深圳市三级市场季度报告（2008年第一季度）

　　2008年第一季度深圳市二手住宅挂牌均价为12649元/平方米（1～3月加权均价，下同），环比下跌5.6％。各行政区方面，除盐田区外，其余五区第一季度的住宅挂牌均价都有较大幅度的下跌，其中跌幅最大的是南山区，环比下跌接近10％，挂牌均价跌破14000元/平方米，罗湖区和宝安区一季度的跌幅相差不大，在8％左右，其中，罗湖区的挂牌均价回落到11000元/平方米附近，宝安区则跌破万元关口，龙岗区一季度下跌6.3％，挂牌均价跌破8000元/平方米，福田区的跌幅也较大，为4.5％，挂牌均价跌破16000元/平方米。

　　月度走势方面，南山区、宝安区、龙岗区的挂牌均价逐月走低，其中，龙岗区在2月份跌破8000元/平方米，南山区在3月份跌破14000元/平方米，罗湖区、福田区、盐田区的挂牌均价在2月份有小幅的上涨，但很快就掉头下跌，其中，盐田区在3月份大跌约9％，罗湖区和福田区的跌幅相对较小，但挂牌均价也低于1月份的挂牌均价。

　　2007年第四季度深圳楼市的热点在中介行业，关铺、歇业、倒闭成了焦点词，到了2008年第一季度，热点转移到新房市场，各新开楼盘或在售楼盘上演房价“竞跌”大赛，大折扣、大降价使得深圳的新房房价屡创新低，到了3月份更是首次出现了新房成交均价低于二手房挂牌均价的局面。城门失火，殃及鱼池。新房房价的大幅降价使得投资者或调低收益预期或低价套现，二手房价格随之下跌。

　　附：1～3月深圳各行政区二手住宅挂牌均价走势图

　　2、2008年第一季度深圳各行政区二手住宅挂牌频次比较

　　2008年第一季度szhome二手房栏目共收集613865条有效二手住宅出售信息，由于受农历新年淡季影响，本季度的二手住宅出售信息比2007年第四季度少约24万条。本季度里，南山区的二手住宅挂牌房源最多，接近25万条，约占全市的四成，其次是福田区，份额将近21％，再次是宝安区，占16.5％，罗湖区和龙岗区分别占12.3和8.9％，盐田区的份额最小，仅占1.2％。

　　3、2008年第一季度二手住宅挂牌户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度挂牌出售的房源中，3房和2房为主力户型，3房的数量占了将近40％，2房占32.3％，1房和4房的比例在10％左右，5房以上占3.4％，其他户型的挂牌量都较少，份额都不超过3％。

　　4、2008年第一季度二手住宅各总价区间份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度发布的住宅出售房源信息中，以中高价位物业为主。总价在70-100万之间的房源最多，约占全部房源的四分之一，100-150万和150万以上的房源数量相差无几，所占的比例都在22％左右，50-70万和30-50万的房源也较多，分别占17％和11％，30万以下的房源很少，不到2％。

　　二、住宅出租

　　1、2008年第一季度深圳各行政区住宅租赁均价比较

　　2008年第一季度深圳全市的住宅租赁均价为38元/平方米/月（1～3月加权均价，下同），与上季度持平。各行政区方面，本季度除福田区和盐田区的租赁均价与上季度持平外，其余四区的租赁均价都有不同幅度的下跌，跌幅最大的是罗湖区，较上季度下跌3元/平方米/月，跌幅达7％，南山区、宝安区、龙岗区较上季度都下跌1元/平方米/月。

　　月度走势方面，全市的住宅租赁均价在1月份有小幅的下调，到2月份就回升并保持平稳，福田区和南山区的走势和全市的走势类似，罗湖区的租赁均价在1月份有较大幅度的下调，之后小幅回升并企稳，盐田区和龙岗区呈稳中趋跌的走势，宝安区有小幅的波动。

　　附：1～3月深圳各行政区住宅租赁均价走势图

　　2、2008年第一季度深圳各行政区租赁住宅挂牌频次比较

　　2008年第一季度szhome二手房栏目共收集413890条有效住宅租赁信息，同样由于农历新年淡季的影响，信息量比上季度少约20万条。本季度南山区的住宅出租信息最多，约16.3万条，约占全市的40％，其次是福田区，住宅租赁信息超过10万条，约占全市的四分之一，再次是宝安区，约占15％，罗湖区次之，约占13％，龙岗区和盐田区的租赁信息量相对较少，分别占5.7％和1.2％。

　　3、2008年第一季度租赁住宅户型份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度住宅租赁市场上以2房、3房为主，分别占35.6％和32.2％，其次是1房，所占的比例为18.1％，4房和公寓类户型数量相差不大，占6％左右，其他户型所占的比例在1％左右。

　　4、2008年第一季度租赁住宅各租金段份额比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度放租的住宅中，以中档租金水平为主，有超过一半的房源租金在1500-2500之间，其中，租金在1500-2000元和2000-2500元的房源数量相差不大，各占全市的四分之一稍多，4000元以上的高租金房源也较多，占16％，1000-1500元和3000-3500元的房源数量也相差无几，所占的比例都在11％左右，3500-4000元和1000元以下的房源相对较少，分别占6.7％和3.6％。

　　第二部分：商业三级市场

　　一、商业出售

　　1、2008年第一季度深圳各行政区二手商业挂牌均价比较

　　2008年第一季度深圳全市二手商业挂牌均价突破40000元/平方米，报40355元/平方米（1～3月加权均价，下同），较上季度上涨1.3％。各行政区方面，罗湖区和福田区这两个商业大区的商业挂牌均价在一季度都有较大幅度的下跌，罗湖区环比大跌17.6％，挂牌均价跌至63593元/平方米，比上月低约14000元/平方米，主要是由于第一季度罗湖区挂牌出让的商业中，东门、国贸、火车站等商圈的商业挂牌量很少，导致全区的均价大幅下跌，福田区一季度也有将近9％的下跌，挂牌均价跌破50000元/平方米，同样是由于华强北和福田中心区的高端商业挂牌量减少所致，虽然罗湖区和福田区的商业挂牌均价大幅下跌，但并没有严重拉低全区的均价，因为罗湖区和福田区在第一季度的商业挂牌数量所占的份额都不是很大，特别是罗湖区，商业挂牌数量只全市3.9％，因此，这两个区的商业挂牌均价的大跌，并没有明显影响全区的均价。除罗湖区和福田区外，其余三区的挂牌均价在一季度都有不同幅度的上涨，其中，宝安区的涨幅相对较大，接近6％，商业挂牌均价接近30000元/平方米，南山区和龙岗区的涨幅相对较小，环比分别上涨1.7％和0.9％。

　　月度走势方面，由于南山区、宝安区和龙岗区的带动，全市的商业挂牌均价在1月份有将近10％的上涨，之后逐月下跌；南山区、宝安区、龙岗区的走势和全市的走势类似，先涨后跌；罗湖区和福田区的商业挂牌均价在整个一季度都逐月下跌，其中，罗湖区在2月份由于严重缺乏高端商业的支撑，出现暴跌现象，福田区的跌幅相对温和。

　　附：1～3月深圳各行政区二手商业挂牌均价走势图

　　2、2008年第一季度深圳各行政区二手商业份额比较

　　2008年第一季度szhome二手房栏目共收集2050条有效商业出售信息，约相当于上季度的一半。本季度南山区的商业挂牌量最多，约占全市的40％，其次是宝安区，约占全市的30％，福田区和龙岗区分别占18％和11％，罗湖区的商业挂牌数量最少，只占全市的3.9％。

　　二、商业出租

　　1、2008年第一季度深圳各行政区商业租赁均价比较

　　2008年第一季度深圳全市的商业租赁均价强势突破200元/平方米/月，报207元/平方米/月（1-3月加权均价，下同），较上季度上涨27元/平方米/月，涨幅为15％。各行政区方面，罗湖区、南山区、龙岗区的商业租赁均价本季度都呈两位数的涨幅，其中涨幅最大的是罗湖区，环比上涨21.9％，租赁均价为356元/平方米/月，其次是龙岗区，季度涨幅接近19％，商业租赁均价为127元/平方米/月，远远高于宝安区，南山区的商业租赁均价一季度上涨11.2％，报249元/平方米/月，首次超过福田区，本季度福田区和宝安区的商业租赁均价都有小幅的下跌，环比分别下跌0.9％和2.1％。

　　月度走势方面，全市的商业租赁均价在前两月有较明显的上升行情，3月份则大幅下跌至1月份水平，龙岗区的商业租赁均价走势和全市的走势类似，罗湖区、南山区、宝安区商业租赁均价在1月份有较大幅度的上涨，之后两月连续下跌，其中，罗湖区的跌势最猛，宝安区次之，南山区的跌势相对温和些，福田区的走势则相反，1月份下跌后连续上涨两月。

　　附：1～3月深圳各行政区商业租赁均价走势图

　　2、2008年第一季度深圳各行政区租赁商业份额比较

　　2008年第一季度szhome二手房栏目共收集2260条有效商业出租信息，约相当于上季度的一半。本季度有约44％的商业出租信息来自南山区，宝安区的商业出租信息量约占全市20％，福田区和龙岗区分别占17.5％和11.2％，罗湖区虽然有全市的商业中心，但商业出租很少，只占全市的7.2％。

　　第三部分：写字楼三级市场

　　一、写字楼出售

　　1、2008年第一季度深圳各行政区出售写字楼挂牌均价比较

　　根据szhome二手房栏目的监测，第一季度全市写字楼的挂牌均价为22436元/平方米，较上季度上涨2.3％。所监测的3个区中，罗湖区的写字楼挂牌均价本季度上涨3.6％，挂牌均价接近16000元/平方米，南山区和福田区的写字楼挂牌均价都呈下跌态势，其中，南山区较上季度下跌3.6％，挂牌均价为20503元/平方米，福田区微跌0.7％，挂牌均价为23652元/平方米。

　　月度走势方面，全市的写字楼挂牌均价在1月份小幅上涨，之后的两个月逐月走低，跌幅也逐月增大，福田区的走势和全市的走势类似，罗湖区和南山区在2月有小幅的上涨，在1月和3月都呈跌势，其中，南山区的跌势很明显，罗湖区则相对较温和。

　　附：1～3月深圳各行政区出售写字楼挂牌均价走势图

　　2、2008年第一季度深圳各行政区出售写字楼份额比较

　　2008年第一季度szhome二手房栏目共收集到9102条有效写字楼出售信息，比上季度少约100条。本季度写字楼的出售房源主要集中在福田区，约占全市的75％，南山区和罗湖区分别占16％和9.3％。

　　二、写字楼出租

　　1、2008年第一季度深圳各行政区写字楼租赁均价比较

　　2008年第一季度深圳市写字楼租赁均价为93元/平方米/月，较上季度上涨1元/平方米/月，涨幅为1.1％，所监测的三个行政区中，罗湖区和福田区本季度的写字楼租赁均价有小幅上涨，较上季度分别上涨3元/平方米/月和2元/平方米/月，而南山区较上季度则有2元/平方米/月的下跌。

　　月度走势方面，全市的写字楼租赁均价在一季度逐月上涨，福田区的走势和全市的走势类似，罗湖区在1月份保持平稳，后两个月逐月走高，南山区在1月份小幅走低，2月份反弹并保持稳定。

　　附：1～3月深圳各行政区写字楼租赁均价走势图

　　2、2008年第一季度深圳各行政区出租写字楼份额比较

　　2008年第一季度szhome二手房栏目共收集16954条有效写字楼出租信息，比上季度少约200条。本季度全市的写字楼出租信息中，有62.7％来自福田区，罗湖区和南山区分别占26.5％和1.8％。

　　第四部分：个盘季度行情

　　一、挂牌均价走势

　　根据szhome二手房栏目对挂牌量较多楼盘监测，各区的代表性楼盘挂牌均价在2008年第一季度仍然以下跌为主，不过整体跌幅较上季度有所放缓，个别楼盘的挂牌均价甚至有小幅的回升。关外本季度由于有大量新盘降价抛售，导致二手房的价格也明显走低，特别是本季度新推单位降价明显的楼盘，其前期的二手房价格也明显下跌，如万科城、富通城等，万科城的二手房价格季度跌幅在2000元/平方米左右，富通城的季度跌幅也在1000元/平方米左右。另外，关内也有个别楼盘跌幅很大，南海玫瑰园的季度跌幅高达2500元/平方米，阳光棕榈园、东海花园、梅林一村的季度跌幅在1000元/平方米左右。

　　二、租赁均价走势

　　从所监测的数据来看，一季度各区的个盘租金水平有小幅波动，个别楼盘的的租金有较明显的下跌，如东海花园、波托菲诺、桃源居、万科城等。由于大部分个盘价格的跌幅大于租金的跌幅，所以本季度大部分个盘的租售比都有小幅的回调。

　　第五部分：成交分析

　　一、第一季度各行政区二手商品房成交面积环比情况

　　根据统计，2008年第一季度深圳全市二手商品房的成交面积为77.68万平方米，与上季度（112.86万平方米）相比少约40万平方米，环比减幅为31.2％，与2007年一季度（172.49万平方米）相比少约95万平方米，同比减幅为55％。传统的楼市淡季、调控效力的逐渐显现、观望心态的日益加重、新房降价抢客、巨量保障房供应计划公布等利空因素都直接或间接的影响二手楼市，导致成交量继续萎缩，创下历史新低。

　　各行政区方面，除盐田区外，其余五个区一季度的成交面积较上季度都大幅减少，其中，减幅最大的是龙岗区，龙岗区本季度的成交面积只有13.62万平方米，约相当于上季度的一半，罗湖区和宝安区的减幅相差不大，在30％左右，本季度的成交面积分别为15.22万平方米和11.72万平方米，福田区本季度的成交面积将近17万平方米，环比减少约25％，南山区是本季度成交面积最大的一个区，为18.49万平方米，但环比也减少了20.7％；盐田区是本季度唯一一个成交面积增加的行政区，环比增加约85％，成交面积为1.68万，虽然盐田区的成交面积大幅增加，但仍是全市成交面积最小的一个区，由于盐田区的二手房市场很小，所以成交量容易出现大幅的波动。

　　二、第一季度各行政区成交面积份额比较

　　从各行政区的成交面积份额来看，本季度全市的成交面积中，南山区的份额最大，占了将近四分之一，其次是是福田区，占21.8％，再次是罗湖区，份额将近20％，关外两区次之，龙岗区和宝安区分别占17.5％和15.1％，盐田区的份额最小，只占全市的0.8％。

　　三、第一季度成交面积月度走势分析

　　月度走势方面，全市的成交面积在1月-2月逐月减少，并在2月份创下单月成交面积的历史新低，全月成交面积仅14万平方米，3月份的成交量较前两月有较明显的回升，但仍然处于较低水平。各行政区的月度走势和全市的类似。

　　以往报告回顾

发布时间：2008-4-19

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