深圳市三级市场月度报告

（2008年7月份）

报告来源：szhome 研究与发展部　　作 者：吴上锦　　 　　　

目录
前言
第一部分：供给分析
第一篇：住宅三级市场
一、出售部分
（一）全市概况
（二）各片区二手房挂牌价格分析
1、7月份罗湖区二手房价格分析
2、7月份福田区二手房价格分析
3、7月份南山区二手房价格分析
4、7月份盐田区二手房价格分析
5、7月份宝安区二手房价格分析
6、7月份龙岗区二手房价格分析
（三）7月份发布住宅出售信息最多的前10名中介
二、出租部分
（一）全市概况
（二）各片区租赁价格分析
1、7月份罗湖区住宅租赁价格分析
2、7月份福田区住宅租赁价格分析
3、7月份南山区住宅租赁价格分析
4、7月份盐田区住宅租赁价格分析
5、7月份宝安区住宅租赁价格分析
6、7月份龙岗区住宅租赁价格分析
三、本月挂牌频次最高楼盘行情
第二篇：商业三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第三篇：写字楼三级市场
一、出售部分
二、出租部分
第二部分：成交分析
一、7月份全市二手商品房成交概况
二、7月份二手房、新房成交比较
三、7月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况
后记

　　研究对象：深圳市二手住宅、二手商业、二手写字楼
　　数据来源：Szhome二手房栏目数据库
　　样本容量：在Szhome二手房栏目挂牌的709821条房源信息
　　发布频率：每月中旬发布上月统计分析报告
　　风险提示：本报告的全部数据均来源于szhome二手房栏目平台所发布的房源信息，报告中的价格为租售挂牌价格，与最终成交价格可能存在一定误差。本报告仅供参考，不作投资指导。

　　前言

　　Szhome二手房栏目新版平台于2006年5月底推出，以其友好的界面，丰富的内容，旺盛的人气，为业界提供一个信息沟通的理想平台，帮助买卖双方降低交易成本，特别是其创新的报版系统和精选房源系统等功能，更是得到业界的广泛好评和热捧。

　　Szhome二手房栏目新版平台虽然推出时间不长，但发展神速，挂牌房源信息数量呈几何级数增长。目前栏目加盟中介公司达277家，开设网上中介地铺2248间，注册用户总量87133名。日均发布总出售信息（包括新增和重发）5万余条，出租信息4万余条。信息涵盖了深圳1300余个小区，有效信息总量超过100万条。

　　现根据Szhome二手房栏目数据库的海量数据整理成月度报告，以供业界参考。本报告包括住宅三级市场、商业三级市场、写字楼三级市场三篇，每篇包括出售、出租两部分。

　　本月所采集的数据为Szhome二手房栏目2008年7月份挂牌的租售信息，总量为709821条。其中住宅出售类445586条，住宅租赁类249144条；商业出售类842条，商业租赁类722条；写字楼出售类5099条，写字楼租赁类8428条，所有信息均来自273个中介公司在Szhome二手房栏目所发布的信息。

　　第一部分：供给分析

　　第一篇：住宅三级市场

　　一、出售部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，深圳市二手住宅7月份的挂牌均为11327元/平方米，环比下跌0.9％，本月全市六个区的二手住宅挂牌均价继续全线下跌，其中跌幅最大的是福田区，环比下跌4.5％，挂牌均价今年以来首次跌破15000元/平方米，福田区由于具有地缘、配套、交通等方面的优势，区域内的二手房价格一直比较坚挺，虽然经过去年下半年的调整，今年上半年仍保持在15000元/平方米以上的高位，不过，在深圳楼市调整的大趋势中，福田区的二手房价格也无力持久坚挺，不得不与大市看齐，从5月份开始迅速下滑，并在7月跌破艰难维持半年之久的15000元/平方米关口，盐田区继上月大跌后，本月再下挫将近4％，挂牌均价破12000元/平方米在即，南山区本月下跌3.4％，挂牌均价也向12000元/平方米回归，罗湖区环比跌3％，挂牌均价向万元关口靠拢，宝安区的二手房挂牌均价在第二季度破“9”后继续下滑，本月跌2.7％，8000元/平方米关口告急，龙岗区回到“6”字头后仍未能止跌，本月小幅下跌2％，挂牌均价为6573元/平方米。

　　 淡季的下跌行情如期而至，各区的二手房价格整数关口纷纷告急，以坚挺著称的福田区率先破关，领跌全市，进一步打击市场的信心，而新房市场以“没有最低，只有更低”的倾销价格不但抢走了大量的二手房客户，还加重了整个市场的观望情绪，“只看不买”成了潜在置业者的共同行为，另外，奥运会的到来将极大的吸引市场的注意力，楼市将变得更冷淡，而奥运后的“恐跌”心理则成了第三季度甚至下半年最利差的因素之一。

　　 同比方面，7月份全市的二手房挂牌均价同比下跌11.3％（2007年7月挂牌均价为12770元/平方米）。全市六个区的二手房挂牌均价与去年同期比较都出现了不同幅度的下跌，其中，南山区、盐田区和龙岗区的同比跌幅接近20％，另外三个区同比也有小幅的下跌。虽然二手房的挂牌均价大幅跌破一年前的水平，但就目前的市场行情来看，言底尚早，言稳尚早。

　　（二）各片区二手房挂牌价格分析

　　1、7月份罗湖区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份罗湖区的二手住宅挂牌均价为10641元/平方米，环比下跌3.0％。本月除清水河泥岗环比有微小的上涨外，其余九个片区的挂牌均价都有不同幅度的下跌。最突出的是本月罗湖区又一个片区的二手房挂牌均价告别万元俱乐部——黄贝片区以接近6％的跌幅跌破万元大关，另外，莲塘、笋岗等片区也跌至万元边缘，破万的可能性很大。东湖和和东门南湖的跌幅也较大，分别为4.8％和3.9％，其中东门南湖本月的挂牌均价跌破12000元/平方米，桂园蔡屋围和东晓的跌幅在2.5％左右，其中桂园蔡屋围的挂牌均价向12000元/平方米回落，东晓向9000元/平方米回落，翠竹和笋岗本月的跌幅都为2％，其中翠竹跌破13000元/平方米，笋岗也破万在即，莲塘和银湖的跌幅相对较小，不超过2％，挂牌均价都降至万元附近。清水河泥岗是罗湖区本月唯一一个二手房价格挂牌均价没有下跌的片区，环比微涨0.4％，挂牌均价接近8000元/平方米。

　　2、7月份福田区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份福田区的二手房挂牌均价为14431元/平方米，环比下跌4.5％。本月除下梅林外，其余13个片区的挂牌均价都呈下跌态势，且跌幅较上月明显增大，有一半的片区跌幅超过4％，而大部分的片区都跌破整数关口。其中，跌幅最大的是新洲片区，达6.4％，挂牌均价跌破13000元/平方米，车公庙、黄木岗、香蜜湖农科本月的跌幅都超过5％，其中，车公庙跌破12000元/平方米，黄木岗跌破13000元/平方米，香蜜湖农科跌破22000元/平方米，福田中心区、景田和福田南-南园本月的跌幅都不小于4％，挂牌均价分别跌破18000元/平方米、14000元/平方米和12000元/平方米，石厦、上梅林、八卦岭、皇岗的跌幅在3％左右，其中，石厦跌破13000元/平方米，上梅林跌破11000元/平方米，皇岗接近13000元/平方米，八卦岭接近万元关口，园岭白沙岭和福田保税区的跌幅相对较小，不超过2％，下梅林是福田区本月唯一一个二手房挂牌均价没有下跌的片区，环比上涨2.3％，挂牌均价为13217元/平方米。

　　3、7月份南山区二手房价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份南山区的二手住宅挂牌均价为12342元/平方米，环比下跌3.4％。南山区本月所有片区的二手房挂牌均价继续全线下跌，其中，豪宅片区领跌全区，华侨城和红树湾本月的跌幅明显大于其他片区，环比跌幅在6％左右，其中华侨城跌破20000元/平方米，红树湾跌破24000元/平方米，前海和南头本月的跌幅接近4％，其中前海的挂牌均价跌破万元关口，南头也跌到了万元关口边缘，科技园本月下跌3.5％，挂牌均价跌至11000元/平方米附近，粤海招商蛇口环比下跌2.7％，挂牌均价跌破14000元/平方米，西丽继上月破万后，本月再小跌2％，挂牌均价为9594元/平方米。

　　4、7月份盐田区二手房价格分析

【注】由于小梅沙片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份盐田区的二手房挂牌均价为12074元/平方米，环比下跌3.9％。本月所监测的三个片区中，大梅沙的跌幅最大，接近6％，挂牌均价跌破18000元/平方米，盐田片区的跌幅也较大，为5％，挂牌均价为7572元/平方米，沙头角本月跌1.7％，挂牌均价为11115元/平方米。

　　5、7月份宝安区二手房价格分析

【注】由于西新、光明、石岩、公明等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份宝安区的二手房挂牌均价为8144元/平方米，环比下跌2.7％。所监测的六个片区本月都呈下跌态势，跌幅最大的是松岗片区，环比下跌5％，挂牌均价为6237元/平方米，其次是观澜片区，跌幅为4.5％，挂牌均价跌破11000元/平方米，沙井和龙华的跌幅在3.5％左右，其中沙井的挂牌均价跌破7000元/平方米，龙华也跌到了8000元/平方米附近，宝安中心区和福永本月的跌幅在2.1％左右，挂牌均价分别为8287元/平方米和5761元/平方米。

　　6、7月份龙岗区二手房价格分析

【注】由于坪山、坪地、坑梓、葵涌、大鹏、南澳等片区的二手房存量很少，样本量不足会导致价格出现大起大落，缺乏参考意义，故以上片区暂时不划入研究范围。出租部分也相同。

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份龙岗区的二手房挂牌均价为6573元/平方米，环比下跌2.0％。所监测的六个片区中本月的挂牌均价都呈跌势，龙岗片区继上月跌破6000元/平方米后，本月继续保持领跌地位，环比下跌5％，挂牌均价为5513元/平方米，布吉和坂田本月的跌幅在3％左右，其中，坂田的挂牌均价跌破万元关口，平湖本月下跌2.4％，挂牌均价为5530元/平方米，龙岗中心城和横岗的跌幅较温和，不超过2％。

　　（三）7月份发布住宅出售信息最多的前10名中介

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份发布住宅出售信息最多的前10名中介分别为：中联地产、中原地产、世华地产、招商置业、创道地产、创辉租售、美联物业、广天地地产、世联行、英华房地产，其中英华房地产是首次进入信息发布量前10位的中介。发布量方面，前五名的中介发布量较上月明显增加，后五名的发布量增减幅度不大，中联地处继续保持领先地位，并与位列第二的中原地产拉开较大的差距，后八名的信息发布量较前两名都大幅减少。

　　二、出租部分

　　（一）全市概况

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份全市的住宅租赁均价为38元/平方米/月，较上月涨1元/平方米/月。6月－7月是各高校大学生离校就业的高峰期，给市场带来了大量的租赁需求，使得租金水平有所上升，罗湖区作为老牌的商务区，影响最明显，租金连续两月保持上涨态势，7月份的租赁均价已经达到42元/平方米/月，逼近福田区的租金水平，福田区本月有1元/平方米/月的下跌，租赁均价为45元/平方米/月，其余四区本月的住宅租赁均价都与上月持平。

　　（二）各片区租赁价格分析

　　1、7月份罗湖区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，罗湖区7月份的租赁均价为42元/平方米/月，较上月涨1元/平方米/月。各片区走势方面，清水河泥岗片区的房屋租金继续走高，在上月上涨2元/平方米/月的基础上本月再涨2元/平方米/月，翠竹、黄贝、桂园蔡屋围、东门南湖环比都上涨1元/平方米/月，东晓环比则下跌1元/平方米/月，其余片区本月的租赁均价都与上月持平。

　　2、7月份福田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，福田区7月份的租赁均价为45元/平方米/月，环比下跌1元/平方米/月。本月跌幅最大的片区是黄木岗，环比下跌2元/平方米/月，福田中心区、新洲、车公庙环比也下跌1元/平方米/月，福田保税区则有1元/平方米/月的上涨，其余片区本月的租赁均价都与上月持平。

　　3、7月份南山区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，南山区7月份的租赁均价为38元/平方米/月，与上月持平。南山区本月仍然是豪宅片区的租金领跌，华侨城和红树湾的租赁均价环比都下跌了2元/平方米/月，与上月相比，跌幅有所放大，不过，这两个片区的租赁市场相对较小，所以并没有对全区的整体租赁均价产生明显的影响，南头区本月也有1元/平方米/月的下跌，西丽则有1元/平方米/月的上涨，科技园、前海、粤海招商蛇口的租赁均价继续保持平稳。

　　4、7月份盐田区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，盐田区7月份的租赁均价为31元/平方米/月，与上月持平。本月所监测的三个片区中，除盐田片区的租赁均价环比上涨1元/平方米/月外，大梅沙和沙头角本月的租赁均价都与上月持平。

　　5、7月份宝安区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，宝安区7月份的租赁均价为26元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，宝安中心区和福永的租赁均价环比都下跌1元/平方米/月，其余四个片区本月的租赁均价都与上月持平。

　　6、7月份龙岗区住宅租赁价格分析

　　根据szhome二手房栏目的监测，龙岗区7月份的租赁均价为21元/平方米/月，与上月持平。所监测的六个片区中，除龙岗中心城环比下跌1元/平方米/月外，其余片区的租赁均价都与上月持平。

　　三、本月挂牌频次最高楼盘行情

　　根据szhome二手房栏目对挂牌频次较高的楼盘跟踪，7月份所监测的楼盘二手房挂牌均价再现大面积下跌，26个楼盘中有24个楼盘的挂牌均价呈跌势。本月跌幅较大的楼盘有百仕达花园、波托菲诺、可园、中海怡翠山庄、四季花城等，环比跌幅超过4％，其中跌幅最大的是四季花城，达6.6％，而下跌额度最大的是波托菲诺，与上月相比下跌了接近1500元/平方米，嘉宝田花园、中信红树湾、蔚蓝海岸、西城上筑的跌幅在3.5％左右，其余的跌幅相对温和些，不超过3％。鸿翔花园和梅林一村的挂牌均价本月有小幅的上涨。

　　租赁均价方面，本月有11个楼盘租金水平呈下跌态势，其中，豪宅项目的跌幅相对较明显，如中信红树湾、波托菲诺、南海玫瑰花园等，每平方米下跌3－4元，跌幅在5％左右，另外有8个楼盘的租金环比有1元/平方米/月上涨，其余7个楼盘的租金与上月持平。

　　租售比方面，由于挂牌均价呈普跌之势，而有超过一半的楼盘租金或小幅上涨或保持平稳，故本月有将近一半的楼盘租售比有小幅的回落，但距合理底线（1：230）仍有很大距离，另外，由于部分楼盘的租金跌幅要大于挂牌均价的跌幅，所以本月也有不少楼盘的租售比继续走高。

　　【注】：由于盐田区的商业二手市场很小，跟其他区相比几乎可以忽略不计，故商业部分暂不对盐田区的商业进行研究。

　　一、出售部分

　　 根据szhome二手房栏目的监测，7月份全市的商业挂牌均价为40954元/平方米，环比上涨1.5％，全市的商业挂牌均价经过上月的大幅上涨后，本月明显走缓。所监测的五个区中除宝安区外，其余四区的商业挂牌均价都有小幅的上涨，其中，涨幅相对较大的是福田区，为2.3％，商业挂牌均价突破60000元/平方米，继续领先于罗湖区，罗湖区、南山区、龙岗区本月的涨幅在1.5％左右，宝安区是本月唯一一个商业挂牌均价下跌的区域，环比下跌3％，商业挂牌均价跌破28000元/平方米。

　　二、出租部分

　　 根据szhome二手房栏目的监测，7月份全市商业物业的租赁均价为189元/平方米/月，环比下跌3元/平方米/月，跌幅为1.6％。本月关内的商业租金普遍下跌，其中罗湖区的跌幅最大，高达13.7％，商业租赁均价为246元/平方米/月，罗湖区本月的大跌，主要是因为本月的租赁商业中几乎没有东门、国贸、火车站等商圈的高价商铺放租，导致全区整体的商业租赁均价大幅下跌，福田区的商业租赁均价本月也有4.7％的下跌，报221元/平方米/月，南山区的跌幅相对较小，不到1％，商业租赁均价为234元/平方米/月，继续领先于福田区，关外两区本月的商业租赁均价都呈涨势，宝安区和龙岗区环比分别上涨4.5％和3.3％，商业租赁均价相差不大，分别为92元/平方米/月和93元/平方米/月。

　　第三篇：写字楼三级市场

　　【注】：由于罗湖、福田、南山三个区的写字楼市场约占全市的98％，故写字楼部分仅研究这三个区的写字楼市场，其他三个区由于写字楼的量很少，暂时不划入研究范围。

　　一、出售部分

　　 根据szhome二手房栏目的监测，7月份全市出售写字楼的挂牌均价为20135元/平方米，环比下跌2.1％。本月所监测的三个区的写字楼挂牌均价都有不同幅度的下跌，罗湖区和南山区环比跌幅都为3.8％，其中，南山区的写字楼挂牌均价跌破19000元/平方米，罗湖区也向14000元/平方米靠拢，福田区的写字楼挂牌均价本月跌2.4％，报21325元/平方米。

　　二、出租部分

　　根据szhome二手房栏目的监测，7月份全市的写字楼出租均价为92元/平方米/月，环比上涨1元/平方米/月。所监测的三个行政区中，南山区本月有2元/平方米/月的上涨，写字楼租赁均价为73元/平方米/月，罗湖区和福田区本月的写字楼租赁均价都与上月持平，分别为82元/平方米/月和101元/平方米/月。

　　第二部分：成交分析

　　一、7月份全市二手商品房成交概况

【注：成交数据的统计口径为二手商品房，包括住宅、商业、写字楼等。】

　　 根据统计数据，7月份全市二手商品房的成交面积为501657.27平方米，较上月增加约8.8万平方米，增幅为21.4％；成交套数方面，本月全市的成交套数为4188套，较上月增加153套，日均成交套数约为140套。随着价格回落，相应的，成交面积也有所增加，价格仍然是目前置业者考虑的重要因素，成交量要增加需要作出价格的让步，让更多的潜在置业需求成为现实的、真实的需求。

　　各行政区成交情况方面，除宝安区外，其余五区7月份的成交面积都有不同幅度的增加，其中增幅最大的是龙岗区，环比增加约65％，成交面积为10.7万平方米，不过龙岗区本月的成交套数呈减少态势，说明龙岗区本月成交的房产中，以大户型为主，类似的情况也出现在福田区，福田区本月的成交面积环比增加了约三分之一，达14.15万平方米，继续位居全市之首，成交套数同样有小幅的减少，南山区本月的成交面积为9.6万平方米，环比增加38.4％，罗湖区本月的成交面积突破10万平方米，环比增加约7％，盐田区本月成交7套共596平方米，由于上月盐田区没有成交，故本月没有环比增减幅，宝安区是本月唯一一个成交面积减少的区域，环比减少约30％，成交面积约为5.5万平方米。

　　二、7月份二手房、新房成交比较

　　根据统计数据，7月份深圳二手房、新房的成交量差距明显，无论是从成交面积看还是从成交数量看，二手房都占有绝对优势，7月份二手房的成交面积是新房的成交面积2倍多，面积比超过2：1，二手房的成交套数比新房的成交套数多1573套，套数比为1.6：1，面积比和套数比都明显大于上月。

　　各行政区方面，福田区本月的二手房成交面积大幅增加，而新房的成交面积增幅很小，导致二手房新房的成交面积比大幅上升，达到8.1：1，罗湖区本月由于新房的成交量大幅增加，是上月的4倍多，因此二手房新房成交面积比较上月大幅回落，为3.5：1，南山区本月的二手房成交面积大幅增加，而新房的成交面积却减少，故本月的二手房新房成交面积比较上月也明显上升，为3：1，盐田区的二手房成交量相当小，区域的房产交易以新房为主，宝安区和龙岗区本月的二手房新房成交面积比较上月有明显的上升，分别为0.9：1和1.2：1。

　　三、7月份各行政区成交面积最大的前5名中介排名情况

【注：由于成交数据属中介公司的商业秘密，故在此隐去每个公司的具体成交数据】

　　1、罗湖区

　　2、福田区

　　3、南山区

　　4、盐田区

　　5、宝安区

　　6、龙岗区

　　Szhome二手房栏目新版平台根据业界的要求在不断的完善其平台功能，因此报告的统计指标也会跟着完善，如2006年6月份的报告仅统计出售市场，7月份增加了租赁市场，9月份增加了商业和写字楼部分，11月份增加了成交分析，2007年10月份，采用官方的片区划分，2008年4月份增加二手房和新房的成交比较。虽然报告不断的在完善，但仍有不足，Szhome二手房栏目将会努力完善报告的内容，希望Szhome二手房栏目的报告能成为二手房市场的风向标，同时热切希望业界对该报告的形式、内容等提宝贵意见。

　　以往报告回顾。

发布时间：2008-8-8 编辑001