深圳三级市场季度报告（07年第1季度）

　　2007年第一季度深圳全市二手住宅挂牌均价为9256元/平方米（1～3月加权均价，下同），全市二手住宅挂牌均价在整个第一季度都呈上涨趋势，1月份环比上涨2.5％，2月份虽然是农历新年，但对二手住宅挂牌均价的影响较小，仍然以2％的涨幅上扬，并且突破9000元/平方米，3月份则完全摆脱淡季的影响，环比涨幅超过6％，挂牌均价接近万元/平方米。

　　各行政区方面，全市6区二手住宅挂牌均价在第一季度都呈上涨态势。罗湖区一季度挂牌均价为8565元/平方米，全区在1月份和2月份的涨幅较小，在2％左右，3月份涨势相对明显，为4.5％，到3月份挂牌均价已经接近9000元/平方米。

　　福田区一季度挂牌均价为11308元/平方米，全区在1月份和2月份的涨幅较大，超过5％，3月份的相对较小，为2.8％。

　　南山区一季度挂牌均价为10576元/平方米，1月份以较大的涨幅突破万元大关，2月份受淡季影响，挂牌均价涨幅有所回落，3月份挂牌均价又大幅上扬。

　　盐田区一季度挂牌均价为10544元/平方米，全区的挂牌均价在前两个月保持小幅上涨，3月份由于市场向好，挂牌均价有较大幅度的上涨，涨幅接近5％。

　　宝安区一季度挂牌均价为6851元/平方米，1月份小幅上涨，2月份涨幅进一步增大，3月份的涨幅与2月份持平，并突破7000元/平方米。

　　　　龙岗区一季度挂牌均价为5794元/平方米，1月份环比上涨2.8％，后两个月由于受申大成功的利好影响，二手房挂牌均价有较大幅度的增长，并在3月份突破6000元/平方米。

　　附：1～3月深圳各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　2、2007年第一季度深圳各行政区二手住宅挂牌频次比较

　　2007年第一季度szhome二手房栏目共收集1087176条有效二手住宅出售信息，福田区的二手住宅挂牌频次最高，为335724次，占全市的3成多；其次是南山区，发布房源频次约占全市的四分之一；关外两区的比重也较大，宝安区和龙岗区分别占17.9％和15.1％，是罗湖的两倍多；罗湖区和盐田区的份额都较小，分别为7.5％和3.1％。月度分布上，1月份挂牌的出售房源信息最多，2月份受农历新年淡季影响，挂牌的房源信息大幅减少，3月份随着淡季的过去，挂牌的房源信息数慢慢增加。

　　3、2007年第一季度二手住宅挂牌户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度挂牌出售的房源中，以2房、3房为主，分别占40.9％和28.7％，这两种户型的挂牌量约占全部挂牌房源的三分之二，其次是4房，所占的比重为13％，1房的比重也较大，为8.2％，其他户型的挂牌量都较少，比重在5％以下。

　　4、2007年第一季度二手住宅各总价区间份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度除总价在30万以下的物业较少外，其他各总价区间段的物业所占的比例都较大，50-70万，70-100万的物业所占的比例最大，分别为22.0％和22.5％，30-50万也有将近20％的比例，100-150万和150万以上的物业都在15％左右。

二、住宅出租

1、2007年第一季度深圳各行政区住宅租赁均价比较

　　2007年第一季度深圳全市的租赁均价为34元/平方米/月（1～3月加权均价，下同），在第一季度的三个月里，无论是全市的还是各行政区的租赁均价，变动幅度都不大。1月份由于临近农历新年，大量外来人口回家过年使得租赁市场出现季节性的供过于求，导致租赁均价小幅回落，2月份处于短期均衡状态， 3月份随着探亲人流陆续回深，对租赁物业的需求增加打破了2月份短期的均衡，全市租赁均价回升1元/平方米/月。各行政区方面，福田区和宝安区在第一季度里租赁均价都保持不变；罗湖区、南山区、龙岗区在前两个月保持平稳，进入3月份有1～2元/平方米/月，盐田区在2月份环比上涨了1元/平方米/月，到3月份回升到1月份的水平。

　　附：1～3月深圳各行政区住宅租赁均价走势图

　　2、2007年第一季度深圳各行政区租赁住宅挂牌频次比较

　　2007年第一季度szhome二手房栏目共收集620512条有效住宅租赁信息，福田区、南山区的租赁住宅明显较多，有超过三分之一是福田区的物业，租赁信息量接近22万，其次是南山区，有约14.5万条出租信息，占23.4％，关外两区的租赁住宅也较多，宝安区的住宅租赁信息超过10万条，占16.1％，龙岗相对少些，约8.9万条，占14.3％，罗湖的住宅租赁信息远少于关外两区的，所占的比例为9.0％，盐田的最少，近占2.1％。

　　3、2007年第一季度租赁住宅户型份额比较 　　　　

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度租赁市场上出租住宅以2房、3房为主，分别占34.1％和35.1％，两者的总和接近总租赁信息的7成，其次是1房，所占的比例为16.4％，其他户型所占的比例都较小。

　　4、2007年第一季度租赁住宅各租金段份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，一季度挂牌住宅租金结构呈“葫芦”型，1000-2500元/月的中低价位和4000元以上/月的高价位较多，其中，1000-2500元/月租金段的物业是供应主力，约占全部出租物业的三分之二，月租金在4000元以上的物业也较多，所占的比例为14.5％，1000元以下的低档价位和3000-4000元/月的中档价位相对较少。

　　第二部分：商业三级市场

　　一、商业出售

　　1、2007年第一季度深圳各行政区二手商业挂牌均价比较

　　2007年第一季度深圳全市二手商业挂牌均价为30976元/平方米，1～3月各月的挂牌均价呈逐月下降态势。各行政区方面，罗湖区、南山区、盐田区第一季度的二手商业挂牌均价降势明显，罗湖区第一季度二手商业的挂牌均价为69425元/平方米，月度挂牌均价降幅较大，由1月份的71155元/平方米下降至3月份的65673元/平方米，主要是由于整层、整栋商业物业和住宅区的街铺等价格较低商业物业大量入市，导致罗湖整体的商业价格大幅下降；南山区第一季度的二手商业挂牌均价也是逐月下跌，整个第一季度共下跌约3000元/平方米，同样是由于低端商业的大量挂牌所致；盐田区的挂牌均价为15939元/平方米，由于基数小和商业挂牌信息少，月度价格波动很大；福田区的挂牌均价为38720元/平方米，月度价格波动较大，涨跌幅在4％左右，在2月份有较大的涨幅，挂牌均价逼近4万/平方米，3月份又回落到1月份的水平；关外两区的二手商业挂牌均价走势相对平稳，宝安区的挂牌均价为23393元/平方米，月度价格窄幅波动；龙岗区的挂牌均价为17590元/平方米，2月份跌幅较大，在5％左右，3月份回升2.5％。

　　附：1～3月深圳各行政区二手商业挂牌均价走势图

　　2、2007年第一季度深圳各行政区二手商业份额比较

　　2007年第一季度szhome二手房栏目共收集9009条有效商业出售信息，关外的出售商业信息明显较多，两区的信息总和超过总信息量的一半；关内的商业出售物业主要集中在福田区和南山区，分别占全市的18.4％和15.4％，罗湖区也占将近10％的份额，盐田区最少，第一季度只有54条商业出售信息，仅占0.6％。

　　二、商业出租　

　　1、2007年第一季度深圳各行政区商业租赁均价比较

　　2007年第一季度深圳全市的租赁均价为153元/平方米/月，2月份小幅下跌，3月份回升至1月份的水平。各行政区方面，罗湖区跌势最明显，整体租赁均价为334元/平方米/月，2月份基本与1月持平，3月份大幅下跌；福田区涨势最明显，整体租赁均价为224元/平方米/月，2月份窄幅下调，3月份有较大的反弹；南山区第一季度的商业租赁均价为146元/平方米/月，呈小幅上涨趋势，1月份微小下调后，2～3月份小幅回升并保持稳定；盐田区第一季度的商业租赁均价为70元/平方米/月，由于盐田区的商业体量很小，租赁均价波动较大，一季度呈先涨后跌态势；宝安区的商业租赁均价第一季度整体上呈上涨趋势，整体均价为91元/平方米/月；龙岗区的商业租赁均价在1月份小幅上涨，接着是连续两个月的小幅下跌，季度整体均价为60元/平方米/月。

　　附：1～3月深圳各行政区商业租赁均价走势图

　　2、2007年第一季度深圳各行政区租赁商业份额比较

　　2007年第一季度szhome二手房栏目共收集7372条有效商业出租信息，宝安区最多，占全市的28.8％，龙岗区所占的比例也不小，为21.7％，关外两区商业出租信息总和超过全市的一半；关内的商业租赁物业主要来自福田区，占全市的23.3％，南山区和罗湖区的商业出租信息量相差不大，所占份额分别为13％和11.4%，盐田区的非常少，只占全市的1.8％。

　　第三部分：写字楼三级市场

　　一、写字楼出售

　　1、2007年第一季度深圳各行政区出售写字楼挂牌均价比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度全市写字楼的挂牌均价为15181元/平方米，各月度挂牌均价呈较大涨幅，至3月份全市的写字楼挂牌均价已经接近16000元/平方米；各行政区方面，所监测的3区写字楼挂牌均价在第一季度都呈上涨趋势，其中，福田区的涨幅最明显，到3月份，写字楼挂牌均价已经接近17000元/平方米；南山区写字楼的挂牌均价走势相对平缓，在1月份有较大幅度的上涨，后两月呈稳中带升态势，挂牌均价已经突破13000元/平方米；相比福田区和南山区，罗湖区第一季度的写字楼挂牌均价走势很平缓，几乎呈水平态势，2月份有微小的下跌，3月份小幅反弹，略微超过1月份的价格水平。

　　附：1～3月深圳各行政区出售写字楼挂牌均价走势图

　　2、2007年第一季度深圳各行政区出售写字楼份额比较

　　2007年第一季度szhome二手房栏目共收集到14629条有效写字楼出售信息，超过8成的写字楼出售信息来自福田区，罗湖区和南山区也有少量写字楼挂牌出售，分别占8.6％和5.6％，盐田区、宝安区、龙岗区的写字楼份额相当小，几乎可以忽略。

　　二、写字楼出租

　　1、2007年第一季度深圳各行政区写字楼租赁均价比较

　　2007年第一季度深圳市写字楼租赁均价为85元/平方米/月，涨势较明显。各行政区方面，福田区和罗湖区呈上涨趋势，其中福田区的涨势最明显，每月都保持较大的涨幅，租赁均价已经超过90元/平方米/月；罗湖区的写字楼租赁均价在1月、2月出现上涨后，3月份保持稳定；南山区的写字楼租赁均价在第一季度保持连续3个月保持不变。

　　附：1～3月深圳各行政区写字楼租赁均价走势图

　　2、2007年第一季度深圳各行政区出租写字楼份额比较

　　2007年第一季度szhome二手房栏目共收集23992条有效写字楼出租信息，各行政区所占的份额和出售情况相似。有超过8成的写字楼出租信息来自福田区，罗湖区和南山区的出租写字楼份额分别占10.1％和6.6％，盐田区、宝安区、龙岗区的写字楼份额相当小，几乎可以忽略。

　　第四部分：个盘季度行情

　　一、挂牌均价走势

　　根据szhome二手房栏目对挂牌量较多楼盘监测，所监测的7个楼盘挂牌均价在第一季度都呈上涨趋势，而且月度涨幅较大，其中以3月份的涨幅最为明显，个别项目如中信红树湾、南海玫瑰园、蔚蓝海岸的涨幅甚至超过10％，另外，所监测的楼盘在第一季度的价格走势还有一个特征，就是越高档的楼盘价格越坚挺，涨幅也最大。

　　二、租赁均价走势

　　从所监测的数据来看，各盘的租赁价格表现不尽相同，阳光带海滨城、蔚蓝海岸、益田村、桂芳园第一季度的租赁价格稳中略升，中信红树湾、南海玫瑰园的租赁价格有比较大的涨幅，波托菲诺先稳后降，桂芳园则连续3月保持不变。整体上，租赁价格并没有像出售价格那样大幅上涨，较多是保持稳中带升态势，因此楼盘的租售比都远远超出合理的底线（1：230），说明买这些楼盘用作长线投资的价值在下降。

　　第五部分：成交分析

行政区	成交面积	占全市比例	成交套数	占全市比例
罗湖	128341.26	7.4%	518	10.5%
福田	386060.31	22.4%	1195	24.1%
南山	368366.62	21.4%	1317	25.0%
盐田	18577.14	1.1%	55	0.7%
宝安	292079.19	16.9%	990	18.6%
龙岗	531456.84	30.8%	1066	21.1%
全市	1724881.36	100.0%	5141	100.0%
数据来源:深圳市国土资源和房产管理局

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　根据统计，2007年第一季度深圳全市二手商品房的成交面积为1724881.36平方米，其中龙岗区的成交面积最大，占全市的30.8％，宝安区也的成交面积也较大，占16.9％，关外两区的总成交面积约占全市的一半；关内的二手商品房交易主要集中在福田区和南山区，两区的成交面积相差不大，分别占全市的22.4％和21.4％，罗湖区的份额为7.4％，与福田区和南山区的差距较大，盐田区的份额最小，仅占全市的1.1％。

　　成交套数方面，第一季度全市二手商品房的成交套数共5141套，主要集中在关内，其中以福田区和南山区最集中，两区的成交套数约占全市总成交套数的一半；宝安区和龙岗区的成交套数分别占全市的18.6％和21.1％，龙岗区的成交套数份额和成交面积份额反差较大，说明龙岗区的成交物业中有较多的大户型物业。

　　月成交量走势方面，由于2月份正直农历新年淡季，成交量稍有回落，3月份市场步出淡季，成交量大幅增加。各行政区成交方面，罗湖、福田、宝安受农历新年的影响明显，2月份的成交面积环比有小幅的回落，3月份则都大幅反弹；南山区没有受到淡季的影响，第一季度各月份的成交量逐月增加，；与南山区相反，盐田区和龙岗区的成交量逐月较少。

　　附：1～3月深圳各行政二手商品房成交面积走势图

发布时间：2007-4-26　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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