深圳市三级市场月度报告

（2007年12月份）

　　　　　　　　　 报告来源：szhome 研究与发展部　　　　作者：吴上锦 　　　

　　目　　　　　　录

前言

第一部分：供给分析

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

（一）全市概况

（二）各片区二手房挂牌价格分析

1、12月份罗湖区二手房价格分析

2、12月份福田区二手房价格分析

3、12月份南山区二手房价格分析

4、12月份盐田区二手房价格分析

5、12月份宝安区二手房价格分析

6、12月份龙岗区二手房价格分析

（三）12月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

二、出租部分

（一）全市概况

（二）各片区租赁价格分析

1、12月份罗湖区住宅租赁价格分析

2、12月份福田区住宅租赁价格分析

3、12月份南山区住宅租赁价格分析

4、12月份盐田区住宅租赁价格分

5、12月份宝安区住宅租赁价格分析

6、12月份龙岗区住宅租赁价格分析

三、本月挂牌频次最高楼盘行情

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第三篇：写字楼三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第二部分：成交分析

一、12月份全市二手商品房成交概况

二、12月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

后记

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库

　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的449985条房源信息

　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告

　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达240家，开设网上中介地铺2284间，注册用户总量78506名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2007年12月份挂牌的租售信息，总量为449985条。其中住宅出售类252804条，住宅租赁类184523条；商业出售类1236条，商业租赁类1255条；写字楼出售类3509条，写字楼租赁类6658条，所有信息均来自240个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　 第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份深圳全市二手住宅的挂牌均价为13135元/平方米，环比下跌1.9％。全市六个行政区中福田区和盐田区本月的挂牌均价有小幅的上涨，环比分别上涨1.1％和1.5％，挂牌均价分别为16566元/平方米和14786元/平方米，其余四区本月的挂牌均价继续小幅下跌，跌幅最大的是罗湖区，环比下跌4.3％，挂牌均价跌破12000元/平方米，南山区和宝安区的跌幅分别3.1％和3.6％，其中，南山区的挂牌均价跌破15000元/平方米，宝安区的挂牌均价跌破10000元/平方米，龙岗区的跌幅相对小些，环比下跌2.3％，挂牌均价为8114元/平方米。

　　岁末的二手楼市继续降温，观望依旧，由于很快就会执行2007年6次加息后的新利率，存货较多的炒家面临较大的还贷压力，因此，市场上存在不少降价幅度较大的房源，二手房价的持续下降反过来加重市场的观望情绪，市场有价无市，中介行业的生存压力继续增大。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、12月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份罗湖区的二手房挂牌均价为11533元/平方米，环比下跌4.3％。本月罗湖区全部片区的二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，跌幅最大的是笋岗，环比下跌5.9％，挂牌均价回落到11000元/平方米以下，莲塘和银湖的跌幅相差不大，在5.5％左右，其中，莲塘的挂牌均价回落至11000元/平方米边缘，银湖则跌破14000元/平方米，桂园蔡屋围的跌幅也较大，环比下跌4％，挂牌均价跌破14000元/平方米，其余片区的跌幅相对小些，不超过3％。

　　2、12月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份福田区的二手房挂牌均价为16566元/平方米，环比上涨1.1％。本月香蜜湖农科、黄木岗、园岭白沙岭、景田、新洲等5个片区的二手住宅挂牌均价有小幅的上涨，其中涨幅最大的是香蜜湖农科，环比上涨2.8％，黄木岗和园岭白沙岭的涨幅在2％左右，景田和新洲的涨幅都很小，不超过1％；除上述5个片区外，其余片区的二手住宅挂牌均价都呈跌势，其中跌幅最大的是福田保税区，环比下跌4.2％，挂牌均价跌破13000元/平方米，其次是八卦岭，环比下跌3.7％，挂牌均价跌破12000元/平方米，福田中心区也有接近3％的跌幅，其余片区的跌幅都相对较小，在2％左右

　　3、12月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份南山区的二手住宅挂牌均价为14996元/平方米，环比下跌3.1％。本月南山区的所有片区二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，华侨城、科技园、前海、粤海招商蛇口、红树湾的跌幅在4％-5％之间，南头环比也有3.2％的跌幅，西丽的跌幅很小，环比仅下跌0.6％。

　　4、12月份盐田区二手房价格分析

　　【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份盐田区的二手房挂牌均价为14786元/平方米，环比上涨1.5％。本月所监测的三个片区都呈下跌趋势，盐田片区的地方最大，环比下跌7.1％，其次是沙头角片区，环比下跌3.8％，大梅沙的跌幅相对较小，为2％。虽然三个片区都呈跌势，但由于大梅沙片区房源所占的比重由上月的19％上涨至本月的28％，高端物业的比重增加拉升了全区的均价，使得全区的均价环比不跌反升。

　　5、12月份宝安区二手房价格分析

　　【注】由于光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份宝安区的二手房挂牌均价为9711元/平方米，环比下跌3.6％。所监测的七个片区中除观澜片区环比有3.3％的小幅上涨外，其余六个片区的二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，其中松岗的跌幅最大，环比下跌4.8％，挂牌均价回落至7000元/平方米边缘，其次是宝安中心区，环比下跌4.1％，挂牌均价跌破万元关口，再次是福永，环比下跌3.2％，西新、龙华、沙井的跌幅都在3％以下。

　　6、12月份龙岗区二手房价格分析

　　【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份龙岗区的二手房挂牌均价为8114元/平方米，环比下跌2.3％。所监测的六个片区中除龙岗片区环比有微小的上涨外，其余五个片区的二手住宅挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中横岗的跌幅最大，环比下跌5.2％，挂牌均价为7448元/平方米，布吉、龙岗中心城和平湖的跌幅相差不大，在4.2％左右，其中，布吉的挂牌均价跌破8000元/平方米，平湖的挂牌均价跌破6000元/平方米，坂田的跌幅最小，环比下跌1％，挂牌均价为11635元/平方米。

　　（三）12月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：创辉租售、中原地产、招商置业、世华地产、中联地产、创道地产、海王地产、金地置业、满堂红、泛城租售网。本月泛城租售网取代广天地地产进入发布信息量最多的前十名，其余九名中介和上月相同，排名上除招商置业和世华地产互换一下外，其余的排名都和上月一样。各中介的发布量变动方面，本月每个名次的中介信息发布量都较上月有所减少外，其中，创辉租售的减幅最大，信息发布量环比减少38％，不过创辉租售仍然是发布量最多的中介公司。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份全市的住宅租赁挂牌均价为38元/平方米/月，和上月持平。本月罗湖区、南山区、宝安区的住宅租赁均价环比都下降1元/平方米/月，其余三个区都与上月持平。

　　（二）各片区租赁价格分析

　　1、12月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区12月份的租赁均价为42元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。罗湖区本月住宅租赁均价跌幅最大的片区是银湖，银湖本月由于银龙花园等中低档住宅的放租量较大，极大的拉低了区域价格，导致银湖本月的租赁均价环比下跌3元/平方米/月，跌幅为8.1％，其次是桂园蔡屋围和东门南湖，环比下跌2元/平方米/月，跌幅接近4％，东晓、黄贝、东湖、笋岗环比下跌1元/平方米/月，莲塘和翠竹本月的租赁均价和上月持平。清水河泥岗是罗湖区本月唯一一个租赁均价上涨的片区，环比上涨1元/平方米/月。

　　2、12月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区12月份的租赁均价为47元/平方米/月，和上月持平。上涨片区方面，福田中心区、香蜜湖农科、福田南-南园环比都上涨了2元/平方米/月，涨幅接近4％，黄木岗、景田、皇岗环比上涨1元/平方米/月；下跌片区方面，跌幅最大的是上梅林，环比下跌2元/平方米/月，跌幅达5％，八卦岭、园岭白沙岭、福田保税区、车公庙、下梅林、石厦环比都下跌1元/平方米/月；新洲本月的租赁均价与上月持平。

　　3、12月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区12月份的租赁均价为39元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。各片区走势方面，除科技园和西丽的租赁均价和上月持平外，其余片区的二手住宅租赁均价环比都下跌了1元/平方米/月。

　　4、12月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区12月份的租赁均价为33元/平方米/月，和上月持平。所监测的三个片区中，盐田片区环比上涨2元/平方米/月，租赁均价为29元/平方米/月，沙头角则环比下跌1元/平方米/月，租赁均价为31元/平方米/月，大梅沙本月的住宅租赁均价与上月持平，为39元/平方米/月。

　　5、12月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区12月份的租赁均价为27元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。所监测的七个片区中，观澜的涨幅最大，环比上涨2元/平方米/月，福永则下跌2元/平方米/月，龙华环比也下降1元/平方米/月，其余片区的住宅租赁均价都与上月持平。

　　6、12月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区12月份的租赁均价为23元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，龙岗片区的住宅租赁均价本月有2元/平方米/月的上涨，龙岗中心区和坂田片区环比都上涨1元/平方米/月，布吉、横岗、平湖环比都下跌了1元/平方米/月。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，12月份所监测的个盘中，挂牌均价回落，并且跌幅有增大的趋势，特别是关外的楼盘，如可园、富通城、尚都、西城上筑等，跌势都很明显；租赁均价方面，所监测的楼盘中，约有三分之一的楼盘租赁均价和上月持平，少数几个楼盘的租赁均价呈涨势，其余的都呈中小幅度下跌，其中，位于宝安区和南山区的个盘租赁均价跌势明显；租售比方面，由于出售价格普遍回落，而租赁均价或稳定或小幅下跌，因此大部分个盘的租售比都略微回落。

　　第二篇：商业三级市场

　　【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份全市的商业物业挂牌均价跌破40000元/平方米，为38036元/平方米，环比下跌7.6％，本月全市商业挂牌均价的下跌，主要是由关内的罗湖区、福田区、南山区三区的商业挂牌均价下跌所致，其中，罗湖区和福田区的商业挂牌均价都有接近6％的下跌，其中，罗湖区跌破80000元/平方米关口，福田区跌破53000元/平方米，南山区环比也小幅下跌3.2％，挂牌均价跌破47000元/平方米。关外的价格走势正好和关内相反，宝安区和龙岗区本月的商业挂牌均价环比分别上涨8.5％和4.4％，其中，宝安区的商业挂牌均价已经接近30000元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份全市商业物业的租赁均价为190元/平方米/月，环比上涨9元/平方米/月，涨幅为4.4％。本月全市商业租赁均价的上涨，主要受罗湖区和龙岗区的带动，这两个区本月的商业租赁均价都呈两位数上涨，环比分别上涨23.7％和11.8％，其中，罗湖区本月商业租赁均价高达345元/平方米/月，主要由于东门高价商铺的比重增大所致，龙岗区本月由于布吉街、可园、志健时代广场等项目的商铺放租量增多，拉升了区域价格，挂牌均价为123元/平方米，已经大幅高于宝安区；南山区在海岸城等高端项目的支撑下，本月也有将近7％的涨幅，租赁均价为238元/平方米/月，首次超过福田区，福田区和宝安区本月的商业租赁均价都呈跌势，且跌幅相差不大，在4.4％左右。　　　　

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份全市出售写字楼的挂牌均价为22329元/平方米，环比上涨4.1％，写字楼价格经过上月短暂的调整后，本月又出现了上扬。所监测的三个区中，罗湖区和福田区的写字楼挂牌均价都呈涨势，环比分别上涨4.2％和2.5％，挂牌均价分别为15819元/平方米和23932元/平方米，南山区的写字楼挂牌均价本月继续保持跌势，环比微跌0.3％，挂牌均价为21091元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，12月份写字楼出租均价为90元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月，跌幅为3.2％。所监测的三个区都呈跌势，福田区环比下跌3元/平方米/月，跌幅为2.9％，租赁均价为99元/平方米/月，南山区环比下跌2元/平方米/月，跌幅为2.6％，租赁均价为74元/平方米/月，罗湖区环比下跌1元/平方米/月，跌幅为1.3％，租赁均价为78元/平方米/月。

　　第二部分：成交分析

　　一、12月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　根据统计数据，12月份全市二手商品房的成交面积为475132.31平方米，比上月增加10万多平方米，增幅为27.3％。随着二手楼市的价格回落，成交量继续回升，但与高峰期相比，成交量仍然处于低位。

　　本月全市成交面积的回升，只要是南山区和龙岗区的贡献，随着价格的回落，这两个区的成交面积成倍增加，成交面积分别为13.8万平方米和14.4万平方米，环比分别增加143.7％和92.8％，南山区和龙岗区的成交面积之和占了全市总成交面积的60％；其余四区的成交面积都有较大幅度的减少，其中，盐田区本月的成交面积只有2400平方米左右，约相当于上月的一半，福田区和宝安区的成交面积环比也有超过20％的减幅，分别为7.2万平方米和5.0万平方米，罗湖区环比也减少15.4％，成交面积为6.8万平方米。

　　成交套数方面，本月全市的成交面积增多27.3％，但成交套数却减少8.2％，说明本月成交的物业中以中大户型为主。各行政区方面，从成交面积和成交套数的变化来看，除福田区外，其余五区本月都以中大户型交易为主，其中，南山区和龙岗区更明显的是以大户型成交为主，如南山区的成交面积较上月增加了一倍多，成交套数却和上月一样，龙岗区本月的成交面积也增加将近一倍，但成交套数却减少20％，罗湖区、盐田区、宝安区也有类似的情况；福田区本月的成交面积大幅较少，成交套数却有小幅的增加，说明福田区本月成交的物业中，户均面积小于上月。

　　二、12月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

　　【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】

　　1、罗湖区

　　2、福田区

　　3、南山区

　　4、盐田区

　　5、宝安区

　　6、龙岗区

后记

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析，2007年10月份，采用官方的片区划分。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　以往报告回顾。

发布时间：2008-1-10