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得龙岗者得天下
———sunnerhua
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【栖湖网事】之二 伏龙凤雏 占岗为王——得龙岗者得天下
【题记】：提及东部，首先我们想到的就是美丽的海滨，随之而来的就是发达的经济，因海滨而发达，因开放而先进，这是中国的东部，美国的东部的共同特征。势转事移，深圳的东部并没有因为美丽的滨海而辉煌，没有因为得天独厚的山海优势而在经济发展的大潮中捷足先登，快人一步。然而，幸运的是，在深圳二次创业的过程中，东部正充分发挥其区位和资源优势，演绎凤凰涅磐的奇迹。本文拟就东部发展作一简单探讨。
【东部在哪里？】
对于东部，坊间有两种说法，一种是东部滨海区，即包括盐田、葵涌、大鹏、南澳的滨海城镇。近些年来，在坊间流传着深府将会对深圳下属各区镇进行重新划分的说法，将新成立布龙区和滨海区，其中的滨海区就是上面所说的东部滨海区。去年中，政府将东部三镇国土管理和规划权划归盐田区，成立新的滨海规划分局也印证了上述的坊间说法。这种东部概念是再万科地产的倡导下得到大家一致认可的。另外一种东部概念是笔者一直主张的泛东部概念，即龙岗所辖所有区域和惠州惠阳和东莞凤岗等边缘城镇。泛东部区域是以龙岗中心城为中心，以三十分钟车程为半径的一个圆形区域，该区域内聚合了深圳二次创业的资源，将把深圳带到后工业时代。
【后工业时代，深圳看东部】
后工业时代是相对于深圳以前的工业发展而言的。深圳早期的工业发展以加工工业为主，高科技产业为辅的局面。随着经济的发展，地租的高企，这种局面被逐步打破，原来的低附加值的加工工业逐步转移到东莞惠州和其他内陆城市，而一批以高新科技产业为主的新型工业逐步占据了市场的主流，这正是深圳步入后工业时代的主要特征。深圳的工业发展大致经历了三个阶段。80年初期，以香港地区和部分外资转移过来三来一补的加工工业为主，主要分布在罗湖和蛇口半岛以及宝安县城。这是工业发展的第一阶段。
进入八十年代中后期，以民营经济为代表，各种经济成分混合在一起，深圳的工业经济进入了第二阶段，即深加工阶段。这一阶段，工业经济的发展由原来的蛇口发展到南山，由罗湖发展到福田和龙岗区，而宝安的加工型企业更为突出。
第三阶段是高新科技发展壮大时期。进入九十年代中后期，由于国家进一步对经济体制进行改革，尤其是对民营经济合法地位的确立，大大促进了深圳工业经济纵深发展，很多原来的加工企业积极改变观念，加大研发力量，由原来的加工型企业逐步转轨为高新科技产业，这个时期，不仅外资的高科技产业发展迅速，本地的民营企业和其他类型的工业企业都
在完成蝉变，这个时期的代表企业就是华为公司。
第四阶段以深府明确提出以发展高新科技产业为支柱产业为标志，工业经济的发展已经逐步摆脱了加工型的模式，开始全面进入科技化的发展进程。这个时期，政府招商的重点全面放在高新科技产业，对于加工产业，一般不再批准。第四阶段的发展发展布局也由南山和宝安逐步转移到东部地区，尤其是大工业区成了新的高新科技产业园区。
这个时期，深圳除了东部，已经没有可以继续承担产业转移的区域了，因此，东部的发展顺势而为之，后工业时代悄然进场，东部起飞在即。
【六大产业基地落足东部，鹏飞东部已经定局】
以龙岗街道办、坪地和坪山街道办为主的皮革基地和家具产业基地已经初具雏形，发展迅速和东莞的凤岗以及惠州的惠阳一起，构筑起珠三角家具、皮革产业基地。以横岗为中心的眼镜产业基地也已经跨入全球眼镜生产基地，二平湖的物流产业基地由于华南城的进驻，也已经初步完成了产业布局。作为深圳的大后方，产业转移的中心，高科技产业基地和重工业产业基地也已经在宝龙和大工业区完成初步布局，走进大工业区和宝龙工业区，已经能够明显感觉到高新科技产业和即将发展的重工业的魅力。
【后工业时代房地产发展观】
工业、地产新狼狈观
特区包括西岸的房地产发展都已经超越了地产跟着工业走的发展阶段，而是以比较集中式的片区开发为主要的方式进行，在全市范围内拓展市场。但是，东部地产的发展却无法摆脱跟随着工业走的命运，这一方面是因为东部本来就是工业发展为主经济格局，另一方面是东部工业经济呈现出片区集中发展的模式，如大工业区，宝龙工业区等，因此，作为工业经济的配套产业，房地产只能跟着工业发展的格局变动。这一点目前在东部发展中已经有所表现，如平湖物流基地的确立，房地产的发展却略显滞后，因此，发展平湖地产势在必行，大工业区建设如火如荼，房地产业的发展也会很快被提上日程，葵涌科技走廊，电池基地的建设，很快就吸引了一批开发商在此圈地，而中海壳牌石油项目的建设，很快就催生了惠阳房地产的大发展。这种趋势在未来房地产的发展格局中会越来越明显，工业基础越是雄厚的地方，房地产的跟进的速度和规模就会越快，越大，尤其是重工业基地，工业和房地产的发展关系更像狼和狈的关系，有狼的地方就会有狈的存在，工业经济的发展速度和规模决定了房地产的发展速度和规模。
中心城市的扩散观
未来东部地产的发展将会呈现出一城多点的众星捧月式的发展格局。一城是指龙城，重星是指龙城周边三十分钟车程内的乡镇级房地产开发。东部地产（除布吉外）由于远离深圳特区，因此，深圳特区对东部地产的辐射能力有限，而地处东部中心的龙城的辐射力却远远大于特区。据此判断，东部地产的发展就会呈现出以龙城为中心，周边各镇分散开发，全面启动的格局。龙城的辐射力大于周边各镇，因此呈现出周边各镇高端客户流向龙城，龙城地产由粗放式走向精品开发的路线。
得龙岗者得天下
事实上，近两年来所有关注的目光都已经不由自主地转移到了龙岗片区，因为，一个不争的事实让所有的开发商十分清晰地得出答案，深圳一半以上的土地储备都在龙岗，深圳未来经济发展的重心也在龙岗，经济实力，购买能力和土地储备正是开发商所希望看到的，这一切，只有在龙岗才有最大的储备，所以，无论是大型民营企业，还是老牌的品牌企业都把目光转移到了龙岗片区，占领龙岗，也就是占领了深圳地产的头把交椅。每一个片区的崛起，都会给新的企业创造出崛起的机会。在宝安地产崛起之时，成就了宝安地产坊内所言的三驾马车，泰华地产、富通地产和鸿荣源地产，成就了区域成片综合开发的桃源居集团，而在龙岗地产即将崛起的前夜，我们猜想，这次机会又会成就哪些企业呢？中信深圳集团？正中实业？九州地产？宇宏实业？我们拭目以待。
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