深圳市三级市场月度报告 （2008年3月份）

　　　　　　　　　 报告来源：szhome 研究与发展部　　作者：吴上锦　 　 　　　 　　　

目录

前言

第一部分：供给分析

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

（一）全市概况

（二）各片区二手房挂牌价格分析

1、3月份罗湖区二手房价格分析

2、3月份福田区二手房价格分析

3、3月份南山区二手房价格分析

4、3月份盐田区二手房价格分析

5、3月份宝安区二手房价格分析

6、3月份龙岗区二手房价格分析

（三）3月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

二、出租部分

（一）全市概况

（二）各片区租赁价格分析

1、3月份罗湖区住宅租赁价格分析

2、3月份福田区住宅租赁价格分析

3、3月份南山区住宅租赁价格分析

4、3月份盐田区住宅租赁价格分析

5、3月份宝安区住宅租赁价格分析

6、3月份龙岗区住宅租赁价格分析

三、本月挂牌频次最高楼盘行情

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第三篇：写字楼三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第二部分：成交分析

一、3月份全市二手商品房成交概况

二、3月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

后记

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库

　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的488734条房源信息

　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告

　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达247家，开设网上中介地铺2227间，注册用户总量82018名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2008年3月份挂牌的租售信息，总量为488734条。其中住宅出售类291948条，住宅租赁类182957条；商业出售类827条，商业租赁类881条；写字楼出售类4181条，写字楼租赁类7940条，所有信息均来自247个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，深圳市二手住宅3月份的挂牌均为12479元/平方米，环比下跌2.9％。本月全市六个区的二手住宅挂牌均价都呈下跌态势，其中，跌幅最大的是盐田区，环比跌幅接近9％，挂牌均价为14233元/平方米，再次是宝安区，环比下跌3％，挂牌均价回落至9000元/平方米边缘，南山区和龙岗区本月的跌幅相差不大，在2.7％左右，其中，南山区的挂牌均价跌破14000元/平方米，龙岗区的挂牌均价自上月跌破8000元/平方米后，本月继续下挫，报7700元/平方米，罗湖区和福田区的跌幅相对较小，环比分别下跌1.6％和1.1％，挂牌均价分别为11038元/平方米和15744元/平方米。

　　深圳新房在3月份出现较大范围较大幅度的下跌，根据知名地产剑客竹之友的统计，深圳3月份全市商品房一手楼成交均价为12463元/平方米，而3月份二手房的挂牌均价为12479元/平方米，略高于新房的成交均价。在正常的情况下，新房的价格至少要高于二手房价格的10％，因此，新房房价的大幅下跌给二手房的价格带来很大的降价压力；另一方面，经过半年多的支撑，很多炒家特别是存货较多的炒家的资金出现了危机，不得不贱卖部分物业来周转资金。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、3月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为11038元/平方米，环比下跌1.6％。本月除莲塘和东晓片区外，其余八个片区的二手住宅挂牌均价都呈跌势，其中，东湖的跌幅最大，环比下跌5.4％，挂牌均价跌至12000元/平方米附近；其次是银湖，环比下跌5％，挂牌均价跌破13000元/平方米；翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东门南湖、清水河泥岗、笋岗这六个片区的跌幅相对比较温和，不超过2％，其中，黄贝片区的挂牌均价本月跌破万元关口；东晓本月的挂牌均价和上月持平，为9854元/平方米，莲塘是本月唯一一个挂牌均价上涨的片区，环比上涨1.1％，挂牌均价为10924元/平方米。

　　 2、3月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份福田区的二手房挂牌均价为15744元/平方米，环比下跌1.1％。本月除新洲外，其余片区的二手住宅挂牌均价都呈跌势，跌幅最大的是八卦岭，环比下跌5.6％，挂牌均价跌破11000元/平方米，其次是上梅林片区，环比下跌5％，挂牌均价为11275元/平方米，再次是下梅林片区，环比下跌4.2％，挂牌均价为13165元/平方米，香蜜湖的跌幅也较大，为3.2％，挂牌均价跌破25000元/平方米，其余片区的跌幅相对较小，不超过3％，其中，福田保税区的挂牌均价跌破12000元/平方米，皇岗的挂牌均价均价跌破14000元/平方米；新洲片区是本月唯一一个挂牌均价上涨的片区，环比上涨3％，挂牌均价为14651元/平方米。

　　3、3月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份南山区的二手住宅挂牌均价为13656元/平方米，环比下跌2.7％。本月跌幅最大的是南头，环比下跌3.1％，挂牌均价跌破12000元/平方米，西丽和粤海招商蛇口的跌幅都在2％左右，其中，粤海招商蛇口的挂牌均价跌破15000元/平方米，西丽也跌至万元关口附近，前海的跌幅为1.1％，挂牌均价为11137元/平方米，豪宅片区的房价表现坚挺，红树湾的房价环比有将近4％的上涨，挂牌均价突破26000元/平方米，华侨城环比上涨2.8％，挂牌均价突破21000元/平方米，科技园本月也微涨0.3％，挂牌均价为12178元/平方米。

　　4、3月份盐田区二手房价格分析

　　【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份盐田区的二手房挂牌均价为14233元/平方米，环比下跌8.9％。本月所监测的三个片区挂牌均价都呈下跌态势，其中，盐田片区的跌破最大，将近8％，挂牌均价跌至8000元/平方米附近，沙头角的跌幅也较大，环比下跌6.4％，挂牌均价跌破12000元/平方米，大梅沙的的跌幅相对小些，为2.9％，挂牌均价为20329元/平方米。

　　5、3月份宝安区二手房价格分析

　　【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份宝安区的二手房挂牌均价为9024元/平方米，环比下跌3％。所监测的六个片区中，除观澜有3.2％的上涨外，其余片区都呈跌势，其中沙井的跌幅最大，环比下跌10.2％，挂牌均价跌破8000元/平方米，其他片区的跌幅相对较小，宝安中心环比下跌2.9％，挂牌均价为9247元/平方米，龙华和和福永本月的跌幅都为2.3％，其中福永的挂牌均价跌破6000元/平方米，松岗环比下跌1.5％，挂牌均价为6823元/平方米。

　　6、3月份龙岗区二手房价格分析

　　【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份龙岗区的二手房挂牌均价为7700元/平方米，环比下跌2.6％。所监测的六个片区中除横岗外，其余片区的挂牌均价都呈下跌态势，跌幅最大的是坂田，环比下跌4.8％，挂牌均价为10435元/平方米，其次是平湖，环比下跌4.3％，挂牌均价为5507元/平方米，布吉和龙岗片区的跌幅在3％左右，挂牌均价分别为7136元/平方米和6385元/平方米，龙岗中心区本月的挂牌均价几乎与上月持平，为7007元/平方米，微跌3元/平方米，横岗是是本月唯一一个挂牌均价上涨的片区，环比上涨2.3％，挂牌均价为7175元/平方米。

　　（三）3月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：中联地产、中原地产、招商置业、创道地产、世华地产、泛城租售网、创辉租售、广天地地产、海王地产、满堂红。本月广天地地产和满堂红取代世联行和美联物业进入前十名，中联地产以微小的优势取代中原地产坐上了“信息发布量最多”头把交椅，另外，每个名次的信息发布量较上月都有较明显的增加。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份全市的住宅租赁挂牌均价为38元/平方米/月，与上月持平。各区租赁均价走势方面，本月宝安区的租赁均价有1元/平方米/月的上涨，盐田区则相反，租赁均价环比下跌1元/平方米/月，其余四个区的租赁均价都与上月持平。

　　（二）各片区租赁价格分析　

　　1、3月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区3月份的租赁均价为40元/平方米/月，与上月持平，本月罗湖区大部分片区的租赁均价表现平稳，少数几个片区有小幅的波动，其中，翠竹的租赁均价环比上涨2元/平方米/月，东湖和清水河泥岗涨1元/平方米/月，桂园蔡屋围是唯一一个租赁均价下跌的片区的，环比下跌1元/平方米/月，除以上四个片区外，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　2、3月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区3月份的租赁均价为47元/平方米/月，与上月持平。本月福田区大部分片区的租赁均价出现小幅的调整，其中，有五个片区的租赁均价下跌，八卦岭环比下跌2元/平方米/月，福田中心区、景田、上梅林、福田南-南园环比下跌1元/平方米/月；而园岭白沙岭、黄木岗、车公庙、石厦这四个片区的租赁均价环比都上涨1元/平方米/月；其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　3、3月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区3月份的租赁均价为39元/平方米/月，与6上月持平。各片区走势方面，南头和红树湾的租赁均价环比都涨了1元/平方米/月，西丽和前海则相反，环比都跌了1元/平方米/月，华侨城、科技园、粤海招商蛇口本月的租赁均价都与上月持平。

　　4、3月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区3月份的租赁均价为32元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。所监测的三个片区中，大梅沙和盐田片区的租赁均价环比都下跌了2元/平方米/月，沙头角本月的租赁均价与上月持平。

　　5、3月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区3月份的租赁均价为27元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的六个片区中，观澜和宝安中心区的租赁均价环比都上涨1元/平方米/月，松岗和沙井环比下跌2元/平方米/月，龙华也有1元/平方米/月的下跌，福永本月的租赁均价和上月持平。

　　6、3月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区3月份的租赁均价为22元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，龙岗片区的租赁均价环比上涨2元/平方米/月，平湖和龙岗中心区环比分别下跌2元/平方米/月和1元/平方米/月，布吉、横岗和坂田本月的租赁均价与上月持平。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，3月份所监测的个盘中，挂牌均价继续大面积下跌，关外个盘的跌幅要稍大于关内个盘的跌幅，新盘价格下跌明显的片区，其附近的二手房价格也明显下跌，如前海、后海、西乡、坂田等，由于这些片区的某些新盘价格下跌，片区内的二手房价格也随之下跌，不过，本月所监测的楼盘中，已经没有单月跌幅超过1000元/平方米的个盘，跌幅较大的个盘有万科城、梅林一村、南海玫瑰花园、富通城，本月跌幅在700-800元/平方米左右，东海花园、蔚蓝海岸、阳光棕榈园、尚都、西城上筑、四季花城本月的跌幅在400-500元/平方米左右，其他个盘的跌幅都不超过300元/平方米；

　　租赁均价方面，关内个盘的租赁均价相对稳定，少数个盘的租金出现小幅的波动，关外的个盘租金相对不稳定，大部分都有较大的波动；

　　租售比方面，由于挂牌均价普遍下跌，同时租金或上涨或平稳或跌幅小于挂牌均价的跌幅，因此大部分楼盘的租售比都有所回落，但仍远高于合理底线（1：230）。

　　第二篇：商业三级市场

　　【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份全市的商业物业挂牌均价为39727元/平方米，环比微跌0.4％。本月所监测的五个区商业挂牌均价都延续上月的跌势，但跌幅趋缓，本月跌幅最大的是龙岗区，环比有接近3％的下跌，商业挂牌均价为21021元/平方米，罗湖区上月暴跌后继续下挫2.2％，挂牌均价跌破57000元/平方米，南山区和宝安区本月的跌幅相同，环比都下跌了1.5％，其中，南山区的商业挂牌均价跌破47000元/平方米，宝安区降至29000元/平方米附近，福田区本月下跌1.4％，挂牌均价跌破48000元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份全市商业物业的租赁均价为200元/平方米/月，环比下跌18元/平方米/月，跌幅为8.3％。本月所监测的五个区中，除福田区的商业租金环比有5.4％的上涨外，其余四区的商业租金都有不同幅度的下跌，其中跌幅最大的是罗湖区，环比下跌37元/平方米/月，跌幅高达10.2％，主要是由于东门商圈的高租金商业本月的放租量较少导致了全区的租金水平大幅下跌；龙岗区由于布吉和龙岗中心区的低租金商业有较多的放租量，拉低了全区的租金，环比下跌6.8％，南山区同样由于低租金的商业比重较大，使得全区的商业租金下跌5.1％，宝安区本月由于有较多的整栋整层商业出租，也拉低了全区租金水平，环比下跌3.3％。

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份全市出售写字楼的挂牌均价为21849元/平方米，环比下跌4.7％。本月所监测的三个区写字楼挂牌均价都呈下跌态势，其中，南山区的跌幅最大，环比下跌7.5％，挂牌均价跌破20000元/平方米，主要是本月南山区有大量的低端写字楼放盘，如光彩新天地、苏豪名厦、新保辉大厦、海王大厦等都有较多的放盘量，另外本月也有不少厂改写字楼出售，导致全区的写字楼价格有较大的下跌，写字楼的主力市场福田区本月也有4.8％的下跌，挂牌均价跌破23000元/平方米，罗湖区本月微跌0.8％，挂牌均价跌破16000元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，3月份全市的写字楼出租均价为94元/平方米/月，环比上涨2元/平方米/月，涨幅为2.2％。所监测的三个行政区中，罗湖区和福田区本月的写字楼租赁均价环比都上涨1元/平方米/月，南山区则与上月持平。

　　第二部分：成交分析

　　一、3月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　根据统计数据，3月份全市二手商品房的成交面积为344173.64平方米，约是上月的2.4倍，成交套数为3211套，日均成交套数约为104套。虽然3月份的成交面积较2月份有明显的增加，但成交量仍然处于较低水平，仅相当于去年同期的一半左右，市场是否回暖仍存在变数，其中，新房市场的冲击最大，一方面新房房价的大幅下跌导致二手房房价相对较高，加上购买二手房的税费负担很大，使得二手房在价格上没有吸引力，存在价格下跌的压力；另一方面由于新房的价格优势，甚至出现了5000多/平方米的新房，导致购买二手房的客户大量流向新房市场；第三，由于越来越明显的降价导致置业者认为楼市调整还没有到位，越发加重市场的观望氛围，再加上政府的调控没有放松的迹象以及巨量保障房供应计划的公布等等，都对后市走势产生很大的影响。

　　各行政区方面，3月份六个行政区的成交面积较2月份都成倍增加，其中增幅最大的是盐田区，较2月份增加了9倍多，成交面积为1.24万平方米，但成交套数的增幅只有1.5倍，大幅小于成交面积的增幅，说明盐田区本月成交的户型中，以大户型物业为主，虽然盐田区的成交面积大幅增加，但仍是全市成交面积最小的一个区，由于盐田区的二手房市场很小，所以成交量容易出现大幅的波动，罗湖区和福田区的成交量环比增幅都在1.7倍左右，成交面积分别为6.19万平方米和8.38万平方米，南山区本月的成交面积继续位居全市之首，为8.49万平方米，较2月份翻了一番略多，宝安区本月的成交面积为4.54万平方米，较上月增加约一倍，龙岗区的成交面积为5.57万平方米，较上月增加约1.6倍。

　　二、3月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

　　【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】

　　1、罗湖区

　　2、福田区

　　3、南山区

　　4、盐田区

　　5、宝安区

　　6、龙岗区

　　 后记

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析，2007年10月份，采用官方的片区划分。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　以往报告汇总。

发布时间：2008-4-11