深楼市:法规完善进行时 条文更细化

　　已孕育三年的《深圳房地产条例》（以下简称《条例》）草案征集正在进行中，征集截止时间为12月2日。该条例是深圳首次将房地产登记、转让、行业管理等方面进行全面“整合”，其正式出台后，将成为规范深圳房地产行业的最权威且惟一的“法律准绳”。《条例》对房地产各个环节的责任义务再次作出了明确规定。

　　三法规合为一 延展适用范围

　　专业人士指出，此次即将颁布的《条例》，不但结合了《深圳经济特区房地产登记条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》和《深圳经济特区房地产行业管理条例》三个法规，且做了进一步的完善和细分，该《条例》出台后，则将有望统一并且取代其他现行条例。

　　“以往的《房地产登记条例》和《房地产转让条例》现在基本上不再使用了，而多用的《房地产行业管理条例》也存有许多有待完善之处，很多消费者在购房过程中遇到的具体问题，都需要在《民法》和《合同法》中去寻找法律依据。”房地产专业律师、广东广和律师事务所律师李栋梁感言。他还指出，“此《条例》明确是‘深圳市’，而不是以前的‘经济特区’，这就让条例不仅适合关内，而且适用于关外，符合目前深圳的房地产市场现状，这是个进步。”

　　据介绍，《条例》拟分八章共一百六十八条，涵盖了目前深圳房地产市场从项目建设到现房购买过程中，有关房地产开发、经营、交易等各个方面，明确提出“合法、公平、公正、诚实信用”的房地产行为原则，并首次对房地产预售和房地产市场主体做了详细规定。

　　业内人士认为，深圳市已颁布了“房地产行业管理条例”、“房地产转让条例”、“房地产登记条例”、“房屋租赁条例”等法规，以及“房屋租赁管理条例实施细则”等规章，还有相关的市政府、主管部门的规范性文件等。但规章及规章以下的规范性文件所确定的制度规范，由于效力层次不高，难以得到有效实施。加之有些法条之间相互矛盾、重复、脱节，尤其是难以作为司法与仲裁中的充分依据，致使房地产领域的依法行政工作不能得到全面的司法保障。因此，《条例》的出台，将填补了深圳房地产市场的立法空白，以作为司法与仲裁中充分有效的依据，使房地产领域的依法行政工作得到全面的司法保障。

　　完善交易环节 条文更加细化

　　值得关注的是，此次《深圳市房地产条例》草案初稿，在市民广泛关注的房地产交易中出现的新问题的解决方面，有很多闪光点。

　　草案初稿规定，房地产经纪机构应明码标价，明确禁止房地产经纪机构赚取差价，否则将由主管部门没收违法所得，并处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款。但是，一些法律专家仍然认为，这样的处罚不够严厉，难以起到威慑作用。李栋梁建议，引进执业禁止制度或许对规范中介行业更加有效，如对于违规的地产经纪人，可以禁止其终身或者几年不得从事这个行业。

　　草案第八十九条对居民关注的房地产共有部分变更问题进行明确。规定房地产共有部分需要变更设计的，应当经占建筑总面积4／5以上的业主且占总人数4／5以上的业主书面同意，并应征得受变更设计直接影响的相关权利人的书面同意，变更设计不得改变区分所有建筑物共有部分的权属。而之前出台的《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理区域内部分共用部分，其维修、更新、改造的，应当经该共用部分全体业主2／3以上同意。

　　此外，《条例》还要求开发商对项目进行公示，以后购房者可以直接从政府官方网站上查询到楼盘的真实信息。对于这一条文，一位购房者表示，希望可以了解更多项目的交易信息，尤其是成交价格也能保证公开透明。

文章来源： 深圳晚报 作者：方兴