盘点深圳楼市高危片区
———屠楼刀
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深圳楼市虽然调整了一年左右，但房价依然没有触底的迹象，风险依然存在，其中，以下片区更是首当其冲。
西乡：6000套房子再度压垮西乡房价 【危险指数★★★★★】
西乡是深圳楼市泡沫最严重的片区，也是调整最明显的片区之一，从15000回到6000多，跌幅不能说不大，目前西乡的主流价格在7000-8000左右，与最高峰相比，房价已经腰斩，不过西乡的房价仍然有下跌的空间，到今年年底，主流房价会跌至5000-6000左右，最低价将是4***。
事实证明，没有价值支撑的西乡房价除了暴跌之外，别无选择。西乡的楼市上演的是量价跳水秀，纵然价格暴跌，成交也是惨淡，金海华府、金港华庭、富通城四期、泰华阳光海等都是在开盘的时候冲了一下，之后就无声无息了，最值得关注的是最近开盘的铭邸，铭邸拿出部分单位以6000多的新低价格入市，结果市场给与的回复是“言底尚早”。这也与实际情况相符，因为下半年西乡的可售房源将达到6000套，供给远远超过需求，房价再度暴跌无可避免。以下是西乡可售房源分布：
可售套数 已售
中熙香缇湾 728 0％
中信上六座 977 0％
富通城五期 -- 0％
中粮澜山 270+60 0％
凤凰雅居 562 0％
铭邸 481 30％
泰华阳光海 302+96+56 30％
金港华庭 1542 30％
富通城4期 444 30％
金海华府 999 30％
海语西湾 616 60％
桃源盛景 397 70％
其中，专家、剑客、开发商等用来忽悠深圳人民的所谓的碧海中心区是下半年重灾区，推盘量相当大，包括已开盘的积压严重的金港华庭、泰华阳光海、富通城四期、铭邸等，尾盘的槟城西岸，后市还有中熙香缇湾、中信上六座、富通城五期等，体量都非常大，可售房源超过4000套！短兵相接，价格战在所难免，在产品雷同的条件下，只有拼价格，谁有价格优势谁胜出。
其实，西乡是一个没有任何优势的片区，片区的最大特色是飞机噪音，事实上，将西乡定位为居住区是一个错误，西乡应该发展物流业，充分发挥其空港和海港优势，打造深圳西部的物流港区，和东部的盐田港比翼齐飞。
龙岗中心城：房价回到2005不是梦 【危险指数★★★★★】
龙岗中心城水蓝湾打广告说让房价回到2005年，广受关注与期待，事实上，龙城的房价回到2005年绝对不是梦，而是历史发展的必然，因为龙城房地产的供求严重失衡，供给是需求的N倍，而且供给还在不断的增加，基本每个月都有新的项目开工，另一方面龙城地域偏远，人气不足，对房地产的需求很小，而且在可以预见的将来需求不会有明显的增加，供过于求的系统性失衡注定龙城的房价要下跌。
对比一下二手房，位于龙城最核心地段、配套最完善的曾经第一名盘新亚洲花园目前的二手房最低价格已经跌破6000，再看看租金，目前新亚洲花园的平均租金在22元/平左右，宽松点按250倍的租售比来算，该盘的合理价格在5500左右，说明该盘二手房价格依然偏高，如果以龙城中心地段的新亚洲花园作为参照楼盘，那么，那些位于龙城边角料的楼盘值多少钱？按照级差地租估算，龙城的主流房价应该在4500-5000之间，因此龙城所有楼盘的房价还要跌30％～50％，才能到了一个相对均衡的位置。中海康城国际4980的价格吸引众多的关注者证明4500-5000是龙城目前市场比较合理的价格区间，可惜中海康城国际的4980只是作秀，有名无实，或者说只是用来忽悠和愚弄深圳人民的把戏，不过，不管怎么说，中海还是敢为人先的，如果说康城国际是先知先觉，那么水蓝湾可以说是后知后觉，至少能意识到房价会回到2005，究竟水蓝湾让房价回到2005是多少？我们拭目以待。
布吉：用实际行动印证“没有最低，只有更低” 【危险指数★★★★☆】
CCTV报道的郡临山6888元/平方米轰动全国，让人以为布吉的房价到底了，不过，才用了不到一个月的时间，郡临山创立的布吉新低记录很快被景园打破，景园最近推出的特价单位才6400元/平方米，然而这还不是最低，新的记录有出现了——蝴蝶堡打出了6222元/平方米的价格。“没有最低，只有更低”在布吉表现的淋漓尽致。在这些“新低”价的影响下，一向以坚挺著称的荔山公馆开始松动，新推的小户型折后可能破“8”。布吉的重灾区在石芽岭，供应集中，产品雷同，配套落后，交通不便等内因和楼市暴跌、开发商资金面临断裂等的外因，决定了该片区的房价压力超大，房价回到“5”字头的可能性很大。
前海：有关内之名，无关内之实 【危险指数★★★★☆】
前海虽然属于关内，但片区的位置、配套、环境等都不好，是关内的边角料，居住氛围远远不及一关之隔的宝安中心区，蜘蛛网般的高压线、浓烟滚滚的巨型烟囱、车山车海的月亮湾大道等等，这些每时每刻都在给前海带来各种各样的污染，都在给前海抹黑，而且这些都是硬伤，一时半会不可能改变，也就是说，前海垃圾级的区位价格一时半会改变不了，最可怕的是在这么垃圾的地方居然建了那么多垃圾的房子，供过于求，所以前海的房价在调整的大潮中价跌如山倒，迅速“破8”，前海的炒家全部欲哭无泪，怒发冲冠，开始了无奈的、无理的、漫长的维权之路，“破8”只是探路，下半年如果开发商的资金无法得到有效的补给，“破7”也指日可待。
不过，前海也有个别有先见之明和自知之明的开发商，如雷圳0755，能够率先“破8”，赢得了商机，所以卖的不错，虽然雷圳0755的房子很垃圾，但竞争对手也是垃圾，垃圾与垃圾比较，只能说是50步笑百步，大家本质上没有区别，价格优势压倒一切。前海最没有远见、最自以为是的开发商算是城市山林了，狮子大开口，开盘时要价3万，他还真以为深圳人民都会印钱啊，现在房价跌掉了一半也没人问津，任职于某知名代理公司的策划总监点评说，“城市山林错过了市场机会，在错误的时间以错误的价格开盘，假如当时均价定在2万，估计会取得不错的销售业绩，现在降价为时已晚，败局无法挽回”。
盐田：深盐第二通道不是救命稻草 【危险指数★★★★☆】
其实盐田和前海一样，“关内”有名无实，房地产除了别墅基本没有“外来人”关注，虽然盐田的普通住宅供应量不大，但是与其小得可怜的需求量来说，已经是“海量”供应了，盐田房地产的供需现状和龙岗中心城的类似，是系统性供需失衡，供过于求，需要通过下调房价来找到一个相对均衡的价格水平。
还清晰记得，去年去后方陆域看房的时候，某盘的销售人员大举盘点后方陆域的美好前景和该盘的优点，说绝对不会降价，结果没多久价格就从12000降到9000，另外一个楼盘在开盘前忽悠说“我们的产品不多，很多登记的客户担心买不到”，结果是开发商是担心卖不掉，价格也从11000降到8000多，这种鲜明的对比，让人强烈的感到房价的虚高，根据正常的投资回报率来估算，沙头角的合理房价在7000左右，后方陆域的合理房价在6000左右，所以盐田的普通住宅还有很大的泡沫。
曾几何时，盐田的开发商及其托极力忽悠“外来人”到盐田炒房，其中深盐第二通道被给予厚望，该通道被专家、剑客、开发商等喻为通往盐田的“滨海大道”，说什么深盐第二通道对盐田房地产的促进作用不亚于当年滨海大道开通对南山房地产的促进作用，具有讽刺性的是，一再延期的深盐第二通道终于开通了，然而盐田的房地产不但没有起色，反而更加惨淡，专家、剑客、开发商用来忽悠深圳人民的理论终于彻底破产了。
以上五个片区是深圳楼市的问题片区，高危片区，风险很大，需要谨慎对待，现金为王，观望为主，心动手不动，谁动谁后悔，因为目前的宏观环境对后市很不利：CPI仍然高企，金融调控仍然趋紧，股市暴跌市民财富严重缩水影响购买力，后奥运恐惧凸显；舆论方面，国家统计局说房地产暴利时代已经终结，调查显示百名经济学家认为房价仍处高位，工行报告认为房价9-10月普跌可能性大，专家呼吁政府救市遭13亿国人炮轰，地产名人王石说下半年的形势可能比我们想象的更严重，万科做好了最坏的打算······
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