深圳市三级市场月度报告

（2008年5月份）

报告来源：szhome 研究与发展部　　 作 者：吴上锦　　 　　　

目录
前言
第一部分：供给分析
第一篇：住宅三级市场
一、出售部分
（一）全市概况
（二）各片区二手房挂牌价格分析
1、5月份罗湖区二手房价格分析
2、5月份福田区二手房价格分析
3、5月份南山区二手房价格分析
4、5月份盐田区二手房价格分析
5、5月份宝安区二手房价格分析
6、5月份龙岗区二手房价格分析
（三）5月份发布住宅出售信息最多的前10名中介
二、出租部分
（一）全市概况
（二）各片区租赁价格分析
1、5月份罗湖区住宅租赁价格分析
2、5月份福田区住宅租赁价格分析
3、5月份南山区住宅租赁价格分析
4、5月份盐田区住宅租赁价格分析
5、5月份宝安区住宅租赁价格分析
6、5月份龙岗区住宅租赁价格分析
三、本月挂牌频次最高楼盘行情
第二篇：商业三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第三篇：写字楼三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第二部分：成交分析
一、5月份全市二手商品房成交概况
二、5月份二手房、新房成交比较
三、5月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况
后记

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼
　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库
　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的556498条房源信息
　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告
　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　 Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达264家，开设网上中介地铺2220间，注册用户总量82450名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　 现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　 本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2008年5月份挂牌的租售信息，总量为556498条。其中住宅出售类349756条，住宅租赁类191616条；商业出售类817条，商业租赁类704条；写字楼出售类5121条，写字楼租赁类8484条，所有信息均来自264个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，深圳市二手住宅5月份的挂牌均跌破12000元/平方米，报11785元/平方米，环比下跌5.5％，深圳的二手住宅挂牌均价已经大致回落至去年同期水平（2007年5月全市的二手住宅挂牌均价为11329元/平方米）。本月全市六个区的二手住宅挂牌均价都呈跌势，其中跌幅最大的是龙岗区，环比下跌8.7％，挂牌均价跌破7000元/平方米，低于去年同期价格（7224元/平方米），龙岗区的二手房挂牌均价本月重回“6”字头时代，宝安区继上月跌破9000元/平方米后，本月继续下挫3.5％，挂牌均价为8561元/平方米；关内的二手房价格在上月短暂站稳后失去支撑，本月纷纷下跌，关内跌幅最大的是福田区，环比下跌5.4％，挂牌均价再次跌破16000元/平方米，报15570元/平方米，南山区本月的跌幅接近4％，挂牌均价为13282元/平方米，略低于去年同期价格（13398元/平方米），罗湖区和盐田区本月的跌幅相差不大，在2.5％左右，其中，罗湖区的挂牌均价跌至11000元/平方米附近，盐田区则跌破14000元/平方米。

　　 在楼市的传统旺季，深圳二手住宅的挂牌均价并没有出现“红五月”，反而是回到一年前的水平，南山区和龙岗区的挂牌均价甚至低于去年同期水平，其中龙岗区领跌，挂牌均价回到“6”字头时代。虽然深圳二手住宅的挂牌均价本月有较明显的下跌，但仍然高于新房的成交价格，根据资深地产专家、知名地产剑客竹之友的统计，深圳5月份全市的新房成交均价为11143元/平方米，比二手房的挂牌均价低约600元/平方米，新房二手房价格仍然维持倒挂现象，二手房价格下跌的压力依然存在，特别是一些新房供应量大的区域，如龙岗中心城、西乡、前海等，这些片区新房与新房之间，新房与二手房之间，二手房与二手房之间的竞争都非常激烈，价格下跌的压力非常大。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、5月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为11139元/平方米，环比下跌2.5％。本月除笋岗片区环比有2.6％的上涨外，其余九个片区的挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中，跌幅最大的是东门南湖，环比下跌6％，挂牌均价跌至12000元/平方米边缘，银湖和桂园蔡屋围本月的跌幅也接近6％，其中，银湖的挂牌均价跌破12000元/平方米，桂园蔡屋围跌破13000元/平方米，莲塘本月的跌幅也较大，超过5％，挂牌均价跌破11000元/平方米，翠竹和清水河泥岗的跌幅在3％左右，挂牌均价分别跌破14000元/平方米和8000元/平方米，东湖、黄贝、东晓的跌幅相对较小，不超过2％，其中黄贝的挂牌均价已经跌至万元关口附近，东湖和东晓的挂牌均价分别为12352元/平方米和9653元/平方米。

　　2、5月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份福田区的二手房挂牌均价为15570元/平方米，环比下跌5.4％。本月除福田南-南园和皇岗片区有小幅的上涨外，其余12个片区的挂牌均价都呈跌势，其中豪宅片区领跌明显，香蜜湖农科环比大跌10.6％，挂牌均价不到24000元/平方米，福田中心区也有将近7％的跌幅，挂牌均价跌破20000元/平方米，至19000元/平方米附近，景田和车公庙的跌幅相差不大，在6.5％左右，挂牌均价分别跌破15000元/平方米和13000元/平方米，另外，下梅林和上梅林的跌幅也较大，环比分别下跌8.4％和4.7％，其中下梅林的挂牌均价跌破13000元/平方米，上梅林的挂牌均价也跌至11000元/平方米边缘，黄木岗环比下跌2.7％，挂牌均价跌破14000元/平方米，新洲和福田保税区的跌幅相差不大，在2.3％左右，八卦岭、园岭白沙岭、石厦的跌幅相对小些，不超过2％。

　　3、5月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份南山区的二手住宅挂牌均价为13282元/平方米，环比上涨3.8％。南山区本月所有片区的二手房挂牌均价都呈跌势，其中跌幅最大的是前海片区，环比下跌7.4％，挂牌均价跌破11000元/平方米，科技园和华侨城的跌幅在5％左右，其中科技园的挂牌均价跌破12000元/平方米，华侨城也跌至21000元/平方米附近，南头、粤海招商蛇口、红树湾本月的跌幅都超过3％，西丽的跌幅最小，仅0.2％，挂牌均价为10106元/平方米。

　　4、5月份盐田区二手房价格分析

　　【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份盐田区的二手房挂牌均价为13900元/平方米，环比下跌2.4％。本月所监测的三个片区挂牌均价都呈跌势，大梅沙和盐田片区的跌幅较明显，环比分别下跌7％和4.9％，其中，大梅沙的挂牌均价跌破21000元/平方米，盐田片区也跌破8000元/平方米，沙头角的跌幅为2.6％，挂牌均价为11635元/平方米。

　　5、5月份宝安区二手房价格分析

　　【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份宝安区的二手房挂牌均价为8561元/平方米，环比下跌3.5％。所监测的六个片区中，除福永外，其余片区的挂牌均价都呈跌势，其中跌幅最大的是龙华，为6.1％，挂牌均价为8276元/平方米，其次是观澜，环比跌幅为3.8％，挂牌均价跌破12000元/平方米，再次是沙井，环比下跌3.4％，挂牌均价为7461元/平方米，宝安中心区和松岗的跌幅相对小些，分别为2.3％和1.3％，挂牌均价分别为8760元/平方米和6578元/平方米。福永是宝安区本月唯一一个挂牌均价上涨的片区，环比上涨2.7％，挂牌均价重回6000元/平方米之上。

　　6、5月份龙岗区二手房价格分析

　　【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份龙岗区的二手房挂牌均价为6958元/平方米，环比下跌8.7％。所监测的六个片区中，除平湖外，其余片区的挂牌均价都呈跌势，其中横岗的跌幅最大，接近8％，跌破7000元/平方米，其次是龙岗中心城，环比下跌7％，挂牌均价降至6000元/平方米边缘，再次是布吉，跌幅接近6％，挂牌均价跌破7000元/平方米，龙岗片区的跌幅也较大，为5.5％，挂牌均价为6171元/平方米，坂田的跌幅相对小些，为2.6％，挂牌均价降至万元关口附近，平湖是龙岗区本月唯一一个挂牌均价上涨的片区，环比涨幅为3.3％，挂牌均价为5457元/平方米，由于平湖的二手市场容量小，价格低，小幅的上涨没能阻止全区的大跌。

　　（三）5月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：中联地产、中原地产、世华地产、招商置业、创道地产、创辉租售、广天地地产、美联物业、泛城租售网、满堂红。本月美联物业取代金地置业进入发布量排行榜前十名，中联地产继续保持领先地位，中原地产以小幅的差距紧随其后，后八名的信息发布量较前两名都大幅减少。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份全市的住宅租赁均价为37元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。各区租赁均价走势方面，福田区、南山区、龙岗区环比下跌1元/平方米/月，盐田环比则上涨1元/平方米/月，罗湖区和宝安区本月的租赁均价都与上月持平。

（二）各片区租赁价格分析

1、5月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区5月份的租赁均价为40元/平方米/月，与上月持平。各片区走势方面，笋岗和东门南湖的租赁均价环比分别上涨2元/平方米/月和1元/平方米/月，翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东湖、银湖本月则下跌了1元/平方米/月，莲塘、东晓、清水河泥岗本月的租赁均价都与上月持平。

　　2、5月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区5月份的租赁均价为46元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。与出售市场类似，本月福田区的租赁市场也是豪宅片区领跌，福田中心本月的租赁均价环比下跌4元/平方米/月，跌幅达7.1％，香蜜湖农科跌2元/平方米/月，另外，园岭白沙岭和黄木岗本月也有2元/平方米/月，福田保税区和景田跌1元/平方米/月；本月福田区只有两个片区的租赁均价呈涨势，分别是新洲和石厦，环比都上涨了1元/平方米/月，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　3、5月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区5月份的租赁均价为38元/平方米/月，较上月下跌1元/平方米/月。各片区走势方面，华侨城、科技园、前海本月的租赁均价都有1元/平方米/月的上涨，红树湾片区则有1元/平方米/月的下跌，西丽、南头、粤海招商蛇口本月的租赁均价都与上月持平。

　　4、5月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区5月份的租赁均价为33元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。本月所监测的三个片区中，沙头角的租赁均价较上月上涨1元/平方米/月，大梅沙和盐田片区则与上月持平。

　　5、5月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区5月份的租赁均价为26元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，观澜和松岗本月的租赁均价有1元/平方米/月的上涨，其余四个片区本月的租赁均价都与上月持平。

　　6、5月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区5月份的租赁均价为21元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。所监测的六个片区中，除横岗片区有1元/平方米/月的上涨外，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，5月份所监测的21个楼盘的挂牌均价都呈跌势，其中有约一半楼盘的跌幅超过4％，另外，高档楼盘的跌势比较明显，如中信红树湾、波托菲诺、东海花园、梅林一村等楼盘的二手房挂牌均价本月都下跌了超过1000元/平方米，而鸿翔花园、名骏豪庭、益田村、阳光带海滨城、阳光棕榈园、万科城等也有超过500元/平方米的下跌。

　　 租赁均价方面，关内的个盘租金稳中趋跌，个别楼盘的租金有较大的跌幅，如东海花园等，宝安区的个盘租金有上涨迹象，而龙岗区的租金以稳定为主，但个别项目的租金也有较大的跌幅，如可园等。

　　 租售比方面，罗湖区和福田区的个盘挂牌均价和租金呈同向波动，由于本月所监测的个盘挂牌均价都有不同幅度的下跌，而大部分个盘的租金保持稳定，少数个盘的租金更是呈涨势，所以本月大部分的个盘租售比向理想回归，个别楼盘由于租金的跌幅大于挂牌均价的跌幅，导致租售比继续远离合理底线（1：230）。

　　【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份全市的商业物业挂牌均价为36170元/平方米，环比下跌1.8％。本月所监测的五个区中，南山区的跌幅最大，环比下跌4.2％，挂牌均价为43301元/平方米，主要是由于常兴广场等低价商业的大量挂牌所致，其次是宝安区，环比跌幅为3.6％，挂牌均价为28285元/平方米，再次是罗湖区，跌幅为3.2％，挂牌均价不到57000元/平方米，福田区本月由于华强北和福田中心区的商业物业继续放量挂盘，使得全区的商业挂牌均价再度上涨6.6％，达54324元/平方米，与罗湖区的价格差距越来越小，龙岗区本月也有2.7％的上涨，商业挂牌均价超过21000元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份全市商业物业的租赁均价为188元/平方米/月，环比下跌9元/平方米/月，跌幅为4.6％。罗湖区本月由于缺少东门商圈的高租金商业支持，导致全区商业租金大跌15.6％，租赁均价为281元/平方米/月，不过，由于罗湖区的商业租赁市场占全市的份额较小，不到7％，所以罗湖区的大跌对全市的价格水平影响不是很大。龙岗区的商业租赁均价环比也有4元/平方米/月的下跌，不过租金仍在百元之上，高于宝安区，福田区、南山区、宝安区本月的商业租赁均价有1－2元/平方米/月的小幅下跌。

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份全市出售写字楼的挂牌均价跌破21000元/平方米，报20864元/平方米，环比下跌2.8％。本月所监测的三个区的写字楼挂牌均价都走低，罗湖区本月由于有较多老旧写字楼挂牌出售，如太平洋商贸大厦、路桥大厦、东方广场等，拉低了区域均价，导致罗湖区的写字楼挂牌均价下跌5.1％，报15316元/平方米，福田区本月的跌幅接近3％，挂牌均价跌破22000元/平方米，南山区本月的写字楼挂牌均价几乎与上月持平，环比微跌0.1％，挂牌均价为18927元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，5月份全市的写字楼出租均价为94元/平方米/月，与上月持平。所监测的三个行政区中，除南山区环比有1元/平方米/月的下跌外，罗湖区和福田区本月的写字楼租赁均价与上月持平，分别为82元/平方米/月和104元/平方米/月。

　　第二部分：成交分析

　　一、5月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】
　　根据统计数据，5月份全市二手商品房的成交面积为478293.66平方米，较上月增加约10万平方米，增幅为24.5％；成交套数方面，本月全市的成交套数为4142套，较上月减少192套，日均成交套数约为140套，成交面积大幅增加，成交套数却减少，说明5月成交的物业中，大户型的比例较大。

　　 5月份全市成交面积的大幅增加，主要是宝安区的贡献，宝安区本月的成交面积较上月增加约1.5倍，成交面积为14.17万平方米，为全市之最，不过，宝安区本月的成交套数较上月却减少，说明宝安区本月的大户型成交较多，龙岗区环比也有将近10％的增加，成交面积为7.28万平方米，只有宝安区的一半左右；关内方面，南山区和福田区本月的成交面积有所增加，其中，南山区环比增加8.3％，成交面积为8.25万平方米，福田区本月的成交面积也有3.4％的增加，为9.35万平方米，另外，福田区本月的成交套数达1031套，为全市之最，罗湖区和盐田区的成交面积呈减少态势，盐田区本月再度大幅减少，仅成交4套，成交面积约为370平方米，盐田区的二手楼市再次深度结冰，罗湖区本月的成交面积也小幅减少，为8.75万平方米，环比减少5.5％。另外，从成交套数来看，罗湖区和福田区的成交套数之和约为2000套，约占全市总成交套数的一半。

　　二、5月份二手房、新房成交比较

　　根据统计数据，5月份深圳二手房的成交面积比新房的成交面积多约7.2万平方米，只相当于上月增量（14.4万平方米）的一方面，两者差距明显较少，因此本月二手房和新房的成交面积比有所下降，为1.2：1。从区域细分市场来看，5月份全市新房的成交面积有约80％来自关外，二手房的成交分布相对均衡些，关内关外分别占55％和45％。分区来看，罗湖区的二手房市场依然占有绝对优势，成交面积约是新房的10倍，福田区的二手房和新房比例有小幅的上升，达到3.7：1，南山区则有小幅下降，为2.3：1，盐田区本月的二手房成交量相当少，不到新房成交面积的1/13，几乎可以忽略，宝安区本月二手房的成交面积略多于新房的成交面积，两者的比例为1.1：1，龙岗区的二手房成交面积则大幅少于新房，两者比例为0.4：1。

　　三、5月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】
1、罗湖区

2、福田区

3、南山区

4、盐田区

5、宝安区

6、龙岗区

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析，2007年10月份，采用官方的片区划分，2008年4月份增加二手房和新房的成交比较。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　以往报告回顾

发布时间：2008-6-11