宏微观因素一致表明深圳楼市仍将继续下滑
———地产思考者
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　　　随着奥运盛会的来临，部分人士对楼市又重新充满期待。但正如此前他们对红五月及六月豪宅热销带动市场回暖的期望一样，基本不大可能实现。之所以做出这样的判断，主要依据当前宏观和微观层面的各种信号。

　　　首先，从全球经济面来看，全球经济形势没有好转。上月美国失业率创22年最高，与此同时住房价格继续下降。同期，英国、日本等主要经济体在通货膨胀的同时房价出现较大幅度的下降，住房负资产现象开始出现。在加入WTO之后，中国经济与世界经济的同步性越来越高，因此应该站在全球经济的高度来审视中国国内楼市的现状。根据穆迪等国外权威机构的预测，全球经济还将进一步恶化，包括美国在内的大部分国家房价还将下
降。在这样一个全球视角下，国内房地产的调整并不让人觉得奇怪。

　　　其次，从国内经济形势来看，反通胀是首要任务，因此调控政策总体不会有大的改变。尽管中国居民与欧美等国居民相比，承受高通胀能力要强得多，，但是长期处在高通胀之中也未必能吃得消。尽管出现了诸如中小企业倒闭数万家等现象，今明两年国家还将以反通胀为主。在此总体政策之下，收紧信贷、防范金融风险的政策依然必要。尽管开发商及其利益相关方频频发出“救市”的呼吁，但近日国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势、政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”同时对于房价下降也发表了如下的看法：“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。可以说，以上言论在某种程度上代表了中央政府的态度。因此，期望政府救市还不如降价自救来得现实。

　　　从微观层面来看，深圳楼市成交量仍在下滑。刚刚过去的七月份成交套数为2615套（3-6月每月成交分为3457套、3124套、4732套、2905套），比上月下降10%以上。1-7月深圳楼市整体成交量仅仅是去年或前年的三分之一不到，而且这种趋势没有改变的苗头。由于消化速度低于新盘入市量，深圳可售房源不断增加，仅仅6-7月份就新增了100万平方米。目前，深圳累计的可售新房已经超过550万平方米。也就是说，从现在起政府不再审批新盘入市，已有的新房资源按照今年上半年的消化速度都至少还要销售一年半，即到2010年年初。这一串数字告诉我们，深圳楼市已经失去了其原有的主力购买群。失去购买群可以分为两部分：一部分是因为高房价而失去购买能力的自住人群；另一部分，也就是官方一直认为比例不高实际不低的投资客，他们因为房价高企投资风险大而退出市场。尽管温州炒房团、海外资金入市抄底的说法频见各个媒体，但是从成交数据来看，这种说法并没有太多依据。

　　　来自开发商的声音也许更真实。王石3日在香港举行的中报发布会上表示下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。他说，“万科仍将进一步下调房价。”与此对应的是，万科六七月份销量与去年同期比下降了百分之三四十。

　　　综合宏观经济和深圳楼市的各项数据，我们可以得出结论：楼市的调整尚未结论，深圳楼市仍处于下滑通道，现在言抄底尚为时过早。

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