深圳市三级市场月度报告

（2008年4月份）

　　　　　　　　　报告来源：szhome 研究与发展部　　作者：吴上锦　 　　　 　　　

目录

前言

第一部分：供给分析

第一篇：住宅三级市场

一、出售部分

（一）全市概况

（二）各片区二手房挂牌价格分析

1、4月份罗湖区二手房价格分析

2、4月份福田区二手房价格分析

3、4月份南山区二手房价格分析

4、4月份盐田区二手房价格分析

5、4月份宝安区二手房价格分析

6、4月份龙岗区二手房价格分析

（三）4月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

二、出租部分

（一）全市概况

（二）各片区租赁价格分析

1、4月份罗湖区住宅租赁价格分析

2、4月份福田区住宅租赁价格分析

3、4月份南山区住宅租赁价格分析

4、4月份盐田区住宅租赁价格分析

5、4月份宝安区住宅租赁价格分析

6、4月份龙岗区住宅租赁价格分析

三、本月挂牌频次最高楼盘行情

第二篇：商业三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第三篇：写字楼三级市场

一、出售部分

二、出租部分

第二部分：成交分析

一、4月份全市二手商品房成交概况

二、4月份二手房、新房成交比较

三、4月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

后记

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼

　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库

　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的544768条房源信息

　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告

　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达253家，开设网上中介地铺2278间，注册用户总量81885名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2008年4月份挂牌的租售信息，总量为544768条。其中住宅出售类342143条，住宅租赁类187674条；商业出售类787条，商业租赁类702条；写字楼出售类5158条，写字楼租赁类8304条，所有信息均来自253个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，深圳市二手住宅4月份的挂牌均为12473元/平方米，环比微跌6元/平方米。本月关内关外的二手房楼市走势差异明显，关内的二手房价格本月扭转跌势，特别是福田区和罗湖区，本月的挂牌均价有较明显的上涨，其中福田区的涨幅最大，环比上涨4.5％，挂牌均价重回16000元/平方米之上，其次是罗湖区，环比上涨3.5％，挂牌均价为11420元/平方米，南山区和盐田区的涨幅相对较小，其中南山区环比上涨1.1％，挂牌均价为13808元/平方米，盐田区本月的挂牌均价几乎与上月持平，微涨0.1％；关外两区的二手房价格本月继续走低，宝安区和龙岗区环比分别下跌1.6％和1.1％，其中宝安区的二手房挂牌均价本月跌破9000元/平方米，龙岗区则跌至7618元/平方米。

　　4月份属于楼市传统的旺销季节，市场预期春交会将会有所回暖，但深圳楼市的实际表现与预期相差较大。二手房方面，全市的挂牌均价仍然疲软，区域走势差异较大，关内的二手房价格有止跌迹象，关外则继续小幅下跌；新房方面，根据资深地产专家、知名地产剑客竹之友的统计，深圳4月份全市的新房成交均价跌破12000元/平方米，比二手房的挂牌均价约低4％，随着新房价格的不断走低，二手房价格下跌的空间和压力越来越大。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、4月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为11420元/平方米，环比上涨3.5％。本月除东晓、清水河泥岗和银湖这三个片区外，其余七个片区的二手住宅挂牌均价都呈涨势，本月大面积的上涨和上月大面积的下跌形成鲜明的对比。本月翠竹片区的涨幅最大，环比上涨6.1％，挂牌均价达14224元/平方米，位居全区之首，黄贝和东湖本月的涨幅在4％左右，其中黄贝的挂牌均价重回万元之上，东门南湖的涨幅接近3％，挂牌均价约12800元/平方米，莲塘的涨幅为1.6％，挂牌均价突破11000元/平方米，桂园蔡屋围和笋岗的涨幅都为0.8％，挂牌均价分别为13569元/平方米和10213元/平方米。银湖本月继续下跌5.4％，挂牌均价跌至12167元/平方米，清水河泥岗的跌幅也较大，为4.5％，挂牌均价迅速向8000回落，东晓的跌幅相对小些，环比下跌1％，挂牌均价为9757元/平方米。

　　2、4月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份福田区的二手房挂牌均价为16451元/平方米，环比上涨4.5％。福田区本月共有八个片区的挂牌均价呈涨势，而上月只有一个片区呈涨势，与上月相比，本月价格回升的片区明显增多。其中，香蜜湖农科的涨幅最大，环比上涨8.8％，挂牌均价高达26625元/平方米，其次是下梅林，环比上涨5.4％，挂牌均价接近14000元/平方米，上梅林、景田、车公庙、福田保税区、新洲、皇岗等片区的涨幅相对较小，不超过3％。福田区本月仍有六个片区的二手住宅挂牌均价呈跌势，其中跌幅最大的是福田南-南园片区，环比下跌6.2％，挂牌均价跌破12000元/平方米，福田中心区的跌幅也较大，为4.7％，挂牌均价回落至20000元/平方米边缘，黄木岗、八卦岭、石厦、园岭白沙岭的跌幅相对较小，不超过2％。

　　3、4月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份南山区的二手住宅挂牌均价为13808元/平方米，环比上涨1.1％。南山区本月除西丽和南头外，其余片区的挂牌均价都有小幅的上涨，其中涨幅最大的是华侨城，环比上涨3.6％，挂牌均价为22146元/平方米，粤海招商蛇口和前海本月的涨幅相差不大，在1.6％左右，挂牌均价分别为14991元/平方米和11315元/平方米，科技园、红树湾的涨幅相对较小，不超过1％，挂牌均价分别为12304元/平方米和26203元/平方米；西丽和南头则有小幅的下跌，环比分别下跌2.6％和1.5％，挂牌均价分别为10127元/平方米和11644元/平方米。

　　4、4月份盐田区二手房价格分析

　　【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份盐田区的二手房挂牌均价为14244元/平方米，环比微涨0.1％。本月所监测的三个片区挂牌均价都扭转跌势，呈不同幅度的上涨，其中，大梅沙的涨幅最大，高达8％，挂牌均价接近22000元/平方米，沙头角和盐田片区的涨幅相差不大，在2％左右，其中沙头角的挂牌均价接近12000元/平方米，盐田片区约为8200元/平方米。

　　5、4月份宝安区二手房价格分析

　　【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份宝安区的二手房挂牌均价跌破9000元/平方米，报8876元/平方米，环比下跌1.6％。所监测的六个片区中，除龙华有0.8％的上涨外，其余片区都呈跌势，其中宝安中心区环比下跌3％，挂牌均价跌破9000元/平方米，松岗环比下跌2.3％，挂牌均价为6667元/平方米，福永继上月跌破6000元/平方米后，本月继续小幅下跌1.5％，挂牌均价接近5900元/平方米，沙井和观澜的跌幅都很小，不到1％，挂牌均价分别为7726元/平方米和12019元/平方米。

　　6、4月份龙岗区二手房价格分析

　　【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份龙岗区的二手房挂牌均价为7618元/平方米，环比下跌1.1％。所监测的六个片区中，龙岗中心城和平湖的挂牌均价有较明显的下跌，其中龙岗中心城的挂牌均价强势跌破7000元/平方米，报6560元/平方米，环比下跌6.4％，平湖环比下跌4.1％，挂牌均价为5283元/平方米，除龙岗中心城和平湖外，其余四个片区都有小幅的上涨，其中，布吉和龙岗片区的涨幅在2.5％左右，挂牌均价分别为7311元/平方米和6533元/平方米，横岗和坂田的跌幅都很小，不到1％，挂牌均价分别为7237元/平方米和10469元/平方米。

　　（三）4月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：中联地产、中原地产、世华地产、招商置业、创道地产、广天地地产、泛城租售网、创辉租售、满堂红、金地置业。本月金地置业取代海王地产进入发布量排行榜前十名，中联地产继续保持领先地位，中原地产以小幅的差距紧随其后，后八名的信息发布量较前两名都大幅减少。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市的住宅租赁均价为38元/平方米/月，与上月持平。各区租赁均价走势方面，本月除宝安区的租赁均价有1元/平方米/月的下跌外，其余五个区的租赁均价都与上月持平。

　　（二）各片区租赁价格分析

　　1、4月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区4月份的租赁均价为40元/平方米/月，与上月持平。各片区走势方面，东晓、黄贝、清水河泥岗、银湖的租赁均价环比上涨1元/平方米/月，桂园蔡屋围和东湖则下跌1元/平方米/月，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　2、4月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区4月份的租赁均价为47元/平方米/月，与上月持平。本月福田区大部分片区的租赁均价出现小幅的调整，其中，有七个片区的租赁均价下跌，车公庙环比下跌2元/平方米/月，八卦岭、福田保税区、景田、新洲、上梅林、石厦环比下跌1元/平方米/月，租赁均价上涨的片区相对较少，只有三个，分别是园岭白沙岭、香蜜湖农科和皇岗，环比都上涨了1元/平方米/月，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　3、4月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区4月份的租赁均价为39元/平方米/月，与上月持平。各片区走势方面，本月除华侨城和科技园环比有1元/平方米/月的下跌外，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　4、4月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区4月份的租赁均价为32元/平方米/月，与上月持平。本月所监测的三个片区的租赁均价都与上月持平。

　　5、4月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区4月份的租赁均价为26元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。所监测的六个片区中，除沙井环比上涨1元/平方米/月外，其余五个片区本月的租赁均价与上月持平。

　　6、4月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区4月份的租赁均价为22元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，龙岗片区和平湖片区的租赁均价环比分别下跌3元/平方米/月和2元/平方米/月，坂田则有1元/平方米/月的上涨，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，4月份所监测的个盘中，部分个盘特别是关内的个盘，其挂牌均价有小幅的回升，其中高档楼盘如中信红树湾、波托菲诺、南海玫瑰花园等的升幅相对较大，不过一些新房供应量大的片区，如前海、后海等，由于新房的价格大幅下跌，导致片区内的二手房价格也跟着下跌，如前海的阳光棕榈园，后海的蔚蓝海岸，皇岗的皇御苑等，另外，罗湖区的鸿翔花园、嘉宝田花园等热点楼盘也有较明显的下跌；与关内相比，关外个盘的二手房价格仍然呈普遍下跌之势，主要是由于关外的新房供应量太大，而且价格略创新低，使得关外的二手房没有价格优势和吸引力，卖家被迫下调价格。

　　租赁均价方面，福田区的个盘租金以稳为主，南山区的个盘租金则普遍下跌，罗湖区个别楼盘的租金涨跌幅较大，如鸿翔花园涨幅超过5％，而碧岭华庭的跌幅也超过5％；关外的个盘租金水平呈稳中趋跌之势，个别楼盘如西城上筑、尚都等的租金跌幅较大，在7％左右。

　　租售比方面，关内本月由于有不少个盘的挂牌均价回升，但租金并没有回升，甚至出现下跌，因此关内本月的租售比偏高，特别是南山区的楼盘，本月的租售比明显走高，关外大部分个盘的租售比变动不大。不过，无论关内还是关外，所监测的个盘其租售比都远高于合理底线（1：230）。

　　第二篇：商业三级市场

　　【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市的商业物业挂牌均价为36816元/平方米，环比下跌7.3％。本月所监测的五个区中，罗湖区和福田区的商业挂牌均价有较明显的上涨，福田区由于华强北和福田中心区本月有较多高价商业挂牌出让，拉升了片区价格，挂牌均价接近51000元/平方米，环比上涨6.3％，类似的情况也出现在罗湖区，本月由于东门商圈的高价商铺有所增加，使得罗湖区的商业均价也有将近4％的涨幅，挂牌均价为58479元/平方米，宝安区本月也微涨0.8％，商业挂牌均价接近30000元/平方米，南山区和龙岗区则都有小幅的下跌，环比跌幅分别为3.2％和2％，商业挂牌均价分别为45192元/平方米和20607元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市商业物业的租赁均价为197元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月，跌幅为1.5％。本月全市商业租赁均价的下跌，主要是龙岗区本月的商业租赁均价大幅下跌所致，龙岗区本月由于低端低价商业所占的比重较大，大幅拉低了全区租金水平，使得全区的商业租赁均价环比大跌13.7％，报107元/平方米/月，另外，南山区本月也小幅下跌3.3％，商业租赁均价为233元/平方米/月，福田区、罗湖区、宝安区本月的商业租赁均价都有小幅的上涨，环比涨幅分别为3％、2.5％、1.1％，虽然福田区和罗湖区的租金水平较高，但由于涨幅不大，另外所占的比重也不大，所以未能扭转全市商业租赁均价的跌势。

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市出售写字楼的挂牌均价为21457元/平方米，环比下跌1.8％。本月所监测的三个区中，南山区和福田区的写字楼挂牌均价呈跌势，其中，南山区继上月跌破20000元/平方米后本月再破19000元/平方米关口，环比跌幅为3.5％，福田区同样维持跌势，本月下跌1.4％，挂牌均价为22657元/平方米，罗湖区本月止跌回升，环比微涨0.9％，挂牌均价重回16000元/平方米之上。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，4月份全市的写字楼出租均价为94元/平方米/月，与上月持平。所监测的三个行政区中，罗湖区和福田区本月的写字楼租赁均价与上月持平，分别为82元/平方米/月和104元/平方米/月，南山区环比有2元/平方米/月的下跌，写字楼租赁均价为72元/平方米/月。

　　第二部分：成交分析

　　一、4月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　根据统计数据，4月份全市二手商品房的成交面积为384231.33平方米，较上月增加约4万平方米，增幅为11.6％；成交套数方面，本月全市的成交套数为4334套，较上月增加1123套，日均成交套数约为144套，较上月多约40套。在传统的旺销时节，深圳二手商品房的成交量逐渐增加，但仍然处于谷底，本月的成交量约相当于去年同期的三分之一，从去年10月开始，深圳二手商品房的成交量一直在谷底波动，本月的成交量与去年11月的成交量（37.3万平方米）相当。

　　各行政区方面，4月份除南山区和盐田区外，其余四个区的成交面积环比都有不同幅度的增加，其中增幅最大的是罗湖区，环比增幅接近50％，成交面积为9.26万平方米，再一次成为全市之最，福田区环比也有约8％的增幅，成交面积超过9万平方米，关外两区的成交面积增幅都较大，宝安区本月的成交面积为5.61万平方米，环比增加约24％，龙岗区的增幅接近20％，成交面积为6.65万平方米。盐田区本月的成交面积暴跌80％，仅2300多平方米，成交套数只有32套，日均成交套数约只有1套，由于盐田区的二手房市场很小，所以成交量容易出现大幅的波动，南山区本月的成交面积环比也少了约10％，为7.62万平方米。

　　二、4月份二手房、新房成交比较

　　根据统计数据，4月份深圳楼市细分市场的区域集中度较高，全市新房的成交量有约70％集中在关外，而全市二手房的成交量有约70％集中在关内。4月份全市二手房的成交面积比新房的成交面积多约14.4万平方米，新房二手房的成交面积比为1.5：1。分区来看，罗湖区、福田区、南山区的二手房市场具有压倒性的优势，特别是罗湖区，4月份二手房的成交面积约是新房成交面积的10倍，福田区和南山区的二手房新房成交面积比也接近3：1，盐田区本月二手房的成交量略少于新房的成交量，成交面积比为0.9：1，关外两区的新房成交量明显多于二手房的成交量，宝安区和龙岗区本月的二手房新房成交面积比分别为0.7：1和0.6：1。

　　三、4月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

　　【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】

　　1、罗湖区

　　2、福田区

　　3、南山区

　　4、盐田区

　　5、宝安区

　　6、龙岗区

　　后记

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析，2007年10月份，采用官方的片区划分，2008年4月份增加二手房和新房的成交比较。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　以往报告回顾。

发布时间：2008-5-15