深圳“断供”——大调查
———竹之友
-------------------------------------------------------------------------
本文中您将了解到以下内容：
■断供：2008年最流行词语之一
■房价下跌就断供？
■断供在深圳：负资产有多少？
■断供在深圳：断供额可能有多少？
■断供：请慎重选择
■断供：2008年最流行词语之一
★★2008年的流行词语会很多，而“断供”必将入选，并将成为2008年深圳楼市永远的记忆。但愿这个记忆只属于深圳楼市和深圳人。。。。。。
★★不管是网络还是报媒，不管是地方性媒体还是CCTV，对于“断供”所关注的高度，远远超出人们所预料。刚在“BAIDU”里输入“断供”二字，显示“找到相关网页约3,220,000篇，用时0.001秒”，而随意查看几页，信息基本都和深圳有关。
■房价下跌就断供？
★★在断供消息传言深圳的同时，本人也接到了不少希望“退房”的咨询电话，在和这些置业者的聊天过程中，有多位己经成为朋友，比如宝中的KXC某业主，横岗的DSD某业主，盐田的BSXG某业主，龙城的HWF某业主。这四位业主中，前二位很实在的告诉我，他们是买来自住的，之所以想退房，是因为房价跌的太历害了，其中DSD的某业主明确表示愿意放弃28万的定金，不要任何补偿的接受退房。而BSXG那套房的业主坦承的说，不想要房是因为股票下跌的太历害了，供房成为一种负担，据悉，该业主当时购买此物业的总价超过300万，贷款200万以上，不过本人未了解到他是自住的还是投资的。而龙城的HWF某业主告诉我说，他买房就是被ZY某美女给忽忧的，他在买该房前甚至不知这个盘在哪里，是接到了ZY地产一美女的电话，告知一个特别有潜力的物业值得投资，并可派车接送而前往的，在现场又被该美女以销售超八成不买没有了而刷卡下定，而他也承认当时买这套房是因为龙城炒作大运会概念，买来投资的，当时买入价12000元/平。【据本人了解的最新情况显示，上面4位置业者并没有断供，仍然按时供楼，而这4套房现在的价格对比买入价都己经“负资产”了】
★★08年6月，本人参加了一个地产投资交流大会，期间大多投资者对楼市抱有悲观的态度，现场有一位在宝中、西乡、松岗有多套投资物业的投资者提出了“断供”，不过当时她之所以提出“断供”，是不了解“断供”的后果，她当时以为，“断供”的后果最多是房子不要了；不过，经现场大家的讨论后，她明确表示，她不会选择“断供”，因为大家告诉她“断供”的后果意味着一生名下不能有财产，除非把欠银行的全还上，更别谈以后的信用。
★★半个月前，本人得知一投资者开始装修他的“负资产”，为的是装修后能租出去，收点租金，而二个月前他多次表示将断供，并曾联系过和他同时买楼的业主们，不过他告诉本人，他联系的上百位业主中，都希望得到发展商的“补偿”，但很少人会真正的断供，所以他想了很久后，决定装修出租。当然，这上百业主之所以不会选择集体断供的另一个原因是，这个盘的降幅目前维持在“首付”的范围之内，只有10%-15%左右。也许这样的降幅和深圳众多楼盘比，仍然属“小幅下降”，而这个盘可能还算是“优质”资产。
■断供在深圳
★★关于断供，在年初本人就有所耳闻。当时从不少投资客了解到，盐田的BSXG和西乡的YGH及龙华的MLZ都有部分业主开始有选择性的不按时交按揭款。原因当然是房价大幅下跌。
★★虽然本人手中并没有“断供”的详细名单和资料，不过对于“断供”，根据本人从不同途径所了解到的信息，在深圳应该是确有其事，并且绝非个案。当然，也许这里说的“断供”不同于严格意义上的“断供”，这里所说的“断供”是指没有再交按揭款了，而期限可能没有专业人士说的6个月长。
★★众观本人所了解的“断供”，大多是因为去年购买的楼盘成为“负资产”，即下跌幅度达到甚至超过30%的楼盘，而对于手中物业降幅在20%以内的业主，仍不会轻易选择“断供”。但如果深圳房价继续大幅下跌，那么不排除“断供”会持续增加。而楼盘下跌幅度超过30%的楼盘中，断供者仍以投资客为主，大多自住者只是在一种无奈的痛苦中述说着什么。因下跌幅度超过30%而断供的个案中，以一手楼为主，之所以断供主要集中在一手楼，或许一位投资者的话可以说明些什么：一手楼还有希望找找发展商要求补偿，而二手楼下跌了能找谁赔？
`
★★对比高峰期，深圳房价下跌超过30%的一手楼有多少呢？根据易图资讯的研究数据显示，从去年5月到现在深一手楼成交总量不过4万余套，而这些房子中有多少是下跌幅度超过30%的呢？根据易图资讯的相关数据，竹之友个人初步估计深圳一手楼购买者手中物业下跌幅度达到30%的房子在1万套以内。此数据得来的几个依据是：
★★（1）不能将现在的最低价对比高峰期的均价而算出下跌幅度，比如前海某盘，以前的均价是12000元/平，现在的起价是7980元/平，但均价仍在一万/平以上，简单的把起价对比均价，并且起价的位置远远不如前期单位的位置，对比没有意义。（2）要全面了解高峰期房价的真实成交数据，以龙岗中心城为例，虽然龙城的房价对比高峰期的下跌幅度可以算作是30%[从12000元/平的均价下跌到现在约8800元/平]，但要明确的是，龙岗中心城的普宅均价达到12000元/平以后，成交量基本没有，龙岗中心城去年高峰期成交房子的均价整体在10000-11000元/平，均价回到8800元/平，真实成交量的下跌幅度没有想象中的大。（3）同一片区同一楼盘的房子要进行类比，以龙华某盘为例，以前售价15500元/平的房子地处小区中央，而后11000元/平的房子不仅在小区的外围，并且邻路，我们知道，即使是二期单位同时推出，价格也会有差异。那么深圳房价下跌达到30%的楼盘主要集中在哪呢？
★★西乡片区是深圳“负资产”的重灾区，此片区的高峰期房价不仅维持在13000元/平以上，并且成交火爆，个别楼盘的成交均价甚至超过15000元/平，在一个供应量太大的片区，你追我赶的提价看似风光，而到了现在面对供大于求的现状又出现了你低我更低，片区均价己低于9000元/平了。第二类“负资产”的重灾区是如松岗街道，盐田一片的普宅，后海部分楼盘及龙岗街道区域。第三类就是全深圳都存在的，比如布吉高峰期某盘的均价达15000元/平，不过成交量有限，梅林片区的某盘成交均价达22000元/平等，这一类片区是个别楼盘“冲高”，但成交量有限型。结合相关数据，及本人一年多的跟踪数据初步估算，深圳一手楼业主的“负资产”量仍在“千”位级。当然，这里需要说明的是，房价维持现状不再有大幅下跌，没有加二手楼。
■断供在深圳：断供额可能有多少？
★★到目前为止，深圳的负资产究竟有多少？竹之友个人以为，一手楼加二手楼的购买者手上负资产不会超过2万套，而以一套房的贷款均值为100万元计，那么断供的最大值为200亿元。但如本文的前面所说，众多投资者和置业者虽然面对负资产，但仍不会轻易断供。所以深圳的断供额值通过简单的常理估算，应该是远小于200亿，具体值本人不详。
■断供：请慎重选择
★★每个人的实际情况不同，每个人的思想不同，每个人都是自由体。因而，每个人都可以选择自己的生活方式，断供不断供，只有自己决定。不过本人还是希望大家，断供——请慎重选择！
★★之所以说要慎重选择，不仅仅是因为个人信用的问题，更是希望大家用发展的眼光去看待问题。如果你相信深圳会越来越好，如果你相信我们祖国会越来越好，那么你想想10年前，你能有多少钱？而再想想10年后，现在这些钱又会值多少钱？当然，除非你非常的悲观，非常非常的悲观……
★★自古以来，愿赌就要服输。如果是买来投资的，除了极少数投资者是风险投资（想短期转手，并且没有周转资金的）而可能供不起外，相信大多投资者仍然是可以供的起的，如果输的起，为啥不大胆的勇敢的输一回？伤痛的记忆对人生的成熟是一种历练！
★★如果一定要断供，只要是自己全面衡量的，那也无人可以阻止。因为，任何时代，任何事物，都需要反面教材，有少数的反面教材才可以让更多的没有参与游戏的人明白，原来【稀缺】的土地上【长出】来的房子也是会下跌的！甚至暴跌！
查看原贴
深圳“断供”——大调查 |