深圳市三级市场季度报告（2007年第三季度）

　　从7月份开始，二手楼市受到一连串的金融调控，如限制二手房放贷，加息，提高首付等，加上7月－8月属于传统的楼市淡季，因此各行政区的二手住宅挂牌均价涨幅开始走缓甚至出现下跌的趋势，特别是到了9月份，全市共有四个区的挂牌均价下跌，结束了本轮二手楼市的牛市行情。虽然第三季度各行政区的二手住宅挂牌均价仍有较大的涨幅，但涨幅较第二季度已经缓和很多，其中，南山区、盐田区、宝安区的涨幅约只有第二季度的一半，龙岗区的涨幅约只有第二季度的三分之一。本季度涨幅最大的是罗湖区，与第二季度相比上涨了12.1％，挂牌均价为11170元/平方米，其次是福田区和南山区，本季度涨幅都为11.7％，挂牌均价分别为14972元/平方米和15081元/平方米，盐田区的季度涨幅接近10％，关外两区的季度涨幅在9％左右。

　　月度走势方面，6个区的二手住宅挂牌均价在7月份保持小幅的上涨态势，到8月份盐田区的挂牌均价已经开始下跌，其他区虽然仍然保持涨势，但涨幅已经很小，到9月份罗湖区、南山区、盐田区、龙岗区都呈下跌趋势，其中盐田区出现跳水式下跌，福田区和宝安区的挂牌均价勉强维持正增长。

　　附：7～9月深圳各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　2、2007年第三季度深圳各行政区二手住宅挂牌频次比较

　　2007年第三季度szhome二手房栏目共收集786695条有效二手住宅出售信息，比第二季度少约25万条，主要是受调控和淡季影响，观望氛围浓厚，导致挂牌数量大幅减少。福田区的二手住宅挂牌房源最多，为245533条，占全市的31.2％；其次是南山区，发布房源数量占28.5％；关外两区的比重也较大，宝安区和龙岗区分别占13.8％和11.8％；罗湖区的份额为12.4％，接近10万条；盐田区的份额最小，仅占2.3％。

　　3、2007年第三季度二手住宅挂牌户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第三季度挂牌出售的房源中，3房和2房为主力户型，分别占38.9％和33.3％，这两种户型的挂牌量超过全部挂牌房源的70％，1房也占有11.4％的比例，4房占8.7％，其他户型的挂牌量都较少，份额在4％以下。

　　4、2007年第三季度二手住宅各总价区间份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第三季度发布的住宅出售房源信息中，以中高价位物业为主，有将近一半的房源总价在70-150万，其中70-100万和100-150万的物业数量几乎相等，分别占24.3％和24.2％，150万以上的物业占21.6％，50-70万占17.2％，低总价物业相对较少，30-50万占10.1％，30万以下占2.6％。

　　二、住宅出租

　　1、2007年第三季度深圳各行政区住宅租赁均价比较

　　2007年第三季度深圳全市的住宅租赁均价为39元/平方米/月（7～9月加权均价，下同），环比第二季度上涨了2元/平方米/月，涨幅为5.4％。各行政区方面，本季度罗湖区和南山区的住宅租赁均价上涨了3元/平方米/月，涨幅超过7％，其次是南山区和宝安区，租赁均价上涨2元/平方米/月，龙岗区上涨1元/平方米/月，盐田区本季度的租赁均价和上季度持平。

　　月度走势方面，全市的租赁均价经历了涨、平、跌三个阶段，7月份有小幅的上涨，8月份持平，9月份有小幅的下跌。各行政区在7月－8月的租赁均价呈稳中带涨态势，到9月份，南山区、盐田区、龙岗有1元/平方米/月的回落，其余三区则稳住不变。

　　附：7～9月深圳各行政区住宅租赁均价走势图

　　2、2007年第三季度深圳各行政区租赁住宅挂牌频次比较

　　2007年第三季度szhome二手房栏目共收集604641条有效住宅租赁信息，比第二季度多约1.8万条。本季度福田区的住宅放租信息最多，超过20万条，占全市总租赁信息量的33.6％，其次是南山区，住宅租赁信息17.5万条，约占全市的30％，宝安区也有接近10万条住宅租赁信息，占16.2％，龙岗区和罗湖区的租赁信息数量相差不大，在5.7万条左右，份额在9.5％左右，盐田区的份额最少，仅占2.3％。

　　3、2007年第三季度租赁住宅户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第三季度租赁市场上的出租住宅以2房、3房为主，分别占34.7％和34.3％，其次是1房，所占的比例为16.8％，4房和公寓类户型分别占6.2％和5.2％，其他户型所占的比例在1％左右。

　　4、2007年第三季度租赁住宅各租金段份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第三季度放租的住宅中，租金在2000-2500元的物业较多，约占全市的四分之一，其次是1500-2000元的物业，占21.5％，4000元以上的高租金物业也较多，占17.6％，1000-1500元和3000-3500元的物业数量相差不大，分别占11.5％和13.6％，3500-4000元和1000元以下的物业相对较少，分别占7.7％和3.2％。

　　第二部分：商业三级市场

　　一、商业出售

　　1、2007年第三季度深圳各行政区二手商业挂牌均价比较

　　2007年第三季度深圳全市二手商业挂牌均价为32024元/平方米，环比第二季度上涨5.9％。各行政区方面，除罗湖区外，其余五个区本季度的二手商业挂牌均价都有不同幅度的上涨，罗湖区由于受到限制港人置业、金融调控等政策的影响和低端商业的比例增大，导致罗湖区本季度的二手商业挂牌均价较第二季度下跌5.6％；本季度福田区、宝安区、龙岗区的二手商业挂牌均价涨幅都较大，超过10％，其中福田区的涨幅最大，环比上涨15％，其次是宝安区，环比上涨14％，南山区和盐田区的涨幅相对较小，环比分别上涨了1.8％和0.7％。

　　月度走势方面，全市的商业挂牌均价在7月－8月有小幅的上涨，9月份的涨幅较大，为6.8％。罗湖区跌势最明显，7月份小幅下跌5％，8月份基本与7月持平，9月份再大跌17.8％；福田区是六区中涨势最明显的一个区，每个月都有较大的涨幅，到9月份突破50000元/平方米；南山区在7月小幅下跌，之后的两个逐月小幅上涨；盐田区整体呈涨势，但在9月有小幅回调；宝安区在7月－8月有较大幅度的上涨，9月出现小幅的下跌；龙岗区每个月都有小幅的上涨，并且在9月份突破20000元/平方米。

　　附：7～9月深圳各行政区二手商业挂牌均价走势图

　　2、2007年第三季度深圳各行政区二手商业份额比较

　　2007年第三季度szhome二手房栏目共收集7241条有效商业出售信息，比上季度少约2000条。有将近三分之二的信息是来自关外，其中宝安区最多，约占全部商业出售信息量的4成，龙岗占22.8％，关内则主要集中在南山区和福田区，分别占18.2％和12.9％，罗湖区和盐田区都很少，份额分别为6.1％和0.7％。

　　二、商业出租

　　1、2007年第三季度深圳各行政区商业租赁均价比较

　　2007年第三季度深圳全市的租赁均价为137元/平方米/月，环比第二季度上涨13元/平方米/月，涨幅为10.5％。除罗湖区外，其余五个区本季度的商业租赁均价都有不同幅度的上涨，罗湖区本季度的商业租赁均价下跌20元/平方米/月，跌幅为7.2％；本季度商业租赁均价涨势最明显是关外，宝安区和龙岗区分别上涨12％和18.9％，关内的南山区也有较大涨幅，环比第二季度上涨8.2%，盐田区和福田区的涨幅相对较小，环比分别上涨4.3％和2％。

　　月度走势方面，罗湖区的商业租赁在本季度整体走低，其中下跌最明显的是9月，跌幅接近10％；福田区在7月下跌后，8月－9月大力反弹，特别是8月，涨幅高达18.4％；南山区在7月－8月小幅上涨，到9月涨幅加大，超过10％；盐田区在前两个月的涨幅逐月增大，到9月开始下跌；宝安区在前两个月以6％左右的幅度上涨，9月有小幅的回落，龙岗区在整个第三季度每月以7％左右的幅度上涨。

　　附：7～9月深圳各行政区商业租赁均价走势图

　　2、2007年第三季度深圳各行政区租赁商业份额比较

　　2007年第三季度szhome二手房栏目共收集6354条有效商业出租信息，比上季度多约400条。关外占了将近六成，其中宝安区的商业出租信息最多，占全市商业出租信息量的33.4％，龙岗占22.6％，关内的商业出租主要集中在福田区和南山区，分别占19.1％和16.9％，罗湖区和盐田区的份额都较小，分别为6.9％和1.1％。

　　第三部分：写字楼三级市场

　　一、写字楼出售

　　1、2007年第三季度深圳各行政区出售写字楼挂牌均价比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第三季度全市写字楼的挂牌均价为21458元/平方米，环比第二季度上涨24.6％。所监测的3个区本季度的写字楼挂牌均价都呈两位数上涨，涨幅最大的是罗湖区，环比第二季度上涨了25.1％，其次是南山区，环比上涨了23.6％，挂牌均价突破20000元/平方米，福田区本季度也有将近20％的涨幅。

　　月度走势方面，罗湖区在7月和8月都有将近8％的涨幅，到9月涨幅大幅回落；南山区在7月大幅上涨，突破20000元/平方，之后仍然保持上涨趋势，但涨幅明显走弱；福田在7 月有较大幅度的上涨，之后涨幅逐月走低。

　　附：7～9月深圳各行政区出售写字楼挂牌均价走势图

　　2、2007年第三季度深圳各行政区出售写字楼份额比较

　　2007年第三季度szhome二手房栏目共收集到10791条有效写字楼出售信息，比上季度少约2000条。写字楼的出售房源主要集中在福田区，占全市的77.3％，罗湖区和南山区的份额相对较小，分别占13.8％和8.8％。

　　二、写字楼出租

　　1、2007年第三季度深圳各行政区写字楼租赁均价比较

　　2007年第三季度深圳市写字楼租赁均价为90元/平方米/月，环比第二季度上涨7元/平方米/月，涨幅为8.4％，所监测的三个行政区本季度的写字楼租赁均价都有较大幅度的上涨，其中涨势最明显的是南山区，环比上涨7元/平方米/月上涨，涨幅为10％，罗湖区和福田区环比都上涨了6元/平方米/月，涨幅分别为9.1％和6.5％。

　　月度走势方面，罗湖区的写字楼租赁均价在7月保持稳定，之后的两个月都有小幅的上涨；福田区逐月小幅上涨；南山区在7 月窄幅的上涨，8月有个较大的涨幅，9月保持平稳。

　　附：7～9月深圳各行政区写字楼租赁均价走势图

　　2、2007年第三季度深圳各行政区出租写字楼份额比较

　　2007年第三季度szhome二手房栏目共收集16145条有效写字楼出租信息，比上季度少1500条左右。其中有72.1％来自福田区，罗湖区和南山区分别占12.4％和15.5％。

　　第四部分：个盘季度行情

　　一、挂牌均价走势

　　根据szhome二手房栏目对挂牌量较多楼盘监测，所监测的7个楼盘挂牌均价在第三季度有小幅的下跌，7月份出桂芳园外，其余六个盘都呈上涨趋势，到8月份阳光带海滨城、蔚蓝海岸、益田村开始下跌，9月份所监测的7个楼盘都呈下跌态势。

　　二、租赁均价走势

　　从所监测的数据来看，第三季度的豪盘租赁均价跌势明显，波托菲诺、中信红树湾、南海玫瑰园、蔚蓝海岸的租赁均价逐月下跌，阳光带海滨城和桂芳园呈稳中带涨的态势，益田村的租赁均价小幅上下波动。由于中信红树湾、波托菲诺、南海玫瑰园、蔚蓝海岸的租赁均价的跌幅大于出售均价的跌幅，所以这四个盘的租售比进一步远离合理低下（1：230），其余三个盘的租售比在本季度波动相对较温和。

　　第五部分：成交分析

　　一、第三季度各行政区成交面积份额比较

　　从各行政区的成交面积份额来看，本季度宝安去的成交面积所占的份额最大，为23.4％，福田区、龙岗区、南山区的份额相差不大，在20％左右，罗湖区和盐田区分别占13.5％，与上季度相比，南山区的份额明显减少，而罗湖区的份额明显增大。

　　从关内关外的比例来看，第三季度关内关外成交面积的比较约为6：4，其中关内绝大部分成交量来自南山区和福田区，关外两区中宝安区的成交量稍大。

　　二、第三季度各行政区二手商品房成交面积环比情况

　　根据统计，2007年第三季度深圳全市二手商品房的成交面积为252.39万平方米，比第二季度少21.9％。由于受淡季和各种调控政策的影响，有价无市成了本季度市场的主要基调，出现了价格小跌，成交量大跌的局面。

　　各行政区方面，罗湖区本季度表现较突出，逆市飘红，成交面积约为34.2万平方米，较第二季度大幅增加34.5％，盐田区的成交面积较上季度也小幅增加了7.4％，其余四区本季度的成交面积环比都呈两位数减少，其中减幅最大的是南山区，由上季度的82.2万平方米减少到本季度的约50万平方米，减幅将近40％，福田区本季度的成交面积也大幅减少，较上季度减少了约25万平方米，减幅为33％，宝安区本季度的成交面积不到60万平方米，较上季度减少20.7％，龙岗区本季度的成交面积为52.6万平方米，较上季度减少10％。

　　三、第三季度成交面积月度走势分析

　　月成交量走势方面，第三季度全市月度成交量在7月份达到顶峰，成交面积接近125万平方米，为今年以来单月成交面积之最，从7月中下旬开始，由于收到限制二手房贷款和接下来一连串的金融调控政策影响，二手商品房成交面积急极回落，8月份的成交面积只有约70万平方米，9月份虽然进入传统的楼市旺季，但并没有促进市场回暖，成交面积继续减少，不到58万平方米。金融政策给二手楼市带来很大直接或间接的影响，而且这种影响至少延续至今年年底，二手楼市进入漫长观望期。

　　各行政区月成交量走势方面，罗湖区在7月份的成交面积有较大幅度的减少，8月份大幅增加，9月份又大幅回落；其余五区的成交面积在7月份达到一个较大值后，8月份大幅减少，其中，盐田区在9月有较大的反弹，成交面积超过7月份的成交面积，福田区的成交面积在9月份也有微小的增加，但远小于7月份的成交面积，南山区、宝安区、龙岗区的成交面积在9月份仍然呈减少态势。

　　附：7～9月深圳各行政二手商品房成交面积走势图

　　往期报告回顾。

发布时间：2007-10-22　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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