| 日前在市国土资源和房产管理局组织的深圳土地利用总体规划修编研讨会上，来自全国各地的专家就深圳如何开展新一轮的土地利用总体规划修编纷纷提出了积极的意见和建议。专家们普遍认为,深圳应通过土地利用总体规划修编之机会，进一步加强土地管理，摈弃外延式扩张道路。
充分体现“产出效益第一”
北京大学深圳研究生院副院长、博士生导师王仰麟
对土地利用总体规划进行修编，首先应清楚规划的背景。土地问题是一个综合问题，涉及到经济、社会和环境。因此，深圳市在作规划前应明确当前全市社会、经济、资源环境的状况。
其次是摸清深圳市土地利用变化的情况。事实上土地利用总体规划就是土地利用变化的一个态势。深圳的土地利用格局变化非常快，其中最快的是建设用地，其总量迅速增加，而农业用地总量迅速减少，生态环境用地面积则略有波动。
三是深圳市土地利用总体规划实施的情况.深圳市上一轮土地利用总体规划是1997年编制的，规划和实际执行的状况有较大的偏差。比如，建设用地增长十分迅速，而农业用地，尤其是耕地的指标和当时的规划也相去甚远，建设用地的现实需求和规划方案的矛盾十分尖锐。
此外，对于此次土地利用总体规划，还需注意三个问题：一是规划的理论和方法亟待创新，需要进行积极的探索，避免走原来规划的老路子；二是弄清楚国土规划，土地利用总体规划和城市规划之间的关系，我个人认为土地利用总体规划最重要的还是效益问题；三是要特别注重特色问题，应体现出深圳市与其他城市的不同之处，如土地整理、产出效益、指标设置，生态约束等方面。但总而言之，土地利用总体规划应充分体现土地产出效益第一的原则，否则规划就失去了其自身的意义。
节约用地应强调市场导向
中国人民大学土地管理学院副院长、博士生导师严金明
严格来讲，深圳一共有四个大的规划：即土地利用总体规划、城市总体规划、国土规划和“十一五”规划。
对于深圳市的土地利用总体规划，应包括以下研究内容：
第一，明确合理利用土地这一理念。相对于远期规划而言，近期规划需要做得更加详细，尤其是在有“十一五”规划作为依据，产业发展有了导向，再加上社会资源的投资等因素，应综合起来考虑。事实上，在市场经济条件下，规划的目标就是合理利用土地，应当明确这一理念。
第二，节约用地。节约用地和基本农田的保护，这些问题已不是规范性的问题，而是国家的规定。对于节约用地，应遵循三个导向：一是政策导向，根据政策制定标准，如容积率、建筑密度等，这有利于节约用地的落实；二是规划导向，根据规划合理利用土地，从经济效益、社会效益、生态效益等方面来综合衡量土地利用效益；三是市场导向，节约用地是一个动态过程，香港等城市的发展结果证明，节约用地不完全是政策导向的结果，而更多的是在政策导向下市场化的过程。
第三，城乡统筹。深圳市土地资源的集约利用和粗放经营并存，在规划中城乡统筹的相关工作应受到重视。尤其是城中村，在全国都是较为突出的。同时随着深圳特区外城市化，城乡统筹方面要做的工作还非常多。
以有限存量寻求无限增量
深圳市社科院院长乐正
从某种程度上来讲，深圳是产业第一的城市，而且在今后一段时间内不会有质的改变。
具体来说，深圳正面临着三个硬压力和三个软压力。硬压力包括：一是由于人口总量急剧膨胀、流动性大造成的人口压力；二是加工贸易型发展模式造成产业压力，由此会对土地资源产生依赖；三是生态资源压力。软压力包括：一是市内交通东西向和过境交通南北向造成的城市形态压力；二是特区内外二元化和户籍非户籍产生的压力；三是城市化的压力。
这些压力在土地合理利用上的体现，就是“如何用有限的存量来寻求无限的增量”。应该尽量在一个动态的过程中来求增量，我认为可以通过加快如下三个周期来实现。
首先是加快土地功能置换的周期。比如说车公庙、天安和泰然工业园区是通过土地的二次、三次开发获取新的增量比较成功的案例。
二是加快土地开发反哺的周期。如何在城市土地开发中增加园林、绿地等是我们需要思考的一个问题。
三是加快土地转制的周期。目前深圳土地所有制的二元结构与集约化发展是相违背的，“集约化”是城市发展的一个基本方向，但土地转制的利益障碍使得城市的集约化特征没有充分体现出来。
重点解决六大问题
深圳行政学院副院长谭刚
一是土地弹性利用区的问题。深圳正处于增长模式转型的关键时期，土地利用总体规划如何与这种形势衔接，是一个需要认真思考的问题。
第二是产业规划与土地利用总体规划的衔接问题。城市规划与土地利用总体规划均属于空间规划的范畴，其交叉相对而言比较容易解决。最大的问题还是土地利用的弹性区，非常需要和产业的发展规划进行衔接考虑。
第三是“二元结构”问题。比较研究表明，特区内外存在差异，主要表现在政策法规上的“一市两法”和不同投入下的城市空间形态差异。新一轮的土地利用总体规划如何在解决特区内外“二元结构”方面制定一些有益的措施，非常值得重视。
第四就是地均产出和投入指标问题。在土地利用总体规划中要重视土地的平均产出指标，不仅是指经济意义上的产出，也包括绿色GDP。同时，还要注意土地的投入强度对土地利用效益的影响。
第五就是土地的多次利用问题。在有限的空间里创造无限的增长，土地必须多次被利用，如城中村改造等，在新一轮的土地利用总体规划里要有体现。
第六是产业的进入和退出机制问题.在新一轮的土地利用总体规划中要从土地控制这个角度，制定出新的产业如何进入，老的产业如何退出等具备可操作性的措施或办法。
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