深圳市三级市场月度报告

（2008年6月份）

报告来源：szhome 研究与发展部　　 作 者：吴上锦　　 　　　

目录
前言
第一部分：供给分析
第一篇：住宅三级市场
一、出售部分
（一）全市概况
（二）各片区二手房挂牌价格分析
1、6月份罗湖区二手房价格分析
2、6月份福田区二手房价格分析
3、6月份南山区二手房价格分析
4、6月份盐田区二手房价格分析
5、6月份宝安区二手房价格分析
6、6月份龙岗区二手房价格分析
（三）6月份发布住宅出售信息最多的前10名中介
二、出租部分
（一）全市概况
（二）各片区租赁价格分析
1、6月份罗湖区住宅租赁价格分析
2、6月份福田区住宅租赁价格分析
3、6月份南山区住宅租赁价格分析
4、6月份盐田区住宅租赁价格分析
5、6月份宝安区住宅租赁价格分析
6、6月份龙岗区住宅租赁价格分析
三、本月挂牌频次最高楼盘行情
第二篇：商业三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第三篇：写字楼三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第二部分：成交分析
一、6月份全市二手商品房成交概况
二、6月份二手房、新房成交比较
三、6月份各行政区成交面积最大的前6名中介排名情况
后记

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼
　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库
　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的602363条房源信息
　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告
　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达273家，开设网上中介地铺2251间，注册用户总量84779名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2008年6月份挂牌的租售信息，总量为602363条。其中住宅出售类380003条，住宅租赁类208115条；商业出售类828条，商业租赁类628条；写字楼出售类4784条，写字楼租赁类8005条，所有信息均来自273个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，深圳市二手住宅6月份的挂牌均为11435元/平方米，环比下跌3.0％，同比下跌6％（2007年6月挂牌均价为12169元/平方米）。本月全市六个区的二手住宅挂牌均价继续延续上月的跌势，其中跌幅最大的是盐田区，环比下跌将近10％，挂牌均价为12569元/平方米，再次回到南山区之下，南山区本月的跌幅为3.8％，挂牌均价跌破13000元/平方米，福田区环比跌幅约为3％，挂牌均价跌至15000元/平方米附近，罗湖区的跌幅相对小些，为1.5％，挂牌均价跌破11000元/平方米；关外方面，龙岗自上月回到“6”字头时代后，本月再跌3.6％，挂牌均价为6705元/平方米，宝安区也向8000元/平方米回归，环比下跌2.2％，挂牌均价为8373元/平方米。

　　深圳二手楼市走过具有讽刺性的“旺季”，开始步入淡季，旺季反弹无望，淡季跌势难阻，既然万众期待的“红五月”没有来，似乎没有理由要求深圳楼市在淡季翻红，处于调整期的淡季是痛苦的，也是漫长的，与去年同期相比，个别地区的二手房挂牌均价已经出现两位数的跌幅，如龙岗区和南山区，6月的挂牌均价同比分别下跌14.8％和12.3％。宏观方面，南方水灾，越南经济危机，央行严查违规贷款，石油、铁矿石等资源价格大幅上涨等因素对本来已经高企的PPI、CPI等指标带来更大的压力，会坚定和固化紧缩性的金融政策，这对楼市复苏的影响较大。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、6月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为10969元/平方米，环比下跌1.5％。本月除莲塘、黄贝、东门南湖有小幅的上涨外，其余七个片区的挂牌均价都有不同幅度的下跌，其中，跌幅最大的是银湖，环比下跌5％，挂牌均价跌破11000元/平方米，其次是东湖，环比下跌4.3％，挂牌均价跌破12000元/平方米，翠竹和东晓的跌幅分别为3.6％和2.2％，挂牌均价分别为13235元/平方米和9439元/平方米，桂园蔡屋围、清水河泥岗、笋岗的跌幅相对较小，在1％左右；黄贝本月有1.1％上涨，挂牌均价为10205元/平方米，莲塘和东门南湖本月的挂牌均价几乎与上月持平，环比都微涨0.2％。

　　2、6月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份福田区的二手房挂牌均价为15118元/平方米，环比下跌2.9％。本月除上梅林和下梅林有小幅的上涨外，其余12个片区的挂牌均价都呈跌势，和上月一样，本月同样是豪宅片区跌势相对较大，不过跌幅较上月明显减小，香蜜湖农科环比下跌3.7％，挂牌均价跌破23000元/平方米，福田中心区本月跌3.6％，挂牌均价跌至18000元/平方米附近，新洲和皇岗的跌幅相差不大，在3.3％左右，其中，新洲的挂牌均价跌破14000元/平方米，皇岗则接近13000元/平方米，其他片区的跌幅相对较小，不超过3％，其中园岭白沙岭的挂牌均价跌破15000元/平方米；下梅林和上梅林本月有小幅上涨，环比涨幅分别为1.7％和0.2％，挂牌均价分别为12925元/平方米和11089元/平方米。

　　3、6月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份南山区的二手住宅挂牌均价为12775元/平方米，环比下跌3.8％。南山区本月所有片区的二手房挂牌均价继续走低，其中跌幅最大的是西丽片区，环比下跌3.1％，挂牌均价跌破万元关口，是南山区第一个挂牌均价回到万元之下的片区，红树湾和前海的跌幅在2.5％左右，其中红树湾的挂牌均价跌破25000元/平方米，前海在新房价格破“8”的带动下，二手房价格也向万元回归，南头和粤海招商蛇口的跌幅在2.2％左右，其中南头的挂牌均价跌破11000元/平方米，粤海招商蛇口跌至14000元/平方米附近，华侨城和科技园的跌幅在1％左右，其中华侨城的挂牌均价跌破21000元/平方米。

　　4、6月份盐田区二手房价格分析

　　【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份盐田区的二手房挂牌均价为12569元/平方米，环比下跌9.6％。本月所监测的三个片区中，大梅沙的跌幅最大，环比下跌8.6％，挂牌均价连破20000元/平方米和19000元/平方米两道关口，报18642元/平方米，沙头角的跌幅相对小些，为2.8％，挂牌均价为11309元/平方米，盐田片区本月有2.4％的上涨，挂牌均价接近8000元/平方米。

　　5、6月份宝安区二手房价格分析

　　【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份宝安区的二手房挂牌均价为8373元/平方米，环比下跌2.2％。所监测的六个片区中，除龙华有0.8％的微小上涨外，其余片区的挂牌均价都有不同幅度的下跌，沙井的跌幅最大，为5.4％，挂牌均价跌至7000元/平方米边缘，其次是观澜，环比下跌4.7％，挂牌均价跌至11000元/平方米附近，宝安中心区和福永本月的跌幅在3％左右，其中，福永的挂牌均价跌破6000元/平方米，松岗本月微跌0.2％，挂牌均价为6565元/平方米。

　　6、6月份龙岗区二手房价格分析

　　【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份龙岗区的二手房挂牌均价为6705元/平方米，环比下跌3.6％。所监测的六个片区中，除平湖外，其余片区的挂牌均价都呈跌势，其中龙岗片区的跌幅最大，为6％，挂牌均价跌破6000元/平方米，其他片区的跌幅相对小些，布吉环比下跌2.7％，挂牌均价为6688元/平方米，龙岗中心城和坂田的跌幅在2％左右，其中，龙岗中心城的挂牌均价跌破6000元/平方米，坂田也跌至万元关口边缘，横岗的跌幅最小，不到1％，挂牌均价为6606元/平方米。平湖本月继续保持上涨态势，环比上涨3.9％，挂牌均价为5668元/平方米。

　　（三）6月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：中联地产、中原地产、世华地产、招商置业、创道地产、创辉租售、美联物业、广天地地产、满堂红、泛城租售网。本月发布量前十名的中介和上月相同，只是后四名在排序上有所不同，中联地产继续保持领先地位，中原地产紧随其后，后八名的信息发布量较前两名都大幅减少。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份全市的住宅租赁均价为37元/平方米/月，和上月持平。各区租赁均价走势方面，罗湖区环比上涨1元/平方米/月，盐田环比则下跌2元/平方米/月，其余四区的住宅租赁均价都与上月持平。

（二）各片区租赁价格分析

1、6月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份全市的住宅租赁均价为37元/平方米/月，和上月持平。各区租赁均价走势方面，罗湖区环比上涨1元/平方米/月，盐田环比则下跌2元/平方米/月，其余四区的住宅租赁均价都与上月持平。

　　2、6月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区6月份的租赁均价为46元/平方米/月，与上月持平。本月福田区大部分片区的住宅租赁均价都呈平稳态势，小部分片区的租金有小幅波动，八卦岭和皇岗本月的租赁均价都上涨1元/平方米/月，黄木岗、福田中心区、车公庙环比都下跌2元/平方米/月，其余片区本月的租赁均价都与上月持平。

　　3、6月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区6月份的租赁均价为38元/平方米/月，与上月持平。本月南山区的豪宅片区租金下滑，华侨城和红树湾的租赁均价环比都下跌了1元/平方米/月，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　4、6月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区6月份的租赁均价为31元/平方米/月，环比下跌2元/平方米/月。本月所监测的三个片区租赁均价都下跌，大梅沙环比下跌2元/平方米/月，沙头角和盐田片区也下跌1元/平方米/月。

　　5、6月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区6月份的租赁均价为26元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，龙华和观澜的租赁均价环比下跌1元/平方米/月，福永环比上涨1元/平方米/月，其余三个片区本月的租赁均价都与上月持平。

　　6、6月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区6月份的租赁均价为21元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，平湖环比有1元/平方米/月的上涨，而坂田则下跌1元/平方米/月，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，6月份所监测的21个楼盘中，仍有15个楼盘的挂牌均价呈跌势，但跌幅较上月要低，本月跌幅较大的楼盘有名骏豪庭和阳光带海滨城，环比跌幅超过4％，阳光棕榈园、蔚蓝海岸、碧岭华庭的跌幅在3.5％左右，其余的跌幅都不超过3％。另外，黄埔雅苑、中信红树湾、波托菲诺等高档楼盘的价格相对坚挺。

　　租赁均价方面，罗湖区和南山区的个盘租金以稳为主，个盘楼盘的租金有窄幅波动，南山区的租金区域波动相对较大，关外的个盘租金也是以稳为主，少数个盘的租金呈下跌态势。

　　【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份全市的商业物业挂牌均价环比大涨11.5％，突破40000元/平方米，本月全市商业挂牌均价的大涨，原因有二，一是本月全市各区的商业价格集体上涨，其中福田区的涨幅最大，接近9％，挂牌均价接近60000元/平方米，首次超过罗湖区的商业均价，其他区的涨幅相对小些，南山区和龙岗区的涨幅在3％左右，罗湖区和宝安区的涨幅在1.2％左右；导致本月全市商业挂牌均价大涨的另一个原因是各区商业份额的变动，本月关内各区的商业挂牌份额较上月增加，特别是南山区，本月所占份额高达45％，较上月增加约10％，关内高价商业份额的增加，也在一定程度上拉高了全市的价格水平。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份全市商业物业的租赁均价为192元/平方米/月，环比上涨4元/平方米/月，涨幅为2.1％。南山区、罗湖区、宝安区本月的商业租金都有小幅的上涨，其中，南山区的涨幅相对明显，为2.2％，商业租赁均价为236元/平方米/月，首次超过福田区，福田区本月小幅下跌3.3％，商业租赁均价为232元/平方米/月，本月跌幅最大的是龙岗区，达12.6％，商业租赁均价跌至90元/平方米/月，主要是由于本月横岗中心城等片区的高价商业挂牌减少所致。

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份全市出售写字楼的挂牌均价为20558元/平方米，环比下跌1.5％。本月所监测的三个区中，罗湖区和福田区的写字楼挂牌均价继续下跌，本月罗湖区的老旧写字楼继续涌现，深房广场、东方广场、路桥大厦等都有较多放盘，拉低了区域均价，导致罗湖区的写字楼挂牌均价环比下跌3％，跌破15000元/平方米，福田区环比也有0.7％的微小跌幅，挂牌均价为21842元/平方米，南山区本月的写字楼挂牌均价有3％的上涨，突破19000元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，6月份全市的写字楼出租均价为91元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月。所监测的三个行政区中，除福田区环比有3元/平方米/月的下跌外，罗湖区和南山区本月的写字楼租赁均价与上月持平，分别为82元/平方米/月和71元/平方米/月。

　　第二部分：成交分析

　　一、6月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】
　　根据统计数据，6月份全市二手商品房的成交面积为413156.86平方米，较上月减少约6.5万平方米，减幅为13.6％；成交套数方面，本月全市的成交套数为4035套，较上月减少107套，日均成交套数约为135套。深圳二手商品房交易经过3个月的相对活跃期后，在淡季的6月出现量价齐跌态势，在新房冲击、看空依旧、观望依旧的大环境中，深圳二手楼市仍将在调整中下滑。

　　6月份各行政区成交情况方面，福田区和罗湖区本月的成交面积有较明显的增加，福田区的成交面积位居全市之最，为10.55万平方米，环比增加12.8％，罗湖区次之，成交面积为9.51万平方米，环比增加8.7％，本月罗湖区和福田区的成交面积约占了全市成交面积的一半；除福田区和罗湖区外，其余四区本月的成交面积都有较大幅度的减少，其中，盐田区本月的二手商品房出现罕见的“0”成交，盐田区的二手房市场比较小，一直以来成交量都很小，但从来没有出现月度“0”成交，这也是自本报告统计成交情况以来首次出现的某区月度“0”成交；宝安区本月的成交面积为7.81万平方米，只相当于上月的一半稍多，南山区和龙岗区本月的成交面积环比也有两位数的减幅，分别为15.9％和10.6％，成交面积相差不大，分别为6.94万平方米和6.50万平方米。

　　二、6月份二手房、新房成交比较

　　根据统计数据，6月份深圳二手房、新房的成交量差距明显，无论是成交面积还是成交数量，二手房都占有绝对优势，6月二手房的成交面积比新房成交面积多约13万平方米，面积比为1.5：1，二手房的成交套数比新房的成交套数多1130套，套数比为1.4：1，面积比和套数比都明显大于上月。

　　从区域细分市场来看，6月份新房成交量关内关外的比例约为1：3，二手房成交量关内关外的比例约为2：1。

　　各行政区方面，罗湖区和福田区本月二手房的成交量大幅多于新房的成交量，罗湖区本月的二手房新房成绩面积比高达12.6倍，福田区也达到6.3倍，南山区本月由于雷圳0755等项目开盘，使得新房的成交量较上月增多，而二手房的成交量却减少，一增一减导致南山区本月二手房新房的成交面积比有较明显的减小，盐田区本月的新房有超过1万平方米的成交量，二手房则没有成交，宝安区和龙岗区本月二手房新房成交面积比和上月持平，分别为0.7：1和0.6：1。

　　三、6月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】
1、罗湖区

2、福田区

3、南山区

4、宝安区

5、龙岗区

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析，2007年10月份，采用官方的片区划分，2008年4月份增加二手房和新房的成交比较。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　以往报告回顾

发布时间：2008-7-8