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房地产市场失灵的调控发展
———高高兴兴
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房地产市场失灵的调控发展
――当前深圳房地产市场发展中问题探讨
“市场失灵”的概念，最初是由西方学者弗郎西斯·M·巴托于1958年8月发表的《市场失灵的剖析》一文中提出的，认为在“外部性”
、“公共产品” 、“市场垄断” 、“不确定性”等方面，市场优胜劣汰的竞争机制、价格调节机制等失去效应，上述内容被视为狭义的“市场失灵”
。
美国经济学家科勒在1992年出版的《经济学》教科书中的表述：“市场经济显示出被叫做市场失灵的若干典型的缺点……这些缺点的任何一张清单都必定包括无效率、不公平和不稳定。”因此广义的“市场失灵”还包括：微观经济无效率，宏观经济不稳定，社会不公平。
笔者认为，凡是市场机制无法调节的经济状态，就是市场失灵状态。
深圳房地产业投资、开发、发展过程未建立有效的监督和激励机制，存在制度供给不足和和信息不对称，投资过程中会出现逆向选择，产生过度垄断、缺乏效率、投资泡沫、金融危机和财富分配不公等现象，显示了房地产市场外部不经济和显失公平，市场调节机制已经失灵，主要表现在深圳房地产市场价格过快增长和炒风盛行。
一 深圳房地产市场失灵的表现
1.1 房地产价格非理性上涨
今年是国家对房地产市场进行宏观调控力度较大的一年，出台了一系列包括行政、货币、税收等手段在内的指导性政策，调控目标主要是针对房地产市场投资过热、市场运做不规范、投机炒房、价格上涨过快等四个方面。从国务院老八条，到新八条，再到七部委联合发文严控房地产价格上涨过快，快一年时间过去，
深圳市也出台了包括禁止无证认筹、加强
房地产广告宣传管理、销售信息公示等地方性政策，有效地配合了国家宏观调控政策的实施。但是，深圳房地产市场经过短短的观望期，就出现了强劲反弹，尤其是进入9月份以后，市场出现了令人意想不到的变化：新项目开盘价格奇高、买家疯狂入市抢购，1-9月份，深圳新房销售价格同比平均上涨了12.18%，南山、宝安、龙岗三个行政区楼价上涨更高达近30%，全市全年楼价上涨幅度有可能达到20%，价格呈现非理性上涨。深圳房价却创下了近几年来的新高，深圳新盘一出来，几乎都被抢夺一空，国庆期间甚至爆出购房者为抢不到房子而砸了售楼处的新闻。
眼巴巴盼了一年房价下跌的深圳人，不仅要承受这12%的涨幅，还得承受为了打击炒家而上调的银行利息，每个月从已经干瘪的钱包里再被抽走几张百元大钞，那种痛楚才是最真真切切的。但是房价并未如人们当初想象的那样应声而跌，相反却表现出一定的价格刚性。市场明显出现恐慌气氛，引起了广大市民的忧虑和不满。
1.2 市场炒风盛行
近年来在房价快速上涨的同时，深圳租金价格涨幅一直不大，基本上表明投资性或投机性需求拉动了房价。投资比例上升导致房价上涨，真正有需求的人得付出很高成本才能买到住房。
目前市场普遍预期今年深圳楼市价格会上涨20％，导致深圳居民对楼市的发展前景过于乐观，判断认为明年楼市还会具有比较大的升值潜力，从而导致了超前消费或超能力购买，这种潜在风险给深圳楼市的健康发展带来了隐患。
据官方有关报道，深圳目前房地产市场上的投资比例在全国仅次于上海，达到17％，距离国际警戒线20％已经不远，业界认为‘官方统计数据17%太过保守’，
‘普通住宅投资比例达30%’。媒体纷纷披露炒房资金大量入市、囤积房源、操控房价、行业自炒等行为， 深圳有可能很快就从楼市的亢奋期进入楼市的敏感期。
业内人士认为，出现炒作状况主要有几个方面的因素:其一是深圳毗邻香港，香港资金向来是深圳楼市价格涨跌的重要因素，在内地部分区域的房地产市场调控趋严之际，不排除香港资金返身进入久未启动的深圳市场“短炒”；其二是国内“炒楼”资金甚至国际资本亦开始进入珠三角区域楼市；其三是针对房地产的宏观调控在第三季度有所缓和，导致新房炒作和投资风气有所抬头；其四是深圳楼市长期以来固有的“二次置业”习惯影响；其五则是由于房价上涨所带来的“赚钱效应”刺激。
二 深圳房地产市场失灵的原因
在国家对房地产调控的大背景下，深圳的房价反常暴涨，原因在于
2.1 供求失衡作为导致房价上涨的首要因素
2.1.1 土地供应量的紧缺始终是造成目前房价上涨的主要原因。
首先是土地供应量少，政府用强制手段，长期严格控制住宅用地的开发。
从2000年开始，深圳每年出让的土地计划都保持在1000万平方米左右，但用于商品房开发的比例一直在9%上下徘徊。近两年，商品房开发用地供应继续减少，土地更多地被用于高新技术、先进工业、物流仓储等土地产出价值高的产业。今年计划中的商品房用地供应仅有0.8平方公里，占供应总量的6%。
这些数据证明深圳土地资源日益稀缺已成不争事实，特别是关内目前已基本无商品房用地出让，土地出让重心已完全移至特区外，今年出让的关外住宅土地占总出让面积的94%。而这几年深圳每年的推盘量动辄都在上千万平方米，实际留下的可开发土地已捉襟见肘家解析：住宅与产业发展争抢土地。
而且土地开发建设周期长，供应一旦不足，价格很明显就会上涨。而土地少，价格高的局面，又会促成市场的高端客户越来越多，从而再次推动房价，形成一个价格上升的循环空间。
2.1.2 市场商品房供不应求
目前市场普遍预期今年深圳楼市价格会上涨20％，导致深圳居民对楼市的发展前景过于乐观，判断认为明年楼市还会具有比较大的升值潜力，从而导致了超前消费或超能力购买，这种潜在风险给深圳楼市的健康发展带来了隐患。
2.2 结构失衡导致房价上涨
深圳市已经连续三年停止特区内的住宅土地供应，这导致特区内住宅供应量偏少，目前特区内土地紧缺，商人趋利习性，造成高档豪宅集中推出，缺少真正居家型住宅，豪宅价格的上涨，实际上还起到了打开其他类型住宅产品价格上涨空间的作用。目前市场上并不是缺“房”，而是一方面缺乏优质地段的房源；另一方面缺乏大多数人买得起的平价住宅。目前有购房需求的大多为普通的白领阶层，而符合这部分人购买能力产品尤其是在关内的供应稀缺，特区内中档的楼盘火爆热销景象，开盘当天售罄，导致产品价格的上涨。
2.3 政府部分调控侧面抬升房价
房价最终是由供需决定的，目前深圳市场的供需一方面由于之前一系列国家宏观调控的影响，趋于供小于求，政府紧缩土地源头，加大土地拍卖炒作，提高土地成本，增加房地产交易环节税赋和成本，减少二手房供应，同时在目前供不应求的房地产市场中，卖方必然是将这部分成本转嫁的买方方面，侧面抬高房价。
2.4 缺乏竞争性的房地产市场结构
房地产作为不动产，这一特性决定了开发商之间的竞争为区域固定的空间竞争，决定了开发商之间的竞争为少数企业之间的竞争。由于同一或相邻区域的开发商不多，从而开发商形成了寡头。
在垄断性极强的市场上，开发商希望合作，避免竞争，垄断市场。房地产市场巨大的沉淀成本使开发商不敢打价格战，为价格合谋创造了条件。价格合谋是深圳住宅市场的典型特征，合谋方式则基本上是采取了价格领袖制的方式。由第一家在该区域开发的开发商(领导者)首先定价，后来者跟随领导者的价格。深圳的房价出现了逐年上涨的趋势。住宅业存在明显的价格刚性，这从侧面证明了价格合谋在深圳住宅市场非常普遍。
2.5 房地产市场存在泡沫隐患
目前深圳房地产开发投资直接和间接来自银行的资金约占70-80％，在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，关键是看资金的投向和资产的质量。从信息经济学角度出发，由于存在信息不对称，开发商就会偏向于利用银行资金博取超额利润。目前，众多开发商盲目开发高档豪宅、高风险项目，投资存在泡沫隐患。
三 房地产市场失灵的经济影响
3.1 房价过高不利于区域经济发展
房价增长过高过快提高了区域经济的商务成本，不利于进一步吸引外资，不利于产业结构的优化和升级，会削弱产业的竞争力进而影响商品的出口，最终会影响居民的就业和收入。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这应该引起我们的警觉和深省。
3.2 影响社会公正，加剧财富分配差距
在房地产价格高涨情况下，开发商和投机客获得超额利润，这部分利润来源于高房价的真正消化者的普通工薪阶层，他们本来就不多的收入将更多地流入炒房者和房地产商的腰包，加剧了社会贫富分化。
3.3 透支社会财富、抑制社会有效需求
在收入增长不同步的情况下，买房会增加老百姓的即期支出从而影响未来和其他支出，对于一般工薪阶层来说，需要20左右年的时间才能还清一套住房的全部按揭，此间其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。面对房价的高涨，即使无需偿还按揭的一般老百姓也会对将来产生更加悲观的预期，从而使得当前消费行为更加谨慎。随着住房制度改革的深入和城市化进程的加快，购房支出的挤出效应会越来越突出。
3.4 削弱整个社会的风险承受能力。
房地产投机最后的代价也会落到弱势的老百姓身上。过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式圆自己的住房梦，购房者在办理按揭时一般都根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期水平，甚至不能支付银行按揭，就将产生巨大的心理压力。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批“负资产者”，这将严重威胁国家金融安全和社会稳定。香港为例，97年金融危机后，香港房地产泡沫破灭，香港的中产阶级很多人的资不抵债,资产是负资产。
四、房地产市场失灵的根源
4.1 看得见的手越位与缺位
在目前房地产市场上，看不见的手让房地产商们获得超额利润，而看得见的手，在这一市场上却存在着既越位又缺位的问题。政府的缺位表现在：一是政府没有对垄断进行管制。二是政府没有提供安居房这类具有社会保障性质的住房，而是将希望寄托在开发商身上。三是政府没有提供实物地租、房屋质量安全这类具有公共产品性质的产品。政府的越位表现限制中小企业进入住宅市场。这不仅扼杀了人们创业的激情，而且还大大降低了市场的竞争。对于政府缺位的情况将产生两方面的不良后果：一方面，政府忽视了市场秩序的维护。政府简单地认为，只要将住房问题交给市场，一切问题就解决了。另一方面，政府忽视了社会保障制度的建设。实际上，市场化程度越高，越需要建立和完善社会保障制度。深圳目前房价过快增长，政府态度暧昧要负很大责任，如果政府提前干预，房价不会涨到这么高。
4.2 生产与消费不协调
投资开发房地产最大的问题也是房屋实现，房地产品必须有需求效应，要求国民有合理的最终消费率和有货币购买力。深圳特区内商品房市场盲目开发高档住宅，适合普通居民消费能力的普通住宅缺乏，造成房价收入比偏高，根据相关资料，深圳目前房价收入比8.81，相对于不断高涨的房价而言，居民的消费需求严重不足，房地产无效供给和有效需求的矛盾突出并有扩大的趋势露了行业的一个明显弱点，有人没房住，有房没人住。
4.3 资产价格的非理性
资产的价格是无理性的,从微观经济学上来说,资产的价格不是在某一个均衡点上才能均衡,而是在一个很大的区间都能均衡。资产价值之所以容易出现泡沫，原因在于它在很大的空间都能均衡,有自我支撑的能力。凡是资产,包括股票期货、房地产,都有这个性质,它的价格走势是具有正反馈性质的,追涨杀跌，即使市场成交,并不证明没有泡沫。
五、房地产市场失灵的调控
5.1恺撒的归恺撒，上帝的归上帝
政府应该切实推行经济适用房建设，加大廉租屋、实物地租建设，目前，深圳市益田村、梅林一村，彩田村和将要建设的安托山经济实用房究竟是经济谁，公众都是有目共睹，梅山苑究竟是谁在租住，为什么有那么多中介放盘？
政府应承担起低收入人群基本的居住需求，绝非推给地产商就能解决的，切实加强廉租屋建设，为中低收入家庭提供基本居住面积。这才是切实规范房地产市场，调控房价的根本措施。同时，政府应该藏富于民，不应与民争利，在调控房地产市场中加大中间环节的裞赋和负担，侧面抬高房价。
5.2 进一步完善土地管理体制
政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应做到土地利用年度计划与市场需求相统一。政府应加大土地供应的宏观调控力度，严防土地失控、透支状况。同时，还要正确处理好土地的供应结构。对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范运作，要有约束性和严肃性，可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断。政府让土地
回到真正有实力、真正需要土地干实事的开发商手中。对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例并通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”，进而防止房价的大起大落。
5.3 破除房地产价格垄断，降低房价
要使房价降下来，政府可以对当地的房价进行价格管制，其次，降低房地产进入门槛，鼓励中小开发商进入，最后，
对货币购房全面理解来启动房地产业，拉动经济增长。货币购房，就是废止单位实物福利分房，职工以自己的货币收入去解决住房问题。至于居民获得住房的形式应是多种多样的，他可以以自己的货币到市场购现房或期房，可以以自己的其他财产换取住房，可以买建材和劳力建房，可以合作建房，也可租房，可以单位集资建房。这些形式都是货币购房的具体表现形式，都是对福利分房消费的革命。现在有些置业者愿意集资建房，只要国家财政不支出，单位不补贴，应可继续集资建房。
5.4 灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的，为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率和税收，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。
主要参考文献：
吴敬琏 ：“谈上海房地产经济泡沫”
《 发展导报 上海楼市周刊 》 2004-01-08曹振良 高晓慧等：《中国房地产业发展与管理研究》 北京大学出版社 2002年4月。房地产信息网资料
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