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05年深圳楼市回顾与06年展望
———风林火
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2005年对深圳地产业内人士来说，是一个收获年，也是充满戏剧化色彩的一年。
年初，在中央政府明令调控房地产投资政策下，上海楼市出现拐点,深圳多家房企延迟项目开盘。个别企业还将“拯救”楼市的希望放到了内引外联，吸引“炒”家身上。正当许多人认为深圳会随上海持续调整时，下半年深圳楼市逆全国大势而上涨，打了一个翻身仗。主要受福田、南山两区一些豪宅价格，屡创片区新高的带动，新项目销售普遍走好，部分项目甚至开盘几日就基本卖完。发展商和代理公司没有太大的销售压力。
资料显示：1-9月份深圳楼价同比上涨12.2%，预计到今年底，同比上涨13%左右。
分析今年整体走强的原因：主要是深圳连续三年暂停审批住宅土地出让，置业者对特区内优质住宅产品有着巨大的购买欲望，终于在观察半年而楼价并未下跌后,在下半年全面爆发。
在市场需求极为旺盛的情况下，商品房尤其是特区内的优质产品供给量不足，产生的供求矛盾十分突出，甚至出现了“房荒论”。目前，象南山区楼价已涨得让人看不懂！福田、科技园一带的二手房价，甚至比罗湖区个别新楼盘的价格还贵！
在罗湖口岸片区，众厦地产代理的“双城世纪”项目售价超过了11000元/平；“美园”和“阳光新干线”的整体均价达到8500元/平，比半年前上涨了15%左右，前期买家获利丰厚。目前尾盘销售理想，售价还将进一步上调。
布吉片区，作为最靠近特区内的关外片区，在全市来讲，楼价相对较低。沿深惠路一线，下半年新推盘项目多达数十个，同区竞争较大。但在地铁三号线开工和清平高速开通等利好带动下，整体楼价比去年上涨了15-20%以上。象怡康家园由开盘时的4200元/平，两个月售价接近4650元/平，个别高层景观单位单价超过6000元/平；鸿景豪苑由开盘时的4600元/平，尾盘价也达到了5000元/平。
实际上，除了素质太差、营销手段简单的个别项目外，今年深圳地产可谓全面走好。但值得警醒的是：十月份后，部分楼盘出现利用消费者信息不对称的弱势，靠集体认筹，集中开盘，分批销售，人为制造“紧张局面”，刻意抬高售价的不理性行为。也包括极少数中介从业人员，利用职务之便，炒楼花、赚差价！甚至仍有主动到外地组织一些职业炒家，到深圳炒楼的行为。
这些情况，引起了政府主管部门的高度重视，于11月初连续出台多项严厉措施，包括：禁止认筹、统一认购书格式、禁止保留房源等，意在规范行业操守，打击炒楼的措施，收到了一定成效。11月下旬，深圳楼市成交量和价格有所下滑。
放眼明年：
由于政府明确提出将加大土地供应力度，每年增加1.6平方公里住宅用地；向中低收入人群发放住房补贴，建造一批“廉租房”；同时，市场内存量土地，在楼市向好预期下，纷纷加快上市推盘速度。预计明年住宅整体供应量，将比今年将增加15-20%，个别片区如布吉、坂田、龙岗中心城的推盘量会增加30%以上。
另外，今年新盘成交主要集中在高端住宅和投资型产品上。明年，售价在5000-6000元/平米左右的关外住宅（由布吉沿深惠路至龙岗中心城方向，以及坂田片区），以及特区内稀缺自然景观资源及城市核心地带住宅产品，会继续受到追捧。而一些价格上涨过快的片区，如南山、福田和宝安中心区，由于产品供应量明显减少，不会再成为市场热点片区，并面临高位调整。
在关外产品开发方向上，一露、双阳带入户花园，面积在110-200平米的联排、小跃式、复式及叠加大户型，将成为关外楼市主力户型；70-85平米带入户花园和景观露台的中小户型，单价将超过6000元/平。关内产品则仍将以高层及小高层景观式豪宅为主，小户型供应量趋紧，但销售速度明显放缓。
总体预计，明年深圳房地产市场主战场将转移至关外，供需两旺，走势看好；但不太可能再出现高达两位数的大幅上涨。整体涨幅，预测在6-8%左右。
置业者明年可关注罗湖区新推出的一些高端物业；以及龙岗中心城片区和布吉石芽岭片区，由品牌开发商推出的住宅产品。
另外，作为“立足深圳，适度扩张”的一个步骤，众厦地产正联合深圳特区报，推出“珠三角”异地看楼团活动。在广深高速为中轴的“两小时生活圈”范围内，为深圳中高收入客户，购买广州、东莞、惠州优质精品项目提供便利服务，某种意义上也纾缓了深圳优质住宅包括投资式产品求大于供的局面。
最后，为了深圳房地产业长期稳步健康向前发展，希望无论开发商还是代理公司，都要时刻谨守三个原则：一要尊重消费者，服务消费者；二要尊重专业，紧跟市场脉搏；三要有职业操守，规范化、品牌化经营。
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