深圳市三级市场季度报告（2007年第四季度）

　　本季度深圳二手楼市进入全面调整期，各种利空政策导致市场出现严重的观望情绪和看空预期，二手楼市量价齐跌。另一方面，随着业务的大幅萎缩，中介行业出现了有史以来最严峻的生存环境，行业开始全面洗牌，大量中介公司或倒闭或大幅收缩经营铺满，期间出现了中天置业倒闭、长河地产歇业、金地置业和创辉租售等大面积收缩地铺的轰动事件，中介行业在洗牌的过程中，暴露了行业存在严重的漏洞，行业诚信和规范迫切需要重建。

　　附：10～12月深圳各行政区二手住宅挂牌均价走势图

2、2007年第四季度深圳各行政区二手住宅挂牌频次比较

　　2007年第四季度szhome二手房栏目共收集858806条有效二手住宅出售信息，比第三季度多约7万条。本季度里，南山区的二手住宅挂牌房源最多，为270951条，占全市的31.5％，其次是福田区，占23.6％，再次是宝安区，房源份额占了将近20％，罗湖区和龙岗区的房源数量相差不大，所占份额都接近12％，盐田区的份额最小，仅占2.3％。

　　3、2007年第四季度二手住宅挂牌户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第四季度挂牌出售的房源中，3房和2房为主力户型，3房的数量占了将近40％，2房占32.4％，1房和4房的比例在10％左右，5房以上的占3.6％，其他户型的挂牌量都较少，份额在3％以下。

　　4、2007年第四季度二手住宅各总价区间份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第四季度发布的住宅出售房源信息中，以中高价位物业为主。有将近一般的房源总价在100万以上，其中，150万以上的房源最多，占26％，100-150万的房源占22.8％，70-100万的房源略少于150万以上的房源，占24.2％，50-70万的房源也较多，占16.2％，50万以下的房源占一成多一点。

　　二、住宅出租

　　1、2007年第四季度深圳各行政区住宅租赁均价比较

　　2007年第四季度深圳全市的住宅租赁均价为38元/平方米/月（10～12月加权均价，下同），较第三季度下降了1元/平方米/月，降幅为2.6％。各行政区方面，本季度福田区的住宅租赁均价上涨了1元/平方米/月，涨幅为2.2％，南山区环比则下降了1元/平方米/月，降幅为2.4％，罗湖区、盐田区、宝安区和龙岗区本季度的租赁均价和上季度持平。

　　月度走势方面，本月全市住宅租赁均价呈稳中带跌的态势，全市租赁均价在10月份下跌1元/平方米/月后一直保持不变，福田区和龙岗区则一直保持不变，罗湖区、南山区、宝安区在前10-11月保持不变，到12月则有1元/平方米/月的下跌，盐田区是先跌后稳。

　　附：10～12月深圳各行政区住宅租赁均价走势图

　　2、2007年第四季度深圳各行政区租赁住宅挂牌频次比较

　　2007年第四季度szhome二手房栏目共收集614173条有效住宅租赁信息，比第三季度多约1万条。本季度南山区的住宅放租信息最多，超过20万条，约占全市的三分之一，其次是福田区，住宅租赁信息将近17万条，占全市的27.4％，宝安区的住宅租赁信息为11.4万条，占18.5％，龙岗区和罗湖区的租赁信息数量相差不大，在6万条左右，份额在10％左右，盐田区的份额最少，不到1万条，仅占1.5％。

　　3、2007年第四季度租赁住宅户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第四季度住宅租赁市场上以2房、3房为主，分别占36.2％和33.9％，其次是1房，所占的比例为16.3％，4房和公寓类户型分别占6.2％和5.2％，其他户型所占的比例在1％左右。

　　4、2007年第四季度租赁住宅各租金段份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第四季度放租的住宅中，租金在2000-2500元的房源最多，约占全市的四分之一，其次是1500-2000元的房源，占23.5％，4000元以上的高租金房源也较多，占了将近17％的比例，1000-1500元和3000-3500元的房源数量相差不大，都占了将近12％的比例，3500-4000元和1000元以下的房源相对较少，分别占7％和3.1％。

　　第二部分：商业三级市场

　　一、商业出售

　　1、2007年第四季度深圳各行政区二手商业挂牌均价比较

　　2007年第四季度深圳全市二手商业挂牌均价接近40000元/平方米，环比第三季度大涨24.3％。各行政区方面，罗湖区、福田区、南山区本季度的二手商业挂牌均价都呈两位数的上涨，其中南山区的涨幅最大，较第三季度上涨25％，挂牌均价为46598元/平方米，其次福田区，环比上涨12.7％，挂牌均价为53614元/平方米，再次是罗湖区，环比上涨10.1％，挂牌均价为77205元/平方米，龙岗区的涨幅也较大，接近10％，挂牌均价为21494元/平方米，宝安区是本季度唯一一个挂牌均价下跌的行政区，环比下跌2.9％，挂牌均价为28070元/平方米。

　　月度走势方面，全市的商业挂牌均价在10月有18％的上涨，11月份继续保持小幅的上涨，为2.6％，12月份则有7.8％的回落。罗湖区和南山区的月度走势和全市的月度走势比较相似，即10月份都呈两位数上涨，11月份继续小幅上涨，到12月份出现小幅下跌；福田区在10月和11月都有小幅的上涨，12月则调头向下；宝安区的走势和福田区正好相反；龙岗区在10月和12月有小幅的上涨，11月有微小的下跌。

　　附：10～12月深圳各行政区二手商业挂牌均价走势图

　　2、2007年第四季度深圳各行政区二手商业份额比较

　　2007年第四季度szhome二手房栏目共收集3813条有效商业出售信息，约相当于上季度的一半。其中，有将近30％的商业房源来自宝安区，南山区比宝安区略少，占27.3％，龙岗区的份额也较大，占22.3％，福田区和罗湖区分别占14.2％和6.9％。

　　二、商业出租

　　1、2007年第四季度深圳各行政区商业租赁均价比较

　　2007年第四季度深圳全市的租赁均价为180元/平方米/月，环比第三季度大涨43元/平方米/月，涨幅高达31.4％。南山区的涨幅最大，环比上涨40.9％，租赁均价为224元/平方米/月，与福田区相比差距很微小，福田区和罗湖区本季度的涨幅相差不大，在13％左右，龙岗区本季度继续表现强劲，大幅上涨21.6％，商业租赁均价突破100元/平方米/月，宝安区则相反，商业租赁均价跌至100元/平方米/月以下，较上季度下跌8.7％。

　　月度走势方面，全市商业租赁均价在第四季度逐月走高，其中在11月份更是达到10.3％的涨幅，罗湖区本季度商业租赁均价涨势很明显，在10月-11月的涨幅相对小些，到12月大涨23.7％，南山区在10月份大涨20.8％，之后两个月的涨幅都为6.7％，福田区只在11月份有小幅的上涨，在10月和12月都呈跌势，不过由于11月份的商业放租量权重大，使得整个季度的价格较上月仍有较大的涨幅，龙岗在10月份有小幅的下降，之后两个都呈两位数上涨，商业租赁均价超过宝安区，宝安区则逐月小幅下跌。

　　附：10～12月深圳各行政区商业租赁均价走势图

　　2、2007年第四季度深圳各行政区租赁商业份额比较

　　2007年第四季度szhome二手房栏目共收集4257条有效商业出租信息，比上季度少约2000条。关内关外的比例约为4：6，关内的主要集中在南山区和福田区，分别占31％和21.2％，罗湖区虽然有全市的商业中心，但商业出租很少，只占全市的8.1％，宝安区和龙岗区分别占26.1％和13.6％。

　　第三部分：写字楼三级市场

　　一、写字楼出售

　　1、2007年第四季度深圳各行政区出售写字楼挂牌均价比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第四季度全市写字楼的挂牌均价为21936元/平方米，环比第三季度上涨2.2％。所监测的3个区本季度的写字楼挂牌均价都呈上涨态势，涨幅最大的是罗湖区，环比第三季度上涨了5.3％，挂牌均价为15435元/平方，其次是福田区，环比上涨了4.5％，挂牌均价为23814元/平方米，再次是南山区，环比上涨4.2％，挂牌均价为21279元/平方。

　　月度走势方面，全市的写字楼出售均价在11月份有个小幅的回调，也是今年以来首次出现写字楼挂牌均价下跌，到12月份开始回升，福田区和罗湖区的走势与全市的走势类似，南山区从11月份开始连续两个月走低。

　　附：10～12月深圳各行政区出售写字楼挂牌均价走势图

　　2、2007年第四季度深圳各行政区出售写字楼份额比较

　　2007年第四季度szhome二手房栏目共收集到9212条有效写字楼出售信息，比上季度少1000多条。写字楼的出售房源主要集中在福田区，占全市的65.6％，罗湖区和南山区本季度的写字楼房源数量相同，各占17.2％。

　　二、写字楼出租

　　1、2007年第四季度深圳各行政区写字楼租赁均价比较

　　2007年第四季度深圳市写字楼租赁均价为92元/平方米/月，环比第三季度上涨2元/平方米/月，涨幅为2.2％，所监测的三个行政区本季度的写字楼租赁均价都呈涨势，其中涨势最明显的是罗湖区，环比上涨6元/平方米/月，涨幅为8.3％，福田区和南山区环比分别上涨3元/平方米/月和1元/平方米/月，涨幅分别为3.1％和1.3％。

　　月度走势方面，全市的写字楼租赁均在10-11月的波动较小，到12月有3元/平方米/月的下跌，罗湖区在10-11月都有小幅的上涨，12月开始回落，福田区在10月有小幅的上涨，之后稳中走低，南山区在10月小涨后连续两月下跌。

　　附：10～12月深圳各行政区写字楼租赁均价走势图

　　2、2007年第四季度深圳各行政区出租写字楼份额比较

　　2007年第四季度szhome二手房栏目共收集17137条有效写字楼出租信息，比上季度多约1000条左右。其中有62.4％来自福田区，罗湖区和南山区分别占23％和14.6％。

　　第四部分：个盘季度行情

　　一、挂牌均价走势

　　根据szhome二手房栏目对挂牌量较多楼盘监测，各区的代表性楼盘挂牌均价在第四季度都呈下跌态势，大部分的个盘在整个季度中跌幅都超过1000元/平方米左右，其中南山区的个盘跌势最明显，如中信红树湾、波托菲诺、蔚蓝海岸、南海玫瑰园、阳光带海滨城等，季度跌幅在2000元/平方米左右，另外，罗湖区和福田区也有不少跌幅较大的楼盘，如鸿翔花园、黄埔雅苑、东海花园等。

　　二、租赁均价走势

　　从所监测的数据来看，罗湖区、福田区和龙岗区代表性楼盘的租赁均价在第四季度主要呈稳中带跌的走势，个别项目有小幅的上涨，南山区、宝安区和盐田区所监测的楼盘租赁均价都有明显的下跌。由于大部分个盘价格的跌幅大于租金的跌幅，所以第四季度大部分个盘的租售比都有小幅的回调。

　　第五部分：成交分析

　　一、第四季度各行政区二手商品房成交面积环比情况

　　根据统计，2007年第四季度深圳全市二手商品房的成交面积为112.86万平方米，不到上季度的一半，整个第四季度的成交面积总和比7月份单月的成交面积还要少！金融紧缩政策的后续威力和中天置业、长河地产等中大型中介公司的倒闭或歇业都对二手楼市产生非常大的冲击，量价齐跌，整个第四季度的成交非常惨淡，是全年的低谷。

　　各行政区方面，全市六个行政区本季度的成交面积较上季度都大幅减少，其中，减幅最大的是盐田区和宝安区，环比上季度减少了约72％，盐田区的成交面积只有9095平方米，宝安区的为16.5万平方米，福田区和南山区的成交面积都不到上季度的一半，成交面积分别为22.6万平方米和23.3万平方米，龙岗区的成交面积也下降了将近50％，为27.3万平方米，罗湖区是六区中减幅最小的一个区，但减幅也达到了35％，成交面积为22.2万平方米。

　　二、第四季度各行政区成交面积份额比较

　　从各行政区的成交面积份额来看，本季度全市的成交面积中，龙岗区的份额最大，约占全市的十分之一，福田区、南山区、罗湖区的份额相差不大，在20％左右，宝安区的份额也较大，占14.6％，不过与上季度相比，宝安区的份额明显减少，而罗湖区的份额明显增大，盐田区的份额最小，只占全市的0.8％。

　　三、第四季度成交面积月度走势分析

　　全市月成交量走势方面，第四季度是全年的成交低谷，在金秋10月，所谓的“银十”，深圳二手商品房成交面积戏剧性的抵达全年单月成交谷底，全月成交面积仅28万多平方米，约相当于最高峰7月份的五分之一，之后的两个月，随着价格的理性回落，成交面积每月有约10万平方米的增加，虽然成交面积有所增加，但整体上还处于一个较低的水平。

　　各行政区月成交量走势方面，六个区的成交面积在10月份都大幅减少，11月份则又普遍增加，到12月份，各区的成交面积出现分化，其中龙岗区和南山区的成交面积在12月份成本增加，其余四区则有不同幅度的减少。

　　往期回顾。

发布时间：2008-1-22　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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