深圳市三级市场报告（2007年上半年）

　　2007年上半年，全市二手住宅挂牌均价为10278元/平方米，福田区、南山区、盐田区上半年的二手住宅挂牌均价都在万元以上，其中挂牌均价最高的是福田区，为12341元/平方米，南山区以微小的差距位居第二，挂牌均价为12014元/平方米，再次是盐田区，挂牌均价为11395元/平方米，罗湖区上半年的二手住宅挂牌均价为9350元/平方米，是关内唯一一个挂牌均价在万元以下的行政区；关外方面，宝安区和龙岗区上半年二手住宅挂牌均价分别为7373元/平方米和6471元/平方米，相对较低。

　　2、2007年上半年各行政区二手住宅挂牌均价月度走势

　　月度走势方面，全市二手住宅挂牌均价在1～2月相对平稳，主要是该时段处于农历新年的传统楼市淡季，从3月份开始，楼市步入旺销季节，全市二手住宅的挂牌均价开始快速上涨，4月份突破万元大关后，继续强劲上扬，至6月份，全市二手住宅的挂牌均价已经超过12000元/平方米。上半年6个区的二手房挂牌均价都逐月走高，不过关内的月度涨幅要明显大于关外的月度涨幅，其中，福田区、南山区和盐田区的涨势最明显，特别是南山区，二手住宅挂牌均价在5月份超过传统的霸主福田区，位居6区之首，罗湖区是关内四区中涨势相对平稳的行政区，整个上半年每月小幅上涨，在6月份突破万元大关；关外两区的月度涨势明显弱于关内的涨势，宝安区和龙岗区上半年的二手住宅挂牌均价逐月稳步上涨，宝安区的挂牌均价在3月份突破7000元/平方米，在6月份突破8000元/平方米，龙岗区着月份突破6000元/平方米，5月份突破7000元/平方米，至6月份，挂牌均价已接近8000元/平方米。

　　3、2007年上半年各行政区二手住宅房源挂牌数量比较

　　2007年上半年全市共发布2119765条住宅出售房源信息，其中有将近7成的房源在关内，来自福田区的房源最多，占全市的31.2％，其次是南山区，有约四分之一的房源来自南山区，关外两区的份额也较大，宝安区和龙岗区的房源分别占17.4％和14.1％，罗湖区和盐田区的房源都较少，分别占全市的8.8％和2.7％。

　　4、2007年上半年发布的二手住宅房源中各户型的比例

　　2007年上半年发布的房源中，以3房和2房为主，分别占全部房源的40.4％和29.6％，这两种户型之和占了全部户型的70％，其次是4房，占全部房源的12.1％，1房也有8.9％的比例，其他户型都较少。

　　5、2007年上半年发布的二手住宅房源中各总价区间的比例

　　2007年上半年发布的住宅房源中，中等总价的房源最多，总价在70-100万的房源最多，占全部房源的23.7％，其次是50-70万的房源，占20.7％；高总价的房源次之，100-150万和150万以上的房源分别占16.8％和17.8％；低总价房源最少，30-50万和30万以下的房源分别占16％和5％。

　　二、住宅租赁

　　1、2007年上半年各行政区住宅租赁比较

　　2007年上半年全市的住宅租赁均价为35元/平方米/月，其中福田区的住宅租赁均价最高，为43元/平方米/月，罗湖区和南山区次之，租赁均价都为38元/平方米/月，再次是盐田区，租赁均价为33元/平方米/月，关外两区的住宅租赁均价相对较低，宝安区和龙岗区上半年的租赁分别为26元/平方米/月和22元/平方米/月。

　　2、2007年1-6月各行政区住宅租赁均价月度走势

　　月度走势方面，由于淡季的影响，全市的住宅租赁均价在1月份下跌1元/平方米/月后，2月份维持平稳，3月份随着楼市旺季的到来，租赁市场也开始升温，从3月至5月，每月都有1元/平方米/月的上涨，到6月份维持平稳。各行政区方面，福田区、宝安区、龙岗区上半年住宅租赁均价呈稳中带涨态势，整个上半年上涨了2元/平方米/月，罗湖区和南山区的涨幅相对大些，整个上半年分别上涨了5元/平方米/月和4元/平方米/月，盐田区的住宅租赁均价较其他区存在上下波动情况，2月份逆市小幅上扬后，在3月至4月有个微小的下调，5月开始回升。

　　3、2007年上半年各行政区租赁住宅挂牌数量比较

　　2007年上半年全市共发布了1207838条住宅租赁信息，其中来自福田区的租赁信息最多，占全部租赁信息的35.6％，其次是南山区，占23.7％，关外两区占的份额也较大，宝安区和龙岗区的租赁信息分别占全部的16.5％和12.9％，罗湖区的租赁信息相对小些，占全部的9.3％，盐田区的最少，只占全部的2％。

　　4、2007年上半年出租住宅中各种户型的比例

　　2007年上半年发布的出租房源中，有将近7成的房源是3房和2房，3房和2房分别占全部户型的34.9％和34.1％，1房也有较大的比例，占16.7％，4房和公寓类房源分别占6.7％和5.2％，其他的户型都很少，份额不超过2％。

　　5、2007年上半年出租住宅中各租金段的比例

　　2007年上半年发布的出租房源中，中等租金的房源最多，租金在1500-2000元和2000-2500的房源分别占25.5％和22.8％，高租金的房源也较多，4000元以上的房源占15.2％，3000-3500元的房源占9.5％，3500-4000元的房源占5.7％，1000-1500元的中低租金段房源也占15.9％，1000元以下的低租金段房源最少，只占5.4％。

　　第二部分：商业三级市场

　　一、商业出售

　　1、2007年上半年各行政区二手商业挂牌均价比较

　　2007年上半年全市的二手商业挂牌均价为30526元/平方米，罗湖区的二手商业挂牌均价以71383元/平方米的高价位居6区之首，遥遥领先与其他区，福田区以接近40000元/平方米的挂牌均价位居第二，再次是南山区，二手商业挂牌均价为35123元/平方米，盐田区的二手商业挂牌均价最低，仅为15605元/平方米，关外两区的二手商业挂牌均价也相对较低，宝安区和龙岗区上半年的二手商业挂牌均价分别为24477元/平方米和17629元/平方米。

　　2、2007年1－6月各行政区商业挂牌均价走势图

　　月度走势方面，2007年前4个月全市的商业挂牌均价都呈下跌趋势，从5月开始小幅回升。各行政区方面，罗湖区和南山区的商业挂牌均价在第一季度呈下跌趋势，第二季度开始扭转跌势，并以较大的幅度上涨；福田区在第一季度波动较大，第二季度则表现很平稳，每月以微小的涨幅上扬；盐田区虽然在2月份有小幅的上涨，但在3月份大幅下跌，导致整个上半年呈下跌趋势；关外两区的价格波动相对较小，整体呈上涨趋势。

　　3、2007年上半年各行政区二手商业挂牌数量比较

　　2007年上半年全市共发布了15168条二手商业出售信息，其中有超过6成的信息来自关外，宝安区和龙岗区的二手商业出售信息分别占40.1％和20.7％，关内的二手商业出售信息主要集中在福田区和南山区，分别占16％和15.3％，罗湖区相对较少，占7.3％，盐田区的二手商业出售信息最少，仅占0.7％。

　　二、商业出租

　　1、2007年上半年各行政区商业租赁均价比较

　　2007年上半年全市商业租赁均价为142元/平方米/月，和出售商业的情况相似，商业租赁均价最高的行政区同样的是罗湖区，以315元/平方米/月位居第一，其次是福田区，租赁均价为214元/平方米/月，再次是南山区，租赁均价为146元/平方米/月，盐田区的租赁均价很低，只有70元/平方米/月。关外方面，宝安区的商业租赁均价明显高于龙岗区，宝安区已经接近100元/平方米/月，而龙岗区只有67元/平方米/月，为全市上半年租赁均价最低的行政区。

　　2、2007年1－6月各行政区商业租赁均价月度走势

　　月度走势方面，2007年第一季度全市的商业租赁均价有小幅的波动，4月份大幅下跌，之后继续小幅走低。各行政区方面，罗湖区的商业租赁均价从1月份开始，一路下跌，至6月份已经下跌23％；福田区在1月－2月有小幅的下跌，3月份有较大幅度的上涨，4月份暴跌16％，5月－6月继续小幅下跌；南山区在前4个月呈小幅上涨态势，5月份掉头向下，6月又扭转跌势；盐田区前4个月小幅波动，5月份开始走低；宝安区和龙岗区波动中走高，其中龙岗区的涨幅整体涨幅最明显。

　　3、2007年上半年各行政区租赁商业数量比较

　　2007年上半年全市共发布了12619条商业出租信息，其中有超过一半的信息来自关外，宝安区和龙岗区分别占29.9％和23.2％，关内的商业租赁信息最多的是福田区，占全市的19.8％，其次是南山区，占全市的15.1%，罗湖区也有将近10％比例，盐田区最少，只占2.5％。

　　第三部分：写字楼三级市场

　　一、写字楼出售

　　1、2007年上半年各行政区写字楼挂牌均价比较

　　2007年上半年全市写字楼挂牌均价为16130元/平方米，福田区的写字楼挂牌均价最高，为17180元/平方米，其次是南山区，为15219元/平方米，罗湖区的最低，二手写字楼挂牌均价仅为11039元/平方米。

　　2、2007年1－6月各行政区写字楼挂牌均价月度走势

　　月度走势方面，全市二手写字楼出售挂牌均价在1月至2月有较大幅度的上涨，3月至5月涨幅趋小，6月出现超过10％的大涨。各行政区方面，福田区二手写字楼挂牌均价在1月至6月都呈较大幅度上涨，至6月份已经突破20000元/平方米；南山区和罗湖区的月度走势相似，第一季度小幅上涨，从4月份开始，每月都有10％左右的涨幅，南山区的二手写字楼挂牌均价在6月份突破的18000元/平方米，罗湖区则在4月份突破万元大关，至6月份已经接近13000元/平方米。

　　3、2007年上半年各行政区挂牌写字楼数量比较

　　2007年上半年全市共发布了27395条二手写字楼出售信息，绝大部分来自福田区，占77.2％，其次是罗湖区，占14.6％，南山区的最少，只占8.2％。

　　二、写字楼租赁

　　1、2007年上半年各行政区写字楼租赁均价比较

　　2007年上半年全市的写字楼租赁均价为84元/平方米/月，福田区以91元/平方米/月的高租金遥遥领先于南山区和罗湖区，南山区和罗湖区的租赁均价相差不大，分别为67元/平方米/月和65元/平方米/月。

　　2、2007年1－6月各行政区写字楼租赁均价月度走势

　　月度走势方面，全市写字楼的租赁均价在2月份出现一个租金高峰，3月份开始走低，4月份跌至1月份的租金水平并维持在该水平上运行。各行政区方面，福田区上半年的写字楼租赁均价在2月份到达峰值，3月份小幅回落并维持3个月，至6月又小幅上涨；南山区在第一季度的三个月里写字楼租赁均价都维持不变，4月份开始逐月小幅上涨；罗湖区在2月份有较大的上涨，3月至5月处于均衡状态，6月份打破均衡小幅上涨。

　　3、2007年上半年各行政区租赁写字楼数量比较

　　2007年上半年全市共发布了41642条写字楼出租信息，其中有75.3％的租赁信息来自福田区，罗湖区和南山区的写字楼出租信息量几乎相等，分别占12.5％和12.2％。

　　第三部分：成交分析

　　1、2007年上半年各行政区二手商品房成交面积份额比较

　　2007年上半年，深圳全市二手商品房的成交面积将近500万平方米，为495.66万平方米，而上半年一手商品房的销售面积仅为373.53万平方米，二手商品房与一手商品房的销售面积比为1：0.75，二手房交易逐渐成深圳楼市的主板市场。

　　各行政区的份额方面，南山区、福田区、龙岗区、宝安区上半年的二手商品房成交面积都超过百万平方米。南山区以119.03万平方米的成交面积位居全市之首，占全市的24％，福田区以118.23万平方米的成交面积位居第二，福田区的成交面积与南山区的差距甚小，不到1万平方米，关外两区也占有较大的份额，龙岗区上半年的二手商品房成交面积为111.58万平方米，占全市的22.5％，宝安区的略小于龙岗区，为103.66万平方米，占全市的20.9％，罗湖区上半年的二手商品房成交面积只有38.24万平方米，不到南山区的三分之一，占全市的7.7％，盐田区的成交面积最小，上半年只有4.92万平方米的成交量，仅占全市的1％。

　　2、2007年1－6月各行政区二手商品房成交面积月度走势

　　2007年上半年全市二手商品房的成交面积整体上呈上升态势，其中，第一季度成交量明显要小于第二季度的成交量，2月份由于农历新年楼市淡季的影响，成交量有小幅的回落，3月份开始二手楼市明显复苏，4月份开始进入楼市旺季，成交量也达到上半年月度之最，虽然今年的春交会增加了二手房展区，但并没有给二手房的成交带来太大的促进力，5月份的成交量甚至不如4月份，主要有两方面的原因，一是春交会逐渐成了珠三角主要城市的楼盘在深圳展销的平台，较低的价格使得深圳部分购买力转移到珠三角主要城市；二是对个税的顾虑，之前市场一直预测将在6月1日开始执行个税政策，使得买家有所顾虑。个税政策没有如期而至使得6月份的成交量较5月有小幅的增加，但仍然小于4月份的成交量。

　　各行政区方面，除南山区外，其余五区的成交面积在2月份都有不同幅度的减少，其中盐田区的减幅最大，超过50％，罗湖区、福田区、宝安区在3月开始逐月大幅增加，其中福田区和宝安区在4月份的成交面积达到上半年月度的峰值；盐田区和龙岗区的成交量经过2月和3月的低潮后，4月份强势扭转走势，成交面积大幅暴涨；南山区的二手商品房成交面积在1月至4月逐月大幅增加；6各行政区的成交面积在5月份都有不同幅度的减少，其中，罗湖区、南山区、盐田区、龙岗区的成交面积在6月份都呈回升趋势，福田区和龙岗区则继续减少。

　　往期报告回顾。

发布时间：2007-8-7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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