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深圳西岸2005年市场总结并2006展望
———岭南飘泊
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第一部分：2005年西岸市场盘点
西岸楼盘持续热销
根据房地产交易中心数据，2005年1-10月宝安夺得销售套数、面积及金额的三料冠军。深圳西岸楼市和龙华楼市撑起了宝安楼市，而其中又以深圳西岸最为火热，不仅火了宝安，它也是2005年深圳楼市典型的热点片区。
深圳西岸（宝安中心区）推盘集中在2004年下半年和2005年，在2005年市场颇为风光的几大楼盘基本都是2004年12月及2005年年中推向市场的。
表一：2005深圳西岸在售楼盘统计表(截止日期：12.10 -12.19)
宗地面积 户数 已售 未售 已售比例（%） 商铺 已售
已售比例（%）
尚都 1307 1290 17 98.70 98 - -
天悦龙庭 1065 1062 3 99.72 93 66 70.97
深业新岸线 1163 1143 20 98.28 71 39 54.93
幸福海岸 595 589 6 98.99 25 24 96.00
金成时代 760 749 11 98.55 80 3 3.75
丽晶国际 692 690 2 99.71 22 11 50.00
凯旋城 2005 1624 381 81.00 56 0 0.00
御景湾 495 335 160 67.68 61 1 1.64
新锦安雅园 805 709 96 88.07 64 47 73.44
合计 8887 8191 696 92.17 570 240 ——
注：本表数据是在国土局网站数的，统计需要一定时间，所以截至时间不一样。
以上9个楼盘为2005年深圳西岸在售楼盘，住宅的整体销售率已经超过90%，在不到一年时间里，同一个片区内所有楼盘取得这样的销售成绩，只能用“火爆”来形容它的热度。几大楼盘销售率基本在90%左右，年底西岸整体可以达到95%的销售率。凯旋城拿了三个预售许可证，分别是4月14日、4月25日和8月5日，该项目未售的房号主要集中在8月5日拿到预售许可证的8栋和9栋，扣除备案的滞后性，凯旋城的实际销售应该在1700余套，该项目在年底达到90%的销售进度是完全可能的，明年存量不会太大。人们认为销售不好的御景湾其实际销售进度已逾8成，也超过了正常盘的正常销售速度。新锦安雅园04年底开盘，到现在入伙仍有近百套存量，主要集中于四房，联系到邻近楼盘如香槟广场、滨海春城余量都以四房为主，昭示了市场上四房已经过剩，已经出现降价竞争情况，其销售速度明显慢于两房、三房等中小户型。
与之相对应的是，商铺销售速度明显不及住宅，只有个别推盘时间早、单价总价均偏低的项目销售较快，其他项目较住宅来说均处于一种停滞状态。该片区商业大多数是社区配套商业，有部分具有一定商业辐射能力的街区商业，如都•新天地。这两种商业形态都滞后于住宅的发展，商铺处于起步阶段，与成熟片区比较实际收益还不明朗，商铺热潮没到来之前，在较高价格下已经卖得很好。商铺作为一种中长线投资，它的收益是逐年递增的，在这样的情况下，西岸商铺取得如此销售成绩值得肯定。
据此，明年下半年应该是商铺的热销期间，并商铺价格可以较今年就有较大提升。
西岸市场供应不足
2005年1-11月宝安区共销售商品房267.72万平方米（包括部分厂房），共批准预售面积271.7万平方米，供需比为1.01：1，在宝安各片区中，以宝安新中心区为主的新安片区表现尤为抢眼，在总成交面积中占了半壁江山。
有一定存量才是一个合理的市场，消费者才有机会“货比三家”，购买到符合自己的心水房。一般来说，1.2：1是供需比的底线，宝安1.01：1的供需比表明市场存量不足，供应紧张。扣除备案的滞后性，市场上的可售房源更少，供不应求的态势已经显露无遗。宝安600余平方公里，宝城西乡、龙华及各下属街道是宝安地产的三大组成部分，彼此之间存在明显的地域差异。各街道基本以自产自销为主，供需之间基本平衡，龙华和宝城（尤其是中心区）是关内客出关置业的主要场所。深圳西岸供应不足表现尤为明显，据表一统计，截至到19号（房地产交易中心备案数据）西岸可售房源才700余套，考虑到备案较实际成交有一定的滞后性，西岸实际上已经无房可卖。供应严重不足，不利于消费者比较选择。深圳全市可售房源很少，供需矛盾突出，西岸因为明年后市还有100余万平方米供应量，供应紧张局势较全市缓和些。
凯旋城以5300的均价开盘，最近推向市场的已经达到6500余元均价，价格上浮了1300元/平方米。下半年西岸除了凯旋城无盘推出，市场存量少，才造成单个楼盘价格上涨如此之快。市场有一定存量才能避免这种情况出现。
2005西岸市场以大户型为主
表二：2005 年 1-10 月（住宅部分按行政区划分） 144 以上
行政区 套数 建筑面积 金额 均价 ( 建筑面积 ) 均价 ( 套内面
积 ) 平均面积 ( 建筑面积 )
宝安 2226 384018.9 2540549063 6615.687052 7963.783097
172.515242
福田 1770 327186 3139237593 9594.656279 11571.34701
184.85087
龙岗 1187 213060.3 1503230161 7055.421216 7842.833444
179.494776
罗湖 498 82678.41 687356056.6 8313.610004
10121.81794 166.020903
南山 2580 501775.9 5560164303 11080.97055 13277.21291
194.486794
盐田 276 50664.62 545085576 10758.70254 12019.99142
183.567
从表二看出，144平米以上的大户型宝安的销售量仅次于南山，位居深圳6区第二，宝安2005年面市的楼盘中大户型占据了较大的比例，西岸作为宝安楼市重要的组成部分，其特征与宝安市场上的整体户型结构具有较大的相似性。
2005年西岸在售楼盘以3房和4房为主。2005年深圳西岸100余万平米高素质楼盘推向市场，满足了宝安二、三次置业者积蓄多年的换房需求，很多人由于看到深圳西岸的良好前景而提前换房，使需求更为强劲。大户型以宝安客户自销为主，关内客户并不多。故此，明年宝安本土客户与关内客的需求基本一致，明年主力需求是二、三房等中小户型。
南山已售大户型比宝安更多，但二者有着实质区别。正如前文所述：宝安大户型客户基本是二、三次置业者，以自住为主，投资者甚少，是符合当今政策环境的合理有效需求。南山及关内大户型价格偏高，单价在10000元/平方米左右，属于典型的高价房，自住、投资大约各占一半，这种需求泡沫甚多，过多投资客加剧了市场的紧张局面。
西岸楼盘存在明显的带状集中现象
2005年楼盘主要集中于宝安大道和新湖路旁边，呈现明显带状态势。中心区规划的居住区主要集中于宝安大道两侧新岸线海滨，近一两年推向市场的项目基本也位于这两个区域。
中心区是一个填海新区，其开发是从邻近老城区的东侧开始的，未来的住宅开发重点位逐渐移到深业旁边的滨海住宅区。
由于西岸片区的成功推广，西乡片区和宝安老城都在套用西岸概念，而且，这种概念外延已经得到了市场的初步认可。
由此将“西岸”扩展到中心区、西乡及老城，统计2005年该片区各个月份的预售许可证数量，并以此作为其推向市场的时间。
从表中看出，各个楼盘从营销节点考虑，具体推盘时间滞后于拿预售许可证的时间。新政后，拿到预售许可证即开盘，没有时间积累客户，传统的开盘方式受到挑战，需要寻求兼顾开发商和客户二者利益的售楼方式。
根据开盘即发售，表二中预售许可证曲线与开盘曲线合二为一，因为没有客户蓄水期，使得部分项目会尽快拿预售许可证，推向市场。
什么火吹热了西岸楼市
央行加息、温总“加强房地产宏观调控”的讲话、国八条、七部委下达《关于做好稳定住房价格工作的决定》，2005年一系列针对房地产的政策不断，房地产市场一片萧瑟的气象，西岸逆市而上，成为深圳市地产的热点区域。
宝安区委区政府进驻中心区，会加快规划中相关设施建设进度，整治美化片区环境，治安、交通都会改善，基于这样的预期，片区前景被社会看好。宝安达到与深南大道的全面接驳，地铁一号线及西部通道，广深高速等交通利好消息是西岸发展的一个个助推器。片区推广的成功造就了西岸神话，深圳市是中国城乡界限最分明的城市，城市与郊区之间有条明确的分界线，这就是二线关。深圳西岸的推出从一定意义上抛弃了“乡下”与“郊区”概念，作为深圳城区组成部分被大部分深圳人认可，直接促使了关内客出关置业。
第二部分：2006西岸楼市展望
西岸楼盘继续火爆深圳
2006年西岸会继续延续今年的火爆。明年会有10个左右项目推向市场，产品层次也更为丰富。
表四：2006年西岸推盘表
项目名称 用地面积 总建筑面积 住宅 商业
1 西城上筑 38090.56 161096.58 137343.94 20744.05
2 幸福海岸二期 33031.09 131656 125540 6055
3 深业新岸线二期 102963 99238 2724
4 宏发翰玺园 36297 168000 135700 30000
5 第五大道一期 121218 97321 23194
6 君逸世家 27413.67 95861.71 82882.36 11708.35
7 榕江N4区 17219.31 55790 49790 5000
8 正中N4项目 12873 43260 38760 4000
9 西岸观邸 25443.21 88848.48 79978.48 8000
合计 968693.77 846553.78 111425.4
上述9盘2006年会推向市场，近85万平方米住宅，11余万商业，近100万的推盘量仅仅靠宝安难以消化，明年关内客户是这些楼盘的主要消费群体，西岸也会进一步加快与南山的融合步伐，一个成熟的前海湾城区跃然眼前。
06上半年除鸿荣源西城上筑是现楼面市，其他项目大部分处于打桩阶段，第五大道、正中N4项目和幸福海岸随后具备拿许可证条件，其他项目也陆陆续续在2006年下半年推向市场。
下半年西岸市场上产品更为丰富，大、中、小户型搭配的丰富产品线满足了市场的消费需求。
06西岸房价涨幅不太大
2005年深圳西岸楼盘质素得到较大提升，无论是建筑设计还是施工质量都已经与关内看齐，但关内外还存在较大的价格差，西岸是关内人出关置业的首选之地。房价也一路扶摇直上，飙至6000元以上。
南山今年基本消化完前几年的普通商品房存量，2006年可售普通房源减少，靠近南山的西岸成为南山人置业的首选之地。06年西岸楼盘面积一般在144平以下的普通住宅，价格与南山还存在一定差距，适合白领工薪阶层购买自住，基于此，06年西岸市场关内客户比例会进一步增大。
06年西岸房价会有一定上涨，但涨幅不太大。政府已经搬进中心区，相信明年相关市政配套会加速完善，会是名符其实的“市政年”。中心区日益成熟的片区环境会对房价上涨有一定的推动作用。
宝城二、三次置业的换房需求在2005年基本消耗完毕，市场对大户型需求具有一定波动性。06年产品质素较今年并不会有太大提升，产品本身对价格的拉升不大。西岸仍然有近100万平米的推盘量，西乡也有20余万推盘量，有充足的产品供应，不会存在因为量少而发生价格飞涨现象。
由于开发商与购房者对明年政策不明确，都会处于观望期，消费者可能等不及而购买，政府应该尽早给市场一个明确的信息，让开发商和购房者都有一个明确的依据。
“竞合”态势的西岸地产
2005年新政不断，针对投资客出了一系列重拳，炒房行为得到一定遏制，撇除了市场泡沫，购房行为日趋理性，西岸仍然热销说明市场存在实在需求，这种需求是刚性的、健康的。
明年中心区虽然有近百万的推盘量，基于上文分析，西岸关内客户明年有非常大的上升空间，市场这块蛋糕也是很大的，各楼盘之间更多的是一种“有竞无争”的关系，需要思考的是，如何将深圳西岸这个地产第一品牌继续强化，进一步模糊关内关外概念，提高片区价值，是西岸所有开发商需要面对和思考的问题。让深圳西岸这块金字地产招牌成为地产界的经典。
第三部分：总结
中心区住宅可开发用地余量已经不多，从规划图上可以看到，住宅用地（黄色块）主要集中于宝安大道侧和滨海带，今明两年宝安大道侧基本会开发完毕，未来两年的开发量主要集中于滨海带住宅开发。同时中心区开发重点会转向商业（红色块）地产。
随着中心区配套日益成熟，更多深圳人认可宝安中心区，包括中心区、西乡、老城的“深圳西岸”会被市场认可，那么西岸的开发重点会逐渐转移到以西乡中心区为主的西乡片区，从宝安组团规划来看，该片区预留了许多住宅开发用地。若干年后，中心区住宅用地开发完毕，宝安老城区的城中村改造会成为西岸地产新的力量。张德江视察宝安后，特别强调了城中村问题，政府可能会加速城中村改造。未来几年西岸的概念会涵盖更为广泛的地域，也将继续在深圳楼市中保持其举足轻重的位置。
2006地铁一号延长线正式施工，年底宝安大道与深南大道的正式接驳通车，沿江高速的开通，关内关外一体化的进程在不断加快。机场扩建、大铲港投产会增加就业机会并带动相关产业发展，居民购买力提高，这种刚性需求是支撑西岸楼市健康发展的基本保证。在大深圳的格局下，宝安中心区以无可比拟的资源优势在深圳的各次中心城区里一枝独秀，房地产市场的发展在未来几年内仍将持续增长。
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