深圳市三级市场月度报告

（2007年9月份）

　　　　　　　　　 报告来源：szhome 研究与发展部　　　　　　作者：吴上锦　 　　　 　　　

　　目　　　　　　　　录

前言

第一部分：供给分析

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

（一）全市概况

（二）各片区二手房挂牌价格分析

1、9月份罗湖区二手房价格分析

2、9月份福田区二手房价格分析

3、9月份南山区二手房价格分析

4、9月份盐田区二手房价格分析

5、9月份宝安区二手房价格分析

6、9月份龙岗区二手房价格分析

（三）9月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

二、出租部分

（一）全市概况

（二）各片区租赁价格分析

1、9月份罗湖区住宅租赁价格分析

2、9月份福田区住宅租赁价格分析

3、9月份南山区住宅租赁价格分析

4、9月份盐田区住宅租赁价格分析

5、9月份宝安区住宅租赁价格分析

6、9月份龙岗区住宅租赁价格分析

三、本月挂牌频次最高楼盘行情

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第三篇：写字楼三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第二部分：成交分析

一、9月份全市二手商品房成交概况

二、9月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

后记

附：各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库

　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的269759条房源信息

　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告

　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达222家，开设网上中介地铺2258间，注册用户总量77581名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2007年9月份挂牌的租售信息，总量为269759条。其中住宅出售类146352条，住宅租赁类114164条；商业出售类1468条，商业租赁类1361条；写字楼出售类2566条，写字楼租赁类3868条，所有信息均来自222个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为12624元/平方米，环比下跌2.3％，在近期一系列的金融政策打击下，持续了8个月涨势的二手住宅挂牌均价在金秋九月开始回落，调控效果初现。

　　各行政区走势情况，在市场观望氛围浓郁，价格回落的大环境中，福田区表现出较强抗跌性，二手住宅挂牌环比仍有1.5％的上涨，挂牌均价为15228元/平方米，重新夺回六区之最，宝安区也以0.3％的微小涨幅保持涨势，挂牌均价为8668元/平方米；其余四区本月的二手住宅挂牌均价环比都有不同幅度的下跌，其中跌幅最大的是盐田区，环比大幅下跌11％，挂牌均价回落至13000元/平方米以下，南山区和龙岗区呈小幅下跌态势，跌幅在3％左右，其中南山区的挂牌均价跌破15000元/平方米，龙岗区也跌破8000元/平方米，罗湖区环比有0.3％的微小下跌。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　 1、9月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份罗湖区的二手房挂牌均价为11292元/平方米，环比微跌0.3％。本月罗湖有超过一半的片区二手住宅挂牌均价呈下跌态势，怡景黄贝、莲塘、银湖的跌幅在2％左右，其中莲塘的挂牌均价回落到11000元/平方米以下，水库太宁、洪湖、火车站、东门的跌幅在1％左右；本月涨幅最大的是蔡屋围片区，环比上涨4.3％，挂牌均价突破13000元/平方米，报13389元/平方米，布心太白、田贝翠竹、笋岗、清水河在涨幅在1％－2％之间。

　　2、9月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份福田区的二手房挂牌均价为15228元/平方米，环比上涨1.5％。本月福田区二手住宅挂牌均价下跌的片区个数比上月多，幅度比上月大，跌幅较大的有黄木岗和莲花村-田面，环比下跌4％左右，其中黄木岗跌破13000元/平方米，车公庙和香蜜湖-农科也有将近2％的下跌，其中香蜜湖-农科的挂牌均价跌破21000元/平方米，福民石厦和华强北的跌幅很小，在1％以下；本月涨幅最大的片区是竹子林，环比上涨4.6％，挂牌均价为13674元/平方米，其次是福田中心区和口岸-保税区，环比上涨3％左右，福田中心区的挂牌均价已经突破18000元/平方米，口岸-保税区的挂牌均价也突破14000元/平方米，其他片区的涨幅都较小，不超过2％。

　　3、9月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份南山区的二手住宅挂牌均价为14866元/平方米，环比下跌2％。本月南山大部分片区的二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，其中跌幅最大的是科技园片区，环比下跌5.7％，跌了将近1000元/平方米，片区均价跌破16000元/平方米，其次是蛇口片区，环比下跌2.9％，挂牌均价跌破17000元/平方米，南头、南油、前海、后海、西丽的跌幅相对较小，在1％左右；本月涨幅最大的是龙珠片区，环比上涨6.5％，挂牌均价为12634元/平方米，其次是华侨城片区，环比上涨4.6％，挂牌均价接近20000元/平方米，红树湾片区本月也为涨0.4％。相比较而言，豪宅片区的价格比较坚挺。

　　4、9月份盐田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份盐田区的二手房挂牌均价为12382元/平方米，环比下跌11％。大小梅沙本月的挂牌均价基本与上月持平，沙头角片区环比有1.1％的小幅下跌，与上月的走势相比，大小梅沙和沙头角的挂牌均价都明显走弱，导致全区的挂牌均价大跌。

　　5、9月份宝安区二手房价格分析

　　由于宝安区的三级市场主要集中在新安、西乡、龙华、宝安中心区四个片区，其他片区如观澜、石岩、松岗、福永、沙井、光明的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究新安、西乡、龙华、宝安中心区的二手房市场。

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份宝安区的二手房挂牌均价为8668元/平方米，环比微涨0.3％。所监测的四个片区走势和上月相似，新安和龙华的挂牌均价继续保持涨势，环比上涨1％左右，宝安中心区和西乡则继续保持跌势，环比下跌1％左右。

　　6、9月份龙岗区二手房价格分析

　　由于龙岗区的三级市场主要集中在布吉、龙岗中心城、横岗、坂田四个片区，其他片区如坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳的二手房存量非常少，故忽略不作分析，仅研究布吉、龙岗中心城、横岗、坂田二手房市场。

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份龙岗区的二手房挂牌均价为7788元/平方米，环比下跌3.6％。所监控龙岗的四个片区中，布吉和龙岗中心城有微小的上涨，环比分别上涨0.6％和0.3％，横岗和坂田则有小幅的下跌，环比分别下跌1.1％和2.3％。

　　（三）9月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：创辉租售、创道地产、中原地产、世华地产、中联地产、招商置业、广天地地产、海王地产、金地置业、泛城租售网。本月广天地地产和泛城租售网取代通泰地产和深房联地产进入前十名，其余八名保持不变，只是前后排名上稍有变动。发布信息量方面，受紧缩性金融政策的影响，每个名次的中介房源信息发布量较上月都成倍减少，说明大量卖家进入观望状态。创辉租售仍然是房源信息发布量最多的中介公司。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市的住宅租赁挂牌均价为38元/平方米/月，环比下跌2.6％，随着出售市场的冷谈，租赁均价也开始回调。各行政区走势方面，南山区、盐田区、龙岗区本月的租赁均价环比有1元/平方米/月的下跌，其余三个行政区本月的租赁均价都与上月持平。

　　（二）各片区租赁价格分析

　　1、9月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区9月份的租赁均价为43元/平方米/月，和上月持平。各片区走势方面，本月涨幅最大的片区是布心太白和蔡屋围，环比上涨2元/平方米/月，其次是水库太宁、清水河、银湖，环比上涨1元/平方米/月，而东门河火车站环比则下跌1元/平方米/月，其余片区本月的住宅租赁均价都与上月持平。

　　2、9月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区9月份的租赁均价为46元/平方米/月，与上月持平。各片区走势方面，八卦岭、南园巴登、黄木岗、竹子林、福田南本月的租赁均价环比上涨2元/平方米/月，福田中心区、福民石厦、口岸保税区、景田环比上涨1元/平方米/月，梅林和新洲沙尾与上月持平；福田区本月下跌的片区较上月增多，跌幅较上月增大，园岭白沙岭、车公庙、香蜜湖-农科、莲花村-田面环比下跌2元/平方米/月，华强北也有1元/平方米/月的下跌。

　　3、9月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区9月份的租赁均价为40元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。各片区走势方面，本月除后海片区的租赁均价有1元/平方米/月的上涨外，其余片区的住宅租赁均价或者下跌或者保持不变，其中，豪宅片区的租赁均价下跌明显，红树湾、蛇口、华侨城等豪宅片区的租赁均价都呈不同幅度的下跌，跌幅最大的是红树湾片区，环比下跌4元/平方米/月，红树湾的住宅租赁均价已经连续两个月呈较大幅度的下跌，其次是蛇口，环比下跌2元/平方米/月，华侨城环比下跌1元/平方米/月，西丽和龙珠片区环比也有1元/平方米/月的下跌，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　4、9月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区9月份的租赁均价为33元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月，大小梅沙本月的住宅租赁均价环比上涨1元/平方米/月，沙头角环比下跌2元/平方米/月。

　　5、9月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区9月份的租赁均价为28元/平方米/月，和上月持平。所检测的四个片区住宅租赁均价走势和上月相同：宝安中心区环比上涨1元/平方米/月，其余三个片区本月的住宅租赁均价和上月持平。

　　6、9月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区9月份的租赁均价为23元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。所监测的四个片区中，龙岗中心城和坂田环比都有1元/平方米/月的上涨，横岗环比下跌1元/平方米/月，布吉的住宅租赁均价与上月持平。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，9月份所监测的7个楼盘二手房挂牌均价都呈下跌态势，其中桂芳园、波托菲诺、南海玫瑰园的跌幅在3％左右，蔚蓝海岸、中信红树湾、益田村的跌幅在1.5％左右，阳光带海滨城微跌0.1％；租赁均价方面，7个楼盘中有4个的租赁均价下跌，跌幅最大的是蔚蓝海岸，环比下跌4元/平方米/月，跌幅高达9.1％，益田村、南海玫瑰园、波托菲诺环比下跌2元/平方米/月，中信红树湾和桂芳园本月的租赁均价和上月持平，阳光带海滨城的租赁均价环比上涨1元/平方米/月；租售比方面，中信红树湾、波托菲诺、阳光带海滨城、桂芳园或者由于出售均价的跌幅大于租赁均价的跌幅，或者由于租赁均价上涨，使得这四个盘的租售比小于上月，由于蔚蓝海岸本月的租赁均价跌幅远大于出售均价的跌幅，因此租售比大幅偏离合理底线（1：230），南海玫瑰园和益田村本月的租售比也继续偏离合理底线。

　　第二篇：商业三级市场

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市的商业物业挂牌均价为34003元/平方米，环比上涨6.8％。本月罗湖区的商业挂牌均价大跌17.8％，一方面由于大面积的低价商业占的比重增大，拉低了全区均价，另一方面由于港人置业受限，使得投资罗湖商业的港客大量流失，卖家被迫降价出售；宝安区和盐田区的商业挂牌均价也有小幅的下跌，环比分别下跌2.8％和0.5％；本月商业挂牌均价涨幅最大的是福田区，环比上涨7.1％，挂牌均价突破50000元/平方米，其次是南山区，环比上涨3.9％，龙岗区本月的商业挂牌均价突破20000元/平方米，环比上涨3.1％。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市商业物业的租赁均价为156元/平方米/月，环比上涨15元/平方米/月，涨幅为10.6％，商业的租赁均价连续两个月保持快速上涨态势。本月商业挂牌均价涨幅最大的是南山，环比上涨10.9％，主要是由于海岸城等高档商铺的大量放租，极大的拉升了全区均价；福田区有华强北商圈和新兴的中心区商圈支撑，涨幅也较大，环比上涨8.3％，租赁均价开始接近罗湖区的均价；龙岗区本月也有6.7％的涨幅，租赁均价接近100元/平方米/月；本月跌幅最大的是罗湖区，环比下跌9.4％，盐田区和宝安区也有较大的下跌，环比分别下跌5.2％和3.8％。

　　某些区域的商业行情出现较大幅度的波动，部分原因是由于商业物业的统计样本量相对较小，如盐田区，低档或高端物业挂牌量的增加一定程度上拉低或拉高了区域的价格。

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份全市出售写字楼的挂牌均价为22031元/平方米，环比上涨2.2％，经过前几个月的快速上涨后，写字楼的挂牌均价从上月开始走缓，本月的涨幅小于上月的涨幅。所监测三个区的写字楼挂牌均价都呈小幅上涨态势，福田区和南山区的涨幅相差不大，分别为2.6％和2.5％，罗湖区的涨幅为1.6％，挂牌均价突破15000元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，9月份出租写字楼的均价为93元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月，涨幅为2.2％。所监测的三个区中，罗湖区的涨幅最大，环比上涨5.6％，租赁均价为76元/平方米/月，与南山区租赁均价相同，福田区本月上涨1％，租赁均价为100元/平方米/月，南山区本月的写字楼租赁均价与上月持平。

　　第二部分：成交分析

　　一、9月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　根据统计数据，9月份全市二手商品房的成交面积为579006.04平方米，较上月减少17.3％，虽然本月属于传统的楼市旺季，但由于调控的影响，“金九”并没有促进成交量的增加，而是量价齐跌，买卖双方都在观望，在消化和适应调控政策，不过部分卖家开始动摇，价格“可以商量”。

　　各行政区方面，宝安区的二手商品房成交面积减幅最大，环比减少48.2％，成交面积不到10万平方米，约相当于上月成交面积的一半，其次是罗湖区，成交面积为11.4万平方米，环比大幅下跌22.1％，南山区和龙岗区的成交面积减幅相对较小，环比分别减少6％和2.2％，本月盐田区的成交面积比上月增加了约1.6倍，主要由于上月的基数很低，导致环比增幅大幅增大，虽然盐田区的成交量成倍增加，但绝对量仍然是最少的一个区，福田区本月的成交量也有1.3％的增加，成交面积将近13万平方米。成交套数的走势与成交面积类似。

　　 二、9月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

　　【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】

　　1、罗湖区

　　2、福田区

　　3、南山区

　　4、盐田区

　　5、宝安区

　　6、龙岗区

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　附：各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　往期报告回顾。

发布时间：2007-10-17