深圳市三级市场报告（2008年上半年）

来源：szhome研究与发展部　　作者：吴上锦　　　　　

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼
　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库
　　样本容量：在Szhome二手房栏目2008年上半年挂牌的2761748条房源信息
　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　第一部分：住宅三级市场

　　一、住宅出售

　　1、2008年上半年深圳各区二手住宅挂牌均价比较

　　根据szhome二手房栏目的统计数据，2008年上半年深圳全市的二手住宅挂牌均价为12160元/平方米（1－6月加权均价，下同），环比去年下半年跌7.3％，全市六个区中除福田区外，其余五个区上半年的二手住宅挂牌均价较去年下半年都有不同幅度的下跌，炒作严重的南山区跌幅最大，达11.4％，上半年挂牌均价为13510元/平方米，供过于求的龙岗区紧随南山区之后，环比去年下半年下跌11.2％，挂牌均价为7274元/平方米，再次是宝安区，半年度跌幅为7.4％，挂牌均价为8808元/平方米，罗湖区的跌幅也较明显，为4.1％，挂牌均价跌破9000元/平方米，盐田区上半年的挂牌均价为14100元/平方米，较去年下半年小跌1.1％，福田区的二手房价格上半年表现相对坚挺，在楼市萧条时期仍有0.2％的微小上涨，报15730元/平方米。

　　从2007年第三季度开始深圳的二手房价格一直呈下跌趋势，经过9个月的调整，全市的二手房价格有较明显的回落，很多区域更是领跌全市，如南山区、龙岗区、宝安区等，这些区域或者由于前期炒作过度，缺乏自住需求的支撑，楼市遇冷后房价大幅下跌，或者由于新房供过于求，新房二手房竞争激烈，特别是大量特价房的推出，给同片区域的二手房价格带来很大的下跌压力。不过，虽然二手房的价格一直在回落，但跌幅跌速都明显小于新房，导致新房二手房的价格倒挂局面一直存在，加上目前的宏观经济形势不利于楼市回暖，预计下半年二手房仍将保持小步回调的态势。

　　2、2008年1－6月深圳各区二手住宅挂牌均价月度走势

　　月度走势方面，全市的二手房价格除在2月份有微小的回升外，在其余月份都呈下跌态势，且跌幅逐月增大，今年以来连破13000元/平方米和12000元/平方米两道大关，到6月份跌至11400元/平方米的水平，与去年5月份的价格水平相当。各行政区方面，关外四区在向下调整中偶尔有所反弹，但都扭转不了跌势，其中，盐田区和南山区的跌势最明显，福田区次之，罗湖区的二手房价格相对坚挺些，跌幅相对较小，关外两区的二手房价格今年以来逐月走低，宝安区跌破9000元/平方米并迅速向8000元/平方米靠拢，龙岗区则连续跌破8000元/平方米和7000元/平方米，回到“6字头”时代。至2008年6月份，各区的二手房挂牌均价都回到一年前水平，在金融紧缩依旧的大背景中，深圳楼市在下半年仍将保持向下调整态势。

　　3、2008年上半年深圳各区二手住宅房源挂牌数量比较

　　 2008年上半年全市共发布1685767条住宅出售房源信息，与去年下半年相比多约4万条。上半年发布的出售房源中，有超过7成的房源在关内，来自南山区的房源最多，占全市的38.7％，其次是福田区，占了将近20％，再次是宝安区，占17.4％，罗湖区和龙岗区上半年的房源数量相差不大，所占的比例都在11.6％左右，盐田区的房源都最少，只占全市的1.0％。

　　4、2008年上半年发布的二手住宅房源中各户型的比例

　　 2008年上半年发布的房源中，3房最多，约占40％，其次是2房，占32％，4房和1房也较多，分别占11.2％和8.5％，5房以上和公寓类户型的数量相差不大，所占比例在3％左右，复式占1.3％，其他户型占0.2％。

　　5、2008年上半年发布的二手住宅房源中各总价区间的比例

　　2008年上半年发布的住宅房源中，以中高总价为主，总价在70-100万的房源最多，约占全部房源的四分之一，100-150万和150万以上的房源数量相差不多，各占21％左右，50-70万和30-50万的房源也较多，分别占18.2％和11.8％，30万以下的房源很少，只占3.2％。

　　二、住宅租赁

　　1、2008年上半年深圳各区住宅租赁均价比较

　　2008年上半年全市的住宅租赁均价为38元/平方米/月（1－6月加权平均，下同），与去年下半年相比跌1元/平方米/月，跌幅为2.6％。各行政区方面，除福田区外，其余五个区上半年的住宅租金和去年下半年相比都呈跌势，跌幅较明显的有罗湖区和宝安区，环比去年下半年分别下跌3元/平方米/月和2元/平方米/月，跌幅在7％左右，南山区、盐田区、龙岗区都下跌1元/平方米/月，福田区的住宅租金和挂牌均价一样表现得比较坚挺，环比去年下半年有1元/平方米/月的上涨。

　　2、2008年1－6月深圳各区住宅租赁均价月度走势

　　月度走势方面，全市的住宅租赁均价在2月份上涨1元/平方米/月后保持平稳，至5月回落1元/平方米/月后并持稳，福田区和南山区的走势和全市的走势类似，罗湖区的住宅租赁均价在上半年稳中走高，盐田区则相反，稳中走低，关外两区也呈下降态势。

　　3、2008年上半年深圳各区租赁住宅挂牌数量比较

　　 2008年上半年全市共发布了1001295条住宅租赁信息，与去年下半年相比少约21万条。上半年全市的住宅租赁信息中，来自南山区的最多，占了将近40％的比例，其次是福田区，占全市的四分之一，宝安区和罗湖区的住宅租赁信息也较多，分别占15.4％和12.7％，龙岗区占6.2％，盐田区最少，只占全市的1.1％。

　　4、2008年上半年深圳出租住宅中各种户型的比例

　　2008年上半年发布的出租房源中，以2房和3房为主，分别占35.7％和32.4％，1房也较多，占17.6％，4房和公寓类户型的数量相差不大，各占约6.2％，其他的户型都很少，份额不超过2％。

　　5、2008年上半年出租住宅中各租金段的比例

　　2008年上半年发布的出租房源中，中等租金的房源最多，有约一半的房源租金在1500-2500元之间，其中1500-2000元和2000-2500元的房源数量相差不大，各占25％左右，高租金的房源也不少，4000元以上的房源占16％，3000-3500元的房源占10.9％，3500-4000元的房源占6.9％，1000-1500元的中低租金段房源也较多，占11.9％，1000元以下的低租金段房源最少，只占3.6％。

　　第二部分：商业三级市场

　　一、商业出售

　　1、2008年上半年深圳各区二手商业挂牌均价比较

　　2008年上半年全市的二手商业挂牌均价为38960元/平方米（1－6月加权均价，下同），与去年下半年相比上涨12.2％，各行政区方面，除罗湖区之外，其余所监测的四个区上半年的商业挂牌均价环比去年下半年都有不同幅度的上涨，其中涨幅最大的是南山区，达10.5％，商业挂牌均价为45738元/平方米，其次是龙岗区，环比去年下半年上涨5.3％，商业挂牌均价为21307元/平方米，再次是福田区，半年度涨幅为4％，商业挂牌均价为51777元/平方米，宝安区的涨幅相对较小，为2％，商业挂牌均价为29233元/平方米。罗湖区是上半年唯一一个商业挂牌均价下跌的区域，商业挂牌均价为60460元/平方米，环比去年下半年跌16.9％，主要是今年以来东门、国贸、火车站等商业旺区的高价商业挂牌量减少所致。

　　2、2008年1－6月深圳各区商业挂牌均价走势图

　　月度走势方面，全市的商业挂牌均价在前五个月逐月走低，一度跌破40000元/平方米关口，到6月份有较明显的回升并收复40000元/平方米关口，南山区、龙岗区与全市的走势比较类似，都是先降后升，福田区在第一季度呈跌势，到第二季度积极拉升，到了6月甚至超过罗湖区的商业挂牌均价，罗湖区的跌势非常明显，从2月份开始，由于缺少东门、国贸、罗湖商业城等商圈的商业放盘支撑，导致罗湖区的商业挂牌均价大幅下跌，之后的几个月呈小幅波动，宝安区上半年的商业挂牌均价波动中走低。

　　3、2008年上半年深圳各区二手商业挂牌数量比较

　　 2008年上半年全市共发布了4480条二手商业出售信息，与去年下半年相比少约7000条。上半年的商业出售信息中，来自南山区的最多，占38.4％，其次是宝安区的，占26.3％，福田区和龙岗区的商业出售信息数量相差不多，各占16％左右，罗湖区的最少，只占3.6％。

　　二、商业出租

　　1、2008年上半年深圳各区商业租赁均价比较

　　2008年上半年全市商业租赁均价为200元/平方米/月（1－6月加权平均，下同），与去年下半年相比涨43元/平方米/月，涨幅为27.4％。除宝安区外，所监测的其余四区上半年商业租赁均价都有较大幅度的上涨，其中，涨幅最大的是南山区，高达24.1％，上半年商业租赁均价为242元/平方米/月，龙岗区上半年的商业租赁均价也有长足的上涨，环比去年下半年涨21.3％，商业租赁均价突破百元关口，报114元/平方米/月，罗湖区虽然上半年的商业挂牌均价大幅下跌，但商业租金明显上涨，较去年下半年涨18.3％，商业租赁均价为323元/平方米/月，福田区的半年度涨幅为9％，上半年商业租赁均价为230元/平方米/月，宝安区是上半年唯一一个商业租金下跌的区域，环比去年下半年跌10％，商业租赁均价为90元/平方米/月。

　　2、2008年1－6月深圳各区商业租赁均价月度走势

　　月走势方面，全市的商业租赁均价在2月份达到上半年的峰值，之后连续3个月走低，到6月份有小幅的回升，罗湖区和南山区在前5个月明显走低，到6月企稳回升，福田区前4个月保持上升态势，后两个月小幅走低，宝安区在2月份达到上半年的峰值，之后连跌4个月份至90元/平方米/月，龙岗区第一季度城跌势，第二季度有小幅的波动。

　　3、2008年上半年深圳各区租赁商业数量比较

　　2008年上半年全市共发布了4294条商业出租信息，与去年下半年相比少约5000条。2008年上半年的商业出租信息中有超过四成的来自南山区，宝安区和福田区也较多，分别占20％和17.8％，龙岗区占12.3％，罗湖区的最少，占7.5％。

　　第三部分：写字楼三级市场

　　一、写字楼出售

　　1、2008年上半年各行政区写字楼挂牌均价比较

　　2008年上半年全市写字楼挂牌均价为21528元/平方米（1－6月加权平均），与去年下半年相比微跌0.7％，所监测的三个区中，南山区的跌幅比较明显，环比去年下半年跌6.4％，挂牌均价不到20000元/平方米，福田区环比去年下半年跌2.1％，挂牌均价为22742元/平方米，罗湖区则逆市上涨3.6％，挂牌均价为15599元/平方米。

　　2、2008年1－6月深圳各区写字楼挂牌均价月度走势

　　月度走势方面，上半年深圳全市的写字楼挂牌持续下跌，到6月份已经跌至20000元/平方米附近，福田区的走势和全市的走势类似，到6月份跌破22000元/平方米，南山区在2月份冲破21000元/平方米关口后连跌3个月，到6月份有所回复，但仍未能收复20000元/平方米，罗湖区在前4个月波动中到达峰值后接连跌破16000元/平方米和15000元/平方米两道整数关口。

　　3、2008年上半年各行政区挂牌写字楼数量比较

　　2008年上半年全市共发布了24165条二手写字楼出售信息，与去年下半年相比多约4000条。08年上半年写字楼出售信息绝大部分来自福田区，占73.6％，南山区和罗湖区分别占16.6％和9.8％。

　　二、写字楼租赁

　　1、2008年上半年各行政区写字楼租赁均价比较

　　2008年上半年全市的写字楼租赁均价为93元/平方米/月（1－6月加权均价，下同），与去年下半年相比涨2元/平方米/月，涨幅为2.2％，罗湖区的涨幅最大，为9.3％，上半年写字楼租赁均价为82元/平方米/月，福田区上半年写字楼租赁均价超过百元，报103元/平方米/月，位居全市之首，环比去年下半年涨4％，南山区则下跌4％，上半年写字楼租赁均价为72元/平方米/月。

　　2、2008年1－6月深圳各区写字楼租赁均价月度走势

　　月度走势方面，全市的写字楼租赁均价第一季度小幅上涨，第二季度稳中走低，福田区和南山区的走势和全市类似，罗湖区的写字楼租赁均价第一季度小幅上涨，第二季度则保持稳定。

　　3、2008年上半年深圳各区租赁写字楼数量比较

　　2008年上半年全市共发布了41747条写字楼出租信息，与去年下半年相比多约8000条，上半年发布的写字楼出租信息中有64.1％来自福田区，罗湖区和南山区分别占26.2％和9.7％。

　　第三部分：成交分析

　　1、2008年上半年深圳各区二手商品房成交面积情况

	2008上半年成交面积	2007下半年成交面积	环比增幅
罗湖	427375	563676	-24.2%
福田	458891	759696	-39.6%
南山	412988	733012	-43.7%
盐田	19577	41971	-53.4%
宝安	393142	755374	-48.0%
龙岗	340553	798732	-57.4%
全市	2052528	3652461	-43.8%
数据来源:网上二手房成交公示

　　2008年上半年深圳二手商品房成交萎靡，成交面积一直在“地量级”徘徊，上半年全市二手商品房的成交面积为205.25万平方米，仅与去年下半年相比减少43.8％左右。各行政区方面，全市六个区上半年的成交面积环比去年下半年都大幅减少，其中，龙岗区的减幅最大，接近60％，成交面积为34.05万平方米，其次盐田区，上半年的成交面积不到2万平方米，不到去年下半年的一半，宝安区的减幅也接近50％，上半年成交面积不到40万平方米，福田区和南山区环比去年下半年减幅在40％左右，上半年的成交面积分别为45.89万平方米和41.3万平方米，罗湖区的减幅在六区中最小，但也达到了24.2％，上半年成交面积为42.74万平方米。

　　2、2008年上半年深圳二手房和新房成交面积比较

	2008上半年二手房成交面积	2008上半年新房成交面积	二手房新房成交面积比
罗湖	427375	48322	8.8：1
福田	458891	111341	4.1：1
南山	412988	166224	2.5：1
盐田	19577	29085	0.7：1
宝安	393142	567511	0.7：1
龙岗	340553	639045	0.5：1
全市	2052528	1561528	1.3：1

　　根据统计数据，2008年上半年二手房新房的成交面积比为1.3：1，与去年同期相比（1.6：1）有较明显的回落，说明上半年的成交量中，二手房的比重下降，新房的比重上升，由于新房的价格大幅下跌，特别是上半年大量特价房的出现，一定程度上促成了新房的成交，而二手房价格对市场的反应滞后，导致交易相对冷谈。各行政区方面，罗湖区、福田区、南山区的二手房市场占绝对优势，特别是罗湖区，二手房的成交面积是新房成交面积的8.8倍，福田区和南山区二手房新房成交面积比分别为4.1：1和2.5：1，盐田区、宝安区、龙岗区则是新房市场占优，盐田区和宝安区上半年的二手房新房成交面积比相同，都为0.7：1，龙岗区的为0.5：1。

　　3、2008年1－6月深圳各区二手商品房成交面积月度走势

　　2008年1－2月，全市二手商品房的交易延续去年形成清淡行情，成交量不断萎缩，并在2月份到达历史新低，成交面积仅14万平方米，之后的3月－5月，成交量在低位不断爬升，传统的楼市旺季不旺，导致市场对后市缺乏信心，加剧观望的情绪，成交量在6月虽则下滑。

　　各行政区方面，关外两区月成交面积的走势和全市的走势类似，罗湖区在告别2月份的地量成交后迅速回升，在5月成交面积有所回落，6月份达到上半年的峰值，福田区从3月开始，成交面积逐月增加，6月份达到上半年的峰值，超过10万平方米，南山区的成交面积在3月份大幅增加后，第二季度波动中减少，盐田区的成交面积在3月份达到上半年的峰值，第二季度逐月减少，到6月份首次出现月度“0”成交。

　　以往报告回顾。

发布时间：2008-7-31　编辑001

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