分　从销售周期看受欢迎的产品类型

　　第一、大梅沙物业销售周期普遍较长

　　第二、包租物业、品牌商物业、艺术建筑更受欢迎

　　第三、销售价格三年翻三番

　　第四、酒店（式）经营将成为主流

第五、网络是最佳营销平台之一

　　第四部分　大梅沙待开发住宅项目不多

　　第一、住宅部分

　　第二、市政部分

　　第五部分　交通改写深圳东部历史

　　前言：

　　大梅沙是迷人的……

　　“它依山傍海,千楼万宇点缀盘绕在弯弯曲曲的山水之间。”

　　蓝色大海和金色沙滩开启深圳东部蔚蓝生活第一步。

　　深圳有23个沙滩，而大梅沙片区最适合第一居所。（23个沙滩是：大梅沙、小梅沙、溪涌、水头沙、上洞、官湖、沙鱼涌、大鹿湾、迭福、狮子湾、下沙、水头沙、羊筹湾、鹅公湾、西冲、东冲、大深湾、大水坑湾、杨梅坑、桔钓沙、龙旗湾、岭澳旧村、廖哥角则处于半开发、未开发状态。）

　　大梅沙距离深圳市中心区最近，它环山面海，就像一个温柔的避风港湾，令人想到安全、信赖、憧憬还有气质、高贵、国际。这里可以实现集中规划，除了工业，酒店、住宅、商业、学校甚至写字楼皆齐备，所以，大梅沙自身就是一座功能齐备的小小无污染旅游城市，为深圳其它22个沙滩所无法比拟。但这还远远不足以描述大梅沙的美妙。

　　每到周末,尤其盛夏，延绵1.8公里长共计18万平方米的大梅沙海滩上彩伞簇立,10万人声鼎沸,万头攒动,简直成了人的海洋，作为特区内惟一已开发的免费海滨浴场，大梅沙将海的包容、沙的细腻，山的可爱表现得淋漓尽致，而正是这份包容、细腻与可爱，为它赢得了国际旅游圣地的前景。

　　然而，大梅沙现在并非最完美的时候，依旧紧促的交通在节假日尤其凸现出尴尬与无奈，晚上阑珊的稀疏灯火显出“夜空城”的冷清，夹杂在新楼宇间的破旧民房与时尚如此的不和谐，商业的空乏凸现旅游、生活的不便利……

　　所幸的是，大梅沙是成长的。自2003年东海岸1期的开发开启大梅沙成长的新纪元，随后，倚天阁、海语东园、I领海、海世界、心海伽蓝、东海岸23期、天琴湾、国际学校、云顶天海、优品艺墅雅居、泊岸雅苑、湖心岛、天琴湾3期、联泰大梅沙项目、京基.喜来登酒店、东部华侨城旅游地产先后登场，它们催熟了大梅沙，造就了大梅沙，将要登场的旧城改造、万科国际会议中心、鼎太大梅沙项目、酒吧一条街等项目的建立，将为大梅沙的繁荣与国际化添砖加瓦。

　　2006年，大梅沙迎来自2004年第一拨集中开发高潮以来的第二拨开发高潮，东西南北中地产项目集中开发。而且，旅游项目、酒店项目、住宅项目同步进行。令人欣慰的是，开发商越加重视建筑与环境的和谐共生，建筑美感与国际旅游胜地的有机结合，诸如优品艺墅雅居，建筑美的追求同时为大梅沙带来一股鲜活的时尚元素。大梅沙的美，正在一步步展示。

　　期待大梅沙迷人笑容尽情释放……

迷人大梅沙海滨

　　第一部分　2006大梅沙地产开发井喷

　　第一、开发面积创历史新高

　　21世纪到来之后，大梅沙项目陆续开发，2003－2004年形成地产开发的第一拨热浪，东海岸1/2期、倚天阁、海语东园、海阔.凌海、心海伽蓝雅居、海世界公寓、天琴湾1/2期陆续开发，2006年，大梅沙迎来第二拨开发热浪，云顶天海、优品艺墅雅居、泊岸雅苑、东海岸3期B区、湖心岛、天琴湾3期、联泰大梅沙项目、京基.喜来登酒店、东部华侨城等项目集中开发。甚至2006年一年的开发面积就远远超过了2001－2005年共5年间开发的面积。

　　据统计，2001－2005，大梅沙共有8个项目开发，项目占面约35.56万平方米，建面约35.51万平方米，而2006年则有9个项目开发，不计华侨城旅游项目，其它8个项目占面53万平方米，建面32万平方米。

　　之所以会形成2006集中爆发的现象，与2005地产整体形势良好，期望值大增有关；而之所以形成2005年仅有东海岸三期A区开发的现象，则与市场需要消化2003－2004年的剩余产品有关；而之所以大梅沙从2003年开始形成地产开发热潮，与万科.东海岸的带头作用不无关系。

黄昏时的大梅沙海滨

　　附：2001－2006开发项目列表

　　附：2006新开发项目基本资料

　　附：2001－2005大梅沙开发项目列表

　　第二、新项目物业类型丰富

　　2006年新开发的项目类型丰富，既有云顶天海、优品艺墅雅居、泊岸雅苑、东海岸3期B区、湖心岛、天琴湾3期、联泰大梅沙项目这样的纯住宅或者商住项目，又有京基.喜来登酒店这样的酒店项目，还有东部华侨城这样的旅游＋地产复合项目。产品线的丰富，为大梅沙的丰富生活大书一笔。

　　附：2006新开发项目物业类型

　　注：●表示规划状态◎建成后状态

　　第三、代租、包租仍是主流

　　从2003东海岸1期推出代租服务开始，之后新开发的大梅沙住宅项目多数都推出酒店式物管和代租或者包租服务。一方面是为了吸引消费，促进销售，另一方面，大梅沙是旅游高地，已有的雅兰酒店、芭堤雅酒店、京地酒店等不能满足旅游者的个性化需求。

　　对于投资型消费者而言，提供包租（类似于产权式酒店服务）、代租尤其是包租服务的项目更有诱惑力，业主可以省许多心；对于购房自住的消费者而言，适合购买纯自住型项目，可避免陌生人频繁进出的干扰。

　　需要提醒消费者的是，（1）并非包租、代租就能完全解决空置的问题。包租、代租的压力也是蛮大的，所以许多项目发展商或者物管公司都不提供这样的服务，尤其是包租服务。据调查，大梅沙度假淡季接近半年，其余时候也仅节假日和周末客流量才略大些。（2）大凡提供包租、代租服务的物业的物管费都偏高，尤其是前者。以提供包租服务的海语东园和泊岸雅苑为例，前者物管费高达10元/平方，而后者高达9.8元/平方。泊岸雅苑实行包租部分物业的物管费比其它住家部分物业的物管费高出6.3元/平方。（3）同质化服务太多，所以，考察包租、代租服务的物管公司或者酒店的实力很重要，它们的推广力度从某种角度上来说决定了客流量。（4）一旦合同期结束，物管公司或者酒店若不继续提供包租、代租服务，则供房压力大增。

　　据笔者调查，东海岸1期、海阔凌海的客流量较大，包租、代租效益日渐突出。而优品艺墅雅居这种具有艺术个性的项目特异性明显，能满足个性化需求，只要物管公司卓越物业用心推广和宣传，客流量应该不小。

　　附：2001－2006所开发住宅项目后期物管模式列表

　　注：泊岸雅苑的酒店公寓部分实行包租服务，其它部分实行代租服务；海语东园也是部分公寓实行包租服务，多数代租；海阔凌海共有100户实行包租，其余皆代租。“包租”指与业主签订协议的物管公司或者酒店每月以固定金额反馈业主的服务，代租指物管公司可为业主代为出租，业主与物管公司各按一定比例分享租金。

　　附：2001－2006所开发住宅项目后期经营模式比例(分期开发算一个项目)

　　第四、开发企业五花八门

　　2006大梅沙项目开发商既有一线开发商如万科、华侨城、京基、富春东方、联泰，又有二三线开发商如深圳市万泽房地产开发有限公司、深圳市博文实业有限公司、深圳市恒运泰实业发展有限公司、深圳湖心岛实业有限公司；既有旅游地产开发“专家”如华侨城，又有豪宅开发商如富春东方、京基、联泰，更有活力非常的博文事实业等。

　　五花八门开发商同台竞技，为消费者提供不同类型产品的同时，也活跃了大梅沙地产市场。

　　第二部分　2006新项目浅析

　　第一、最有特色的“作品”：优品艺墅

　　优品艺墅由一帮毕业于重庆建筑大学的高材生联合打造的项目。据了解，董事长唐亮、策划师王川、建筑设计师汤桦全都毕业于重庆建筑大学，他们为了心目中的理想而聚在一起，为了创新建筑的艺术而同甘共苦，历时4年方推出优品艺墅。户户差异、咖啡方糖、拆合自由、色彩凝练可能是对建筑最简练的概述。建筑、装饰、样板房包容了许多艺术的元素，值得亲自前往体验，尤其是（样板房）设计师、涂鸦艺人。

优品艺墅雅居效果图

　　第二、最适合居家的大众产品：东海岸三期云海大户

　　东海岸背山面海，符合中国传统好风水居家理念。东海岸建筑面积居大梅沙各项目之首，规模化的打造为其带来持续经济效益和社会效益。三期云海大户小高层雄踞地势之高，俯瞰楼前别墅风景，轻松望海。以万科物管的细致和大社区的优势，东海岸其实是最适合大众居家的住宅。

东海岸三期云海大户

　　第三、最角落的项目：泊岸雅苑

　　泊岸雅苑位于大梅沙“湾区”东北角落，背近高速路，比邻心海伽蓝，望海不易，看山不错。以其位置之偏，故谓之最“角落”的项目。项目另一不利之处在于周边民房一片，而优势在于，门前金沙酒吧一条街待建。不过，以金沙街两边的建筑的现状而言，金沙酒吧一条街恐怕难成气候。

　　泊岸雅苑以住宅“第三高”自称，东海岸第一，心海伽蓝第二。从大梅沙建筑的高度也可以看到政府的规划：大梅沙“湾区”两边和东海岸的建筑高度允许超过30米，而“湾区”中心的建筑高度一般限制在25米以内，如此可确保“中心视野”。

在建的泊岸雅苑

　　第四、最“常见”的住宅：云顶天海

　　云顶天海、海语东园、优品艺墅雅居三个项目东西两两比邻，云顶天海建筑风格和外立面颜色与海语东园相近，不仔细辨别，还以为是一个楼盘。云顶天海的双层高大露台也许是它最大的卖点。

云顶天海实景

　　第五、最有前景的项目：东部华侨城

　　华侨城三洲田项目应该说是政府支持的“面子工程”，它的成败，从某种意义上来说影响到大梅沙国际化程度，因此可以想象华侨城地产的压力，当然，有压力自然就有动力。

在建的东部华侨城

　　附资料介绍：东部华侨城三洲田项目是位于东部大梅沙片区的生态旅游区项目，整个项目占地大约8.2平方公里，华侨城准备投资30亿将之打造成为“东部的华侨城”。项目开发分三个区域：一是邻接大梅沙盐坝高速的南部区域，二是体育公园区域，三是水库的茶园小镇区。内含很多的旅游项目，包括三洲郊野体育公园，内设高尔夫球场、酒店等。预计今年10月份开园。别墅分布在整个区域的南部，有四个地块，总建筑面积为12.8万平方米。东部华侨城是未来深圳最具国际水准的度假乐园。

　　2005年7月14日上午，东部华侨城温泉度假酒店、金色大厅生态剧场、伊都娜果园等十项工程举行开工奠基典礼，拉开了东部华侨城项目工程建设新一轮高潮。深圳市委常委、副市长吕锐锋，盐田区区长袁宝成，副区长龙岳华，深圳市城管局副局长秦永安，建设局副局长孙晓明，公路局局长闫志祯，华侨城集团副总裁董亚平，副总裁翦迪岸等出席开工奠基仪式。

　　 本次开工的温泉度假酒店、金色大厅生态剧场、伊都娜果园、茶艺广场、云中部落、前区售票广场、缆车及小火车车站、室内网球场等十项工程都是东部华侨城一期的重点和关键工程。

　　其中温泉度假酒店占地面积约45000平方米，300间客房，由酒店主楼、酒店别墅群和水疗中心等三部分组成，水疗中心包括一个中心SPA和14栋水疗小木屋。整个酒店建筑以18世纪巴伐利亚皇家夏宫景观和巴洛克建筑形态为蓝本，国内外顶尖设计师巧夺天工地将巴伐利亚帝国不同皇帝生活习惯和文化背景主题融入酒店细节，让人充分享受皇族尊贵待遇。还可以为客人提供各种特色餐饮、酒吧、宴会厅和健康会所配套服务。她婉若一座仙子安静地坐落在天鹅湖畔，成为东部华侨城的一大亮点。

　　 金色大厅生态剧场是一座国内首创的生态多功能剧场，她坐落于三洲茶溪茵特拉根温泉小镇，具有茶艺展览、晚会表演、大型宴会、商务会议等多功能，建筑室内以仿真天空顶棚和天然茶田为特色，创造自然生态的室内环境，并结合了高科技舞台设备与多媒体演出形式，建筑面积约10000平方米，座位1760位。剧场设计方案开创了“五项中国第一”：中国第一屏——舞台LED屏面积达243平方米；中国第一个将餐厅和晚会表演融为一体；中国第一个将茶艺展览和晚会表演相结合；中国第一个将室内和室外环境相结合；中国第一个利用立体空间来营造演出效果。

　　 伊都娜果园位与茶园小镇的东北侧，占地面积约6000平方米，她紧邻茶园小镇停车场，整体风格与小镇风格相呼应，为欧洲风格的铁艺建筑。主要通过高科技种植方式种植各种奇珍异果和观赏价值高的花卉，内容丰富，并通过地型的变化和立体空间的精心布置，整体环境自然、生态、优雅，建成后的伊都娜果园将是一个引人入胜，让人留连忘返的生态科技农业园。

　　 茶艺广场位于茶园小镇的西北侧，共分四栋建筑，总建筑面积4000平方米。她通过不同历史朝代、不同艺术形式表现中国和世界茶文化的博大精深和风采。同时还向游客展示和提供各各式茶业制作、茶艺表演，让游客充分了解茶文化知识。

　　第六、最富想象力的别墅：天琴湾三期

　　天琴湾三期别墅独霸崎头岭山头，三面环海，可居高临下俯视一望无际蔚蓝大海，绝对的地标物业。以富春东方建筑的高品质和园林设计的生态尊重，估计天琴湾别墅群将成为深圳最高规格的别墅，并将创深圳别墅价格新高，且将成为与鲸山别墅、半山海景、观澜湖别墅一样闻名中国的十大别墅，也不排除成为全球性高端产品的可能。

天琴湾3期别墅效果图

　　第七、最“罗嗦”豪宅：联泰大梅沙项目

　　联泰大梅沙的项目独占内环山头，三面环海，与天琴湾地势相当，并两两对望，它们就像两个高傲的绅士，临高傲视大梅沙所有一切。所不同的是，联泰大梅沙项目将建酒店、公寓、别墅，建筑形态多样化，经营多样化，而天琴湾仅仅提供住宅，比较纯粹化。联泰大梅沙项目已经“忽悠”两三年了，今年酒店部分才略见“成效”，但投入使用怕是遥遥无期，所以喻之最“罗嗦”的项目。

　　项目平面图地块位置图：俯瞰大海

　　附资料介绍：地块占地约139726平方米，建筑面积32100平米，容积率0.23。将建一小型酒店,供旅游度假用，别墅68套。酒店占总面积的40%,别墅和公寓将占60%。

　　第八、最前线的酒店：京基地产.喜来登酒店

　　京基地产.大梅沙喜来登酒店位于大梅沙海滨浴场，建于一片沙滩之上，离海的距离不超过20米，从酒店大堂可以直接步入沙滩进入海滨，400多套客房全部拥有无限海景，中国罕见。所以笔者谓之“最前线的酒店”。目前，该酒店也是大梅沙片区惟一的五星级酒店，填补了深圳东部五星级酒店的空白。

　　喜来登酒店的建设令人想到中东阿联酋的迪拜那建在海中的全球唯一七星级酒店Burj Al-Arab。

　　附资料介绍：整个酒店配有完善的会议系统、成熟的别墅区域、现代化的娱乐餐饮设施，以及国内首家澳洲天然有机水疗区，从多个角度满足游客更多层面、更高品位的需求。特别是多功能的宴会厅，最大的一间能容纳3000人，是深圳酒店中目前最大的宴会厅。

京基地产.大梅沙喜来登酒店效果图

　　第九、最可爱又最可惜的项目：湖心岛

　　湖心岛四面环湖，一路之隔邻沙滩，业主既可以近距离享受海的优雅又可以湖的温柔，可以说位置最为可爱。如果其规划——商业建成酒吧一条街能够兑现，韵味应该更足。

　　但可惜的是，湖心岛的建筑缺乏特色，“浪费了一块宝地”，有业内人士如此评价。

湖心岛实景

　　第三部分　　从销售周期看受欢迎的产品类型

　　第一、大梅沙物业销售周期普遍较长

　　相比深圳常见的一天售完楼一月卖光楼的现象而言，历年来，大梅沙项目的销售整体上都不算快速，销售期一般在一年以上。而2003－2004年第一拨开发高峰期的倚山阁、海世界、心海伽蓝至今依然有尾盘待售。据介绍，倚天阁还剩下5套60－96m2的户型、海世界剩下7套50－120m2的户型、心海伽蓝剩下4套100－190m2的户型。根据实际调查，2006年新开盘中，优品艺墅雅居销售比例最高，最为理想，销售近6成，云顶天海、东海岸三期B区销售近5成。

　　第二、包租物业、品牌商物业、艺术建筑更受欢迎

　　从项目的销售周期来看，销售快慢与销售价格无关，而与产品及后期经营模式有关。最受欢迎销售最快的产品有三类，一是包租产品，如海语东园、海阔凌海；一类是品牌商物业，如东海岸、天琴湾；一类是特色的艺术建筑，如优品艺墅雅居。在9大项目同台竞技的2006年，既没有包租服务又没有品牌商背景支撑的优品艺墅雅居可以说创造了销售优绩，率先销售过5成。这也许给后来的开发商新的启示：建筑也应该讲究一点艺术含量，而不要在限于低质的价格战。

　　第三、销售价格三年翻三番

　　2003年的东海岸公寓部分销售价格仅5000多，而2006年的今天，大梅沙酒店公寓、大众住宅均价整体已经超过13000，三年内大梅沙价格几乎翻了三番，成为深圳“最暴利”的开发区域之一。据调查，目前东海岸3期B区均价15000左右，云顶天海、优品艺墅雅居11000左右，湖心岛预计均价12000－150000，泊岸雅苑预计均价13000，其中酒店公寓15000以上。倚山阁、心海伽蓝、海世界等尾盘售价在13000－17000左右。

　　第四、酒店（式）经营将成为主流

　　虽然大梅沙片区是深圳23个沙滩中最适合作为第一居所的地方，但大梅沙目前和将来都是旅游度假胜地，所以，酒店、酒店式服务的项目将是大梅沙的主流。所以，雅兰酒店、京地酒店、芭堤雅酒店等之后，又有喜来登酒店、万科国际会议中心、联泰大梅沙酒店等将陆续建成。但住宅项目可以提供多样化的个性服务，满足不同人的需求，其前景应该非常理想。假以时日，大梅沙住宅项目的酒店经营可与纯酒店一较高下。

　　第五、网络是最佳营销平台之一

　　东海岸历年以网络作为营销重要手段之一，并有专人负责网络维护之事宜，历时2年之久；根据优品艺墅雅居营销统计，来自网络渠道的客户占最大比例；湖心岛售楼员介绍，网络客户相当多……广告，要投放适得其所，网络，最佳营销平台之一。据现场考察，个别项目如泊岸雅苑客户登记表上竟然没有来自“网络”一栏，不可不谓意识落后，跟不上潮流。

　　第四部分　　大梅沙待开发住宅项目不多

　　经过三年的集中开发，大梅沙剩下的可开发的住宅用地不多，但市政配套型项目和规划设计较多待落实。

　　第一、住宅部分主要有

　　1、东海岸四期待建

　　据悉，东海岸4期正在平地，占面约7.2万平方米，建面约5.7万平方米，容积率小于0.8，又一个值得期待的产品。

　　湖心岛边鼎太项目待开发

　　湖心岛边，鼎太地产尚有大片土地待开发，据说设计图纸都已经出来，但鼎太迟迟不开发，莫非认为“捂得越久越香”？

　　旧城改造任重道远

　　大梅沙成片的农民房曾经让踏步大梅沙的游客畏惧，更让当初第一批购买大梅沙物业的业主心寒。随着新建筑的比比建立，这些民房与大梅沙的美景、国际化的未来显得格格不入，旧改必须进行，但任重而道远，至今没有很明显的动作。

　　旧改完成的一天，也是大梅沙真正步入国际化旅游胜地的一天。

　　第二、市政部分主要有

　　1、国际学校待建

　　2、万科国际会议中心待建

　　3、软建设较多待完善

　　其中，软建设如酒吧街、商业街等至今没有半点起色。看来，要想把大梅沙打造成第二个蛇口海上世界，只怕非一朝一夕之功。笔者预测，至少还有5年的酝酿期。

　　第五部分　交通改写深圳东部历史

　　如果说交通改变历史车轮，那么，交通将使大梅沙第一居所的理想变为现实。

　　目前，深圳东部已有的交通如双车道盐梅公路、盐坝高速、盘山公路、364、360、380、443、103、J1等依然不能解决深圳东部交通紧促的问题，每逢节假日大梅沙往往大塞车。利好的是，罗沙公路不准货车通行的新规定为东部交通的顺畅添加了筹码，预计2007年底通车的深盐第二通道将是改变东部历史的最佳筹码。据悉，深盐第二通道全长11.65公里，双向6车道，全程免费。开通后，驾车由罗湖到大梅沙只需要10几分钟。

盐田交通规划图

发布时间：2006-9-14　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　制作：章娟