深圳市三级市场月度报告 （2007年11月份）

　　　　　　　　　 报告来源：szhome 研究与发展部　　作者：吴上锦 　 　　　 　　　

目　　　录

前言

第一部分：供给分析

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

（一）全市概况

（二）各片区二手房挂牌价格分析

1、11月份罗湖区二手房价格分析

2、11月份福田区二手房价格分析

3、11月份南山区二手房价格分析

4、11月份盐田区二手房价格分析

5、11月份宝安区二手房价格分析

6、11月份龙岗区二手房价格分析

（三）11月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

二、出租部分

（一）全市概况

（二）各片区租赁价格分析

1、11月份罗湖区住宅租赁价格分析

2、11月份福田区住宅租赁价格分析

3、11月份南山区住宅租赁价格分析

4、11月份盐田区住宅租赁价格分析

5、11月份宝安区住宅租赁价格分析

6、11月份龙岗区住宅租赁价格分析

三、本月挂牌频次最高楼盘行情

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第三篇：写字楼三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第二部分：成交分析

一、11月份全市二手商品房成交概况

二、11月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

后记

 　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库

　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的554834条房源信息

　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告

　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达237家，开设网上中介地铺2304间，注册用户总量78989名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2007年11月份挂牌的租售信息，总量为554834条。其中住宅出售类318575条，住宅租赁类223228条；商业出售类1369条，商业租赁类1789条；写字楼出售类3491条，写字楼租赁类6382条，所有信息均来自232个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为13388元/平方米，环比下跌2.0％。全市六个行政区的挂牌均价都呈下跌态势，其中，跌幅较大的有龙岗区和罗湖区，跌幅在4.2％左右，龙岗区的挂牌均价为8301元/平方米，罗湖区的挂牌均价回落至12000元/平方米边缘，盐田区和宝安区的跌幅相同，环比都下跌了3.3％，盐田区的挂牌均价已经跌破15000元/平方米关口，宝安区的挂牌均价也回落至万元关口附近，福田区和南山区的跌幅相对较小，环比分别下跌2.3％和1.1％，挂牌均价分别为16390元/平方米和15480元/平方米。

　　市场上严重的观望情绪和利空政策导致深圳二手楼市全面冷冻，投资者压力倍增，投资风险也不断增大，市场存在套牢的恐慌，因此卖家逐渐调低投资预期，虚高的房价也慢慢的回归理性。另外，11月中旬出现中天倒闭事件对二手楼市来说更是雪上加霜，在严重打击行业的信心和诚信的同时也暴露了行业存在的漏洞。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、11月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份罗湖区的二手房挂牌均价为12047元/平方米，环比下跌4.1％。除黄贝和桂圆蔡屋围的挂牌均价环比有微小的上涨外，其余片区的挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中，跌幅最大的是东湖片区，环比下跌8.2％，挂牌均价为12945元/平方米，其次是银湖和笋岗，跌幅在5％左右，翠竹和莲塘环比都下跌了3.3％，清水河泥岗和东晓的跌幅在2％左右，东门南湖也微跌0.2％。

　　2、11月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份福田区的二手房挂牌均价为16390元/平方米，环比下跌2.3％。除福田中心区有4.1％的上涨外，其余各片区的挂牌均价都呈下跌态势，园岭白沙岭、车公庙、皇岗、新洲、下梅林、上梅林的跌幅在3％－4％之间，石厦、福田南－南园、八卦岭的跌幅在2％左右，黄木岗和福田保税区的跌幅都为1.4％，景田和香蜜湖农科的跌幅都较小，不超过1％。

　　3、11月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份南山区的二手住宅挂牌均价为15480元/平方米，环比下跌1.1％。本月南山区的所有片区中除华侨城的挂牌均价环比有微小的上涨外，其余片区的二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，其中跌幅最大的是南头，环比下跌4.7％，挂牌均价为13295元/平方米，其次是前海片区，环比下跌3.5％，挂牌均价为12224元/平方米，红树湾、西丽、粤海招商蛇口的跌幅在3％左右，科技园的跌势相对较小，为1.7％。

　　4、11月份盐田区二手房价格分析

　　【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份盐田区的二手房挂牌均价为14566元/平方米，环比下跌3.3％。除了大梅沙的挂牌均价有1％的小幅上涨外，其余3个片区的二手住宅挂牌均价都呈不同幅度的下跌，其中，小梅沙的跌幅最大，环比下跌37.1％，主要是由于小梅沙的二手房市场很少，少数几条的高价或低价物业的增减都会对片区的价格造成较大的波动，盐田片区也有4.1％的下跌，挂牌均价回落到万元以下，沙头角的跌幅较少，环比下跌1.6％，挂牌均价为13184元/平方米。

　　5、11月份宝安区二手房价格分析

　　【注】由于光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份宝安区的二手房挂牌均价为10073元/平方米，环比下跌3.3％。所监测的七个片区中宝安中心区的跌幅最大，环比下跌3.6％，挂牌均价为10417元/平方米，其次是龙华片区，环比下跌2.7％，挂牌均价为9570元/平方米，西新和福永的跌幅都很小，不超过1％；本月涨幅最大的是观澜片区，环比上涨3.9％，挂牌均价超过11000元/平方米，其次是沙井，环比上涨2.3％，松岗也有0.3％的微涨。

　　6、11月份龙岗区二手房价格分析

　　【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份龙岗区的二手房挂牌均价为8301元/平方米，环比下跌4.2％。所监测的六个片区二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，其中龙岗片区的跌幅最大，环比下跌6.2％，挂牌均价跌破7000元/平方米，其次龙岗中心城，跌幅为5.2％，挂牌均价跌破8000元/平方米，再次是横岗，跌幅为4％，挂牌均价也跌破8000元/平方米，平湖和布吉的跌幅在3％左右，挂牌均价分别为6183元/平方米和8073元/平方米，坂田的跌幅最小，为1.7％，挂牌均价为11758元/平方米。

　　（三）11月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：创辉租售、中原地产、世华地产、招商置业、中联地产、创道地产、海王地产、金地置业、广天地地产、满堂红。本月发布信息量最多的前十名中介和上月相同，排名上除海王地产和金地置业互换一下外，其余的排名都和上月一样。各中介的发布量变动方面，除创辉租售的发布量较上月有所减少外，其余9名中介的信息发布量都有明显的增加，不过，虽然创辉租售的信息发布量减少，但仍然是发布量最多的中介公司。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份全市的住宅租赁挂牌均价为38元/平方米/月，和上月持平。除盐田区的住宅租赁均价有1元/平方米/月的下降外，其余5区都与上月持平。租赁市场处于一个相对均衡的状态。

　　（二）各片区租赁价格分析

　　1、11月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区11月份的租赁均价为43元/平方米/月，和上月持平。各片区的走势差异较大，跌幅最大的是银湖片区，环比下跌2元/平方米/月，跌幅为5.1％，清水河泥岗、东湖、莲塘、黄贝环比都下跌了1元/平方米/月，跌幅接近3％；本月涨幅最大的是东门南湖片区，环比上涨了2元/平方米/月，涨幅为3.6％，桂园蔡屋围环比有1元/平方米/月的上涨，东晓、翠竹、笋岗的住宅租赁均价和上月持平。

　　2、11月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区11月份的租赁均价为47元/平方米/月，和上月持平。各片区走势方面，本月福田区有3个片区的住宅租赁均价呈跌势，其中，跌幅最大的是车公庙，环比下跌3元/平方米/月，租赁均价为41元/平方米/月，园岭白沙岭和皇岗环比都下跌了1元/平方米/月，跌幅在2％左右；本月涨幅最大的是福田中心区，环比上涨4元/平方米/月，租赁均价为56元/平方米/月，其次是福田南－南园，环比上涨2元/平方米/月，租赁均价为53元/平方米/月，黄木岗和景田环比都上涨1元/平方米/月，其余片区的住宅租赁均价都与上月持平。

　　3、11月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区11月份的租赁均价为40元/平方米/月，与上月持平。各片区走势方面，华侨城环比上涨1元/平方米/月，租赁均价为50元/平方米/月，科技园和红树湾环比都下跌1元/平方米/月，租赁均价分别为36元/平方米/月和55元/平方米/月，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　4、11月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区11月份的租赁均价为33元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。盐田片区环比下跌1元/平方米/月，租赁均价为27元/平方米/月，大梅沙、沙头角的租赁均价都与上月持平。

　　5、11月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区11月份的租赁均价为28元/平方米/月，与上月持平。所监测的七个片区中，沙井的涨幅最大，环比上涨2元/平方米/月，观澜和松岗环比都上涨1元/平方米/月，而龙华和宝安中心区环比都下降1元/平方米/月，其余片区的住宅租赁均价都与上月持平。

　　6、11月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区11月份的租赁均价为23元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，龙岗中心区、龙岗片区、坂田片区的租赁均价环比都下跌了1元/平方米/月，其余片区的住宅租赁均价都与上月持平。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，11月份所监测的个盘中，挂牌均价都有小幅的回落，其中，南山区和盐田区的跌幅相对大些；租赁均价方面，从各区的个盘表现来看，住宅租赁均价出现了稳中趋跌的态势，约有一半的个盘租赁均价出现小幅的下跌，另有一半的个盘表现稳定，个别楼盘的租赁均价有小幅的上涨；租售比方面，由于出售价格普遍回落，而租赁均价或稳定或小幅下跌，因此大部分个盘的租售比都略微回落。

　　第二篇：商业三级市场

　　【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份全市的商业物业挂牌均价为41162元/平方米，环比上涨2.6％，本月全市商业挂牌均价的上涨，主要是由关内的罗湖区、福田区、南山区三区的商业挂牌均价有较大的上涨所带动。其中，涨幅最大的是福田区，环比上涨了6.8％，挂牌均价为55822元/平方米，罗湖区和南山区的商业挂牌均价继上月大涨后，本月继续上扬，罗湖区本月由于东门和罗湖商业城有较多的高价商铺挂牌，极大推高了区域价格，全区挂牌均价超过80000元/平方米，环比上涨5.5％，南山区有海岸城等高价商业的支撑，本月有3.8％的上涨，挂牌均价为47700元/平方米。关外两区也有小幅下跌，宝安区和龙岗区环比分别下跌了3.2％喝0.6％。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份全市商业物业的租赁均价为181元/平方米/月，环比上涨19元/平方米/月，涨幅超过10％。本月全市商业租赁均价的大幅上涨，主要受龙岗区的带动，龙岗区本月由于布吉街一带的高价商铺房租量较多，极大拉高龙岗的商铺租赁均价，环比大涨18.3％，租赁均价为110元/平方米/月，一举超过宝安区的价格水平，罗湖区、南山区本月的商铺租赁均价也有将近7％的上涨，福田区的涨幅相对小些，为3.6％，宝安区是唯一一个商业租赁均价下跌的行政区，环比下跌5元/平方米/月，跌幅为5.1％。

　　第三篇：写字楼三级市场

【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份全市出售写字楼的挂牌均价为21459元/平方米，环比下跌2.8％，这是今年以来写字楼挂牌均价首次出现下跌，所监测的三个区的写字楼挂牌均价都呈下跌趋势。其中跌幅最大的是福田区，福田区本月的写字楼挂牌均价为23339元/平方米，环比下跌约1000元/平方米，跌幅为4.3％，主要是由于车公庙、中心区周边的一些较低档次的写字楼所占的比例增加，导致全区的写字楼下跌，其次是南山区，挂牌均价为21150元/平方米，环比下跌2.8％，罗湖区的跌幅相对较小，环比下跌1.2％，挂牌均价为15188元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，11月份出租写字楼的均价为93元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月，跌幅为1.1％。所监测的三个区中罗湖区环比有1元/平方米/月的上涨，租赁均价为79元/平方米/月，福田区本月的写字楼租赁均价和上月持平，为102元/平方米/月，南山区环比下跌2元/平方米/月，租赁均价为76元/平方米/月。

　　第二部分：成交分析

　　一、11月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　根据统计数据，11月份全市二手商品房的成交面积为373290.3平方米，比上月增加9万多平方米，增幅为33.2％。随着二手楼市的价格回落，成交量有所增加，但也只相当于最高峰的三分之一。

　　各行政区方面，本月全市六个区的成交面积都大幅反弹，其中盐田区的增幅最大，成交面积较上月约翻一番，但绝对值较小，仅4400多平方米，是全市成交面积最小的行政区，福田区和南山区的成交面积分别为9.3万平方米和5.7万平方米，环比增幅在50％左右，罗湖区的成交面积增幅相对小些，为11.2％，但成交面积的绝对值较大，为8.1万平方米，仅次于福田区，龙岗区和宝安区的成交面积分别为7.5万平方米和6.4万平方米，环比分别增加了35.9％和24.4％。

　　成交套数方面，本月的成交套数增幅远小于成交面积的增幅，罗湖区和宝安区甚至在成交面积增大的情况下成交套数反而减少，说明成交的物业中大户型的比例较大。

　　二、11月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】

　　1、罗湖区

　　2、福田区

　　3、南山区

　　4、盐田区

　　5、宝安区

　　6、龙岗区

　　后记

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析，2007年10月份，采用官方的片区划分。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

发布时间：2007-12-18