深圳城中村改造现状管窥
———水天一剑
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        目前深圳市“城中村”改造推进速度非常缓慢，工作难度非常大，要想在三～五年完成深圳市城中村改造工作是不现实的。以大冲村为例，共1500多户的大冲村，三年时间就旧房的测绘工作只做了500户，因为村里许多户主根本不允许工作人员进入，导致测绘工作无法顺利展开，更别说拆除补偿的谈判工作了。

        另外目前深圳城中村改造相关立法工作滞后，对改造项目的优惠政策、补偿标准、改造模式等都只有一个大概的规定，没有具体化的执行细则，因此在实际的改造工作中造成无法可依的困境，这也是造成“城中村”改造工作难度大的一个重要原因。

        “城中村”改造是一项复杂而周期长的工程，目前深圳尚没有相对完善的“城中村”改造工作法规，政府在“城中村”改造工作中身兼动运员、裁判员和教练员三职，身份尴尬，因此在改造工作中很难实现监督、协调及管理的工作。

        深圳政府若要大力推进和实施“城中村”改造工作，必须先完善立法及村民思想宣传工作，明晰政府、村集体股份公司、原居民和专业地产商在改造工作中担任的角色，不然，轰轰烈烈开展起来的深圳“城中村”改造工作只能得到事倍功半的效果。

        而鉴于深圳“城中村”目前存在的居住环境恶劣和社会治安等问题，城中村改造还是有必要的，但一定要把握好“改造”的尺度，譬如“推倒重来”的改造方式就值得商榷。

        从深圳政府对“城中村”的宣传和推进力度来看，旧改项目将会是深圳今后几年房地产市场的重头戏，但这会不会成为开发商的“奶酪”，需要看深圳政府给出怎样的政策。就现在的情况来看，旧改项目对发展商来说只能说是块烫手的山芋。如果发展商有意向介入旧改项目，那么之前一定要深入评估其中潜在的风险和难度。

        多数发展商认为鉴于当前“城中村”改造工作存在太多不确定因素，旧改项目对其缺乏吸引力，并表示对旧改项目存在望“难”却步的心理，并且认为深圳城中村改造的合适时机有没有到来。

        在“城中村”改造工作中，除算好投资收益经济帐外，更重要的是要做好改造民意调查、项目改造模式、项目风险预测等研究，因此要求参与方需要拥有更丰富的专业知识和更高的技术水准。

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