| 规范市场严堵炒卖——解读《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》
针对房地产的一系列宏观调控政策经过一段时间的实施，在上海、杭州等房地产增长过快的城市已显露成效，市场开始恢复理性，部分发展商甚至开始降价销售。而深圳市场仅经过短期的观望，很快出现了强劲的反弹，根据国土局的数据，今年1-10月，商品住宅价格同比增幅达到13.54%，而南山、宝安、龙岗楼价上涨近30%。面对近期深圳市场出现的“房荒”传言，新开楼盘价格飞涨的局面，市政府终于按捺不住，由深圳市国土资源和房产管理局于日前再度发布通告，出台了四条措施，以期调控近期过快上涨的房价。
这次国土资源和房产管理局出台的《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》共有四条措施，都针对房地产销售行为。其中第一条“统一认购书文本”和第四条的“禁止炒卖楼花”是针对炒房者的，主要为打击商品房拿到房产证之前的炒卖行为，与打击拿到房产证之后炒卖行为的营业税政策有异曲同工之妙。两条措施所不同的是对不同时间段的炒卖行为进行限制，第一条针对的是认购后到签订预售合同的这一时间段，第四条针对的是签订预售合同到拿到房产证的这一时间段。措施对签订认购书到拿到预售证的整个时间段的转手、炒作行为都进行了限制，而配合此前的两年内全额征收营业税措施，以及《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》，从签订认购书到签订销售合同再到办理房产证都保证必须是同一人，这在技术上杜绝了炒楼花的可能。在规范市场的同时，使得炒房者的风险和成本增加，使得“炒卖行为”无机可乘。
针对开发企业的第二条“禁止囤积房源”和第三条“禁止分期销售”，则是打击通过营销手段炒作以达到抬高房价获取最大利润的行为，限制了“开展认筹，提前交认筹金”的囤积房源、借机炒作等变相融资的销售手法，进一步堵死了“炒作”的渠道，同时也限制了卖方的销售手段，保护了买方的利益，增加了房地产销售中的透明度，使开发商难以人为地控制房价走势。但在规定中，并没有规定达到预售条件的商品房必须申请预售许可证，这不排除对于分期开发的项目，即使达到了预售条件也暂不去申请预售许可证，而是等到客源积累到一定程度，才去申请预售证的“变相囤积房源”现象产生。相对第一和第四条来说，政府操作起来难度较高，如果政府实施得力，对开发商和中介商都会有不小的影响，另一方面也会催生更多的营销手段。
一系列行政措施的具体落实严格实行，预计将缓和近阶段楼市增长加快的投机行为以及部分地区增长过快的房价，起到规范商品房销售行为、整顿房地产市场秩序的作用。（作者系深圳中原物业顾问有限公司董事长） |