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2006年深圳楼市回稳的四大理由
----周勇茂
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对深圳楼市及全国楼市来说，2005年可以说是一个多事之秋，“涨价、新政、团购、团退、调控、地荒、下跌、火爆”等术语成为了今年楼市的流行词，年关在即，旧的一年行将就木，新的一年即将来临。展望2006年，深圳的楼市走势究竟将会怎样呢？下面就简单地分析一下吧。
今年的上半年，深圳楼市伙同全国其它城市的楼市，在中国国民经济的高速发展和对外出口贸易顺差扩大等各种利好因素的刺激下，全国的楼市出现了发展太过于迅速、销售太过于火爆、价格上升得太快的势头，国家有关单位为了控制房价的快速上涨，也为了使楼市能够继续健康发展下去，终于在今年6月1日出台了针对楼市的调控政策（下简称新政），在新政的调控下，全国大部分城市的房价出现了明显的回落，房价的上涨速度得到了有效的控制，市场中的投机气氛转淡，大部分炒家离场观望，自住置业者占据楼市的主流，新政的调控作用基本达到预期目的。
与全国其它城市不同的时，深圳的楼市经历了7、8两个月的调整观望，在进入传统“金九银十”的销售季节后，价格突然逆市向上，成交量也突然放大，房价出现了报复性的上涨，楼市在9、10两个月的价格同比都上涨了16％左右，今年全市前10个月的商品住宅价格仍然保持较高速度的增长，同比增幅达到13.5%。一时间，楼市的泡沫之争又卷土重来，房价的走势再度成为市场各届人士关注的热点。
而11月1日，市房地产研究中心召开新闻通报会，针对深圳市房地产市场近来“涨声一片”的现象，该中心在分析报告中提出了四点针对楼市价格上涨得太快的建议，建议包括：1：房地产用地两年未开发无条件收回；2：明年全市房地产用地供应1.6平方公里；3：购房首付比例提高至四成；4：蓄意囤积房源收回预售许可证共四项“措辞激烈”的建议。
调控建议一出，政府有关单位也对部分建议付诸实施
，11月11日，深圳市国土房管局发布了《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，严禁“炒卖楼花”行为。同月24日，深圳市国土房管局通报媒体，内容称：“经过近日对房地产的检查，共发现有11家房地产中介机构存在违规炒卖楼花的行为。”该局还对于涉嫌炒卖楼花、违规情节严重的6家中介机构进行了点名通报。并对他们进行了相应的处罚。
在后续新政的再度调控下，深圳楼市的高端产品（豪宅）成交萎缩，处于有价无市的冷清状态，发展商及代理商的蓄意囤积房源行为也得到有效的控制，同时，发展商也加快开发囤积在手里的商品房用地，以便在房价高位时套现；市场的投机行为有所减少，全市总体成交价格在11月分出现大幅回落，不同片区的实地房价在11月份、12月份上旬出现回稳的势
头。
在后续调控政策使深圳楼市的发展变得更健康和更理性的同时，而此时全市的中低档楼盘销售依然火爆着，稍为不注意，楼价就有抬头向上的可能。众所周知，由于深圳市这几年来的住宅用地供应受到“盘活尾盘，适度从紧”的土地出让政策方针影响，土地的出让面积比需求量为少，造成了新盘上市的相对不足，在供略少求的失衡情况下，导致了新盘的销售十分火爆。五米阳光开盘当天销售率超过80％，绿茵丰和开盘当天销售率超过90％，第五公社日售750套，中海月朗苑开盘当天全部售罄。。。。。等等，这些都证明了市场对住宅的需求还是那么旺盛，只是受到后续调控政策的影响，价格大致平稳或略有微升。
从市11月份国土局的统计数字可以看出，深圳房价同比涨幅达11.1%，比前十个月的上涨幅度平均值已有所降低，楼市已经有逐步走稳的迹象，兼之在调控政策的影响下，估计未来楼市的走势会更加趋于稳定。究竟有什么因素使楼市在明年走向理性和稳定呢？归纳起来大概有下面四个理由。
理由一： 政府计划在10年内推出2000万平方米廉租房，以改善特区内外低收入阶层的租赁居住环境。
由于深圳是一个新兴的移民城市，暂住人口和流动人口占了全市总体人口的80％左右，一方面，大量的暂住和流动人口造成租赁住房的热潮，同时也加剧了住房供求关系的紧张局面。而高密度、小户型、集中性质的廉租房（政府公共租赁住房），可以大大舒缓楼市中租售住房的紧张局面，也大大减轻了特区内外低收入阶层的经济负担，并改善了他们的居住环境。这对房价的大幅上涨势头起到了很好的遏制作用。这种建设廉租房的计划其实与香港的公屋政策有着异曲同工之妙。
理由二： 明年全市房地产用地供应量增加到1.6平方公里的水平；住宅用地的供应量大致可望满足市场对住宅用地的需求。
由于几年来土地出让的适度从紧，从而导致了楼盘上市的相对不足，去年0.8平方公里的供应量相对偏少，才使楼市的价格在新政的调控下愈调愈涨，并使市场出现了投机的行为。照以往几年的实际情况来看，深圳楼市对住宅用地的需求量大约维持在1.6平方公里的水平，而明年的土地也刚好达到这个水平，相对于去年来说，供应量整整增加了一倍。这就解决了楼市中的无水之渴、无米之炊。
还有一点，从市国土资源和房产管理局等相关部门得知：明年特区内还将有适当的住宅用地供应。关内已经连续几年没有住宅用地供应了，如果消息最终得到落实，则对平抑关内房价的上升和降低全市整体房价将起到很好的作用。
理由三： 政府将严格执行“房地产用地两年未开发无条件收回”的调控政策；同时加快城中村改造的步伐，并采取有效措施，促进市场供应，满足市场需求。
相信在未来数年，大量的城中村改造，必定大大舒缓了广大低收入人群对房子需求的紧张局面，而发展商手中的囤积土地被盘活，又可以增加商品房的供应量，客观上又减轻了供需的矛盾，并可以使房价保持相对的稳定和理性，对楼市的健康发展必定起着很大的促进作用。
理由四： 周边城市楼盘对深圳置业者的分流作用。
深圳楼市价格的迅速走高，客观导致了周边楼市价格的相对低下，广州楼市均价5500元左右、东莞楼市均价4500左右、惠州楼市均价2850元左右，相比深圳楼市7000左右元的均价，前三者在价格、环境、低容积率等方面上自然有很大的吸引力，兼之先前媒体倡导宣传的1小时、2小时生活圈的异地置业推广，使部分在深圳外围片区工作的深圳人选择到周边城
市置业，从而分流了深圳本土的部分购买力，减轻了住房供需紧张的矛盾。以与观澜高尔夫球场相邻的东莞“骏景高尔夫花园”为例，其均价3200元（带精装修），据统计：深圳的置业者占了总销售量的30％左右。此外，东莞的半山豪宅、广州的东方夏湾拿、惠州的东和花园。。。。等等，都有深圳人置业的身影。
从上面的一些资料、事实和楼市政策可以看出，一方面，在目前的情况下，置业者对商品房的需求量很大，而供应量却相对偏少，从而导致了房价的上涨和销售市场的火爆；另一方面，随着后续调控政策的相继出台和实施，特别是土地的供应量在明年将达到一个合理的水平，这对抑制房价快速上涨将会起到决定性的作用！城中村的改造、对闲置土地的盘活、廉租房的建设计划、周边城市置业的分流等因素，都会使居高不下的深圳市房价在明年回落到一个合理的水平，并且保持相对的稳定。
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