展望2006：明年楼市多少事
———周勇茂
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         岁月无情，楼市有戏，对深圳的楼市来说，再过十多天，风风雨雨的2005年就快要结束了，新的一年就会重新开始，而发生在今年里那些悲欢离合的房事，也会被时光凝固而写进了历史长河的档案里。

         对全国的楼市来说，2005年是一个多事之秋，既经历了迅速涨价的狂热，也接受了新政调控的洗礼，上海楼价应声落马而大跌，深圳楼市却逆市飘红而猛涨；上个月，猛涨的深圳楼市又受到了后续新政的调控，除了一些高端住宅（如别墅）受到影响之外，占主流销售市场的中低档商品房依然热销着，深圳的楼市，处在调控与热销的复杂局面下，谁也无法看清未来深圳楼市的走向。

         复杂而胶着的深圳楼市，不单使普通市民、置业者、炒家大惑不解，而且所有的地产评论家也各执一词而莫衷一是，甚至连发展商也在迷惘和观望着，谁也无法对深圳楼市说明白。但大家心中都有一个共同的疑问：明年还会不会再出调控政策？

         明年会不会再出调控政策，依周生看，主要要看看深圳楼市在未来的一年里价格走势如何？而房价的走势不外乎有以下三种情况：

一，楼价走势趋于平稳。

         这种情况包括：供求相对平衡，交易平淡或普通，价格小幅上涨或小幅下跌（一般同比不超过5％左右），市民购买理性，购房的投资比例不多（一般少于10％）。楼市基本上已进入健康的发展轨道，风险和泡沫相对减少，相信大部分人都乐意见到这种健康的楼市的，在这种情况下，ZF一般不会出台针对楼市的调控政策的，以免给楼市带来负面的影响。

二，房价出现大幅下跌。

         这种情况是指楼价在短时间（如一至三个月）内快速同比下跌20％以上，同时伴随着成交量严重萎缩、新盘无人认购、二手房无人接手的情况，且楼市充满着恐惧甚至是崩盘前的气氛。在这种气氛下，持币不购和消极气氛就会笼罩着整个楼市，并很快成为楼市的主旋律。如果出现这种情况，为防止崩盘的出现，ZF一般就会出面托市，如：减少土地的供应，
撤消营业税、降低房贷利息和契税。。。。。等等。

三，房价出现大幅反弹。

         这种情况和上面第二种情况相反，是指楼价在短时间内同比逆市上涨10％以上，同时成交量放大，新盘和二手楼市交易火爆，投资比例超过20％以上，炒家和外围资金大举入市，投机气氛变浓，楼价迅速上涨，泡沫放大，投资风险凸现。如果出现这种情况，ZF为了稳定楼价，估计也会入市再调控的，而调控的手段大概有下面几点-----

1：加息

         此种可能性存在，但相信实施的可能性不大，原因是加息一般都是全国性，很难针对某个地区的某些项目，万一加息了，现在那些房价正在下跌的城市（如上海等）怎么办？加息虽然可以增加利息收入，可以间接调控房价，但其本身也有一些局限性和负面影响，如银行的坏帐率增加，贷款金额的总量下降导致利息收入减少，大量的民间储蓄资金没有出路而导致银行的负担增加，等等。

2：增加首付至四成

         这一招当然对降低房价有用，但同时也会减少市民在楼市的消费意欲，且乱枪之下，受害最大的还是那些低收入而又迫切买房的小市民。如果是第二套房子首付提高到四成，当然情况就会比较好些，但相信效果不大，因为那些炒家是不在乎多支出二成首付的。

3：禁止购房者在四年内转手

         这一招才是最狠的，对自住的当然没有影响，但对炒家可就是绝招了。试问，在当前租金普遍低下、租不抵息的情况下，谁还会拿出一大笔银两去做长线投资？！如果这样，根本就不需要出台其他限制炒家的措施了。

4：增加住宅用地的供应

         周生曾经多次说过，要想稳定楼价，增加住宅用地的供应才是治标和治本的方法，巧妇都难为无米之炊，更何况发展商，没有足够的土地供应，哪有大量的楼盘面市，房子供不应求，价格自然就会上去了。估计ZF明年将会增加住宅用地的供应量到一个合理的水平（1.6平方公里左右），增加住宅用地既可以使房价趋于平稳合理，又可以使楼市继续健康发展下
去。相信这一招才是所有调控措施中最管用的。

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明年楼市多少事