深圳豪宅时代己从外围向中心区演变■中心区白领置业何方要早做打算
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■2008年深圳豪宅四起

　　　2008年的深圳，可谓豪宅四起。从最东边的洋畴湾花园到盐田的天麓，从南山的卓越维港和浪琴半岛到宝安的熙龙湾与龙华的香榭山。在深圳的不同区域，都出现了一批以大户型为主的“豪宅”，并且成交活跌。但是，这些豪宅的出现有一个特点，和福田中心区有一定的距离。或者说深圳新房的纯大户豪宅还没有进入福田区域。然而，近日笔者走访福田将售楼盘时意外发现，深圳的豪宅时代己从外围向中心区演变，福田近期将现一批纯大户豪宅。

■稀缺供应的福田将上演纯大户楼盘

　　　近年来，因为福田的土地供应日益减少，建成区域面积己趋于饱和，在近年来的福田区所上市的新盘中都以中小户型为主。以2008年入市的楼盘为例，到目前为止福田区在2008年新入市的楼盘仅有3个，分别是华盛领域、迷你新居、水木澜山，这三个楼盘不仅以小户型为主，并且有一个共同的特点，全部和宽阔的主干道紧邻。除了迷你新居是工业厂房配套产权短（仅余产权39年）销售均价在11000元/平外，紧邻北环大道的华盛岭域和依皇岗路而建的水木澜山入市均价都达到了16000元/平。而正是他们，给了大家的印象就是福田区的房子就是中小户型。但是，这一切，将在8月底巅复。因为他们来了！

■福田区最小建筑面积在150平的二个大盘将于8月入市

　　　珑园，位于车公庙区域天安数码城内，项目占地面积约35000平方米，建筑面积约12万平方米。由7栋32-42层高层建筑组成。

　　　四季山水，位于梅林龙尾路东侧，项目占地面积约4万平米，建筑面积约15万平米。

　　　我们来看这二个楼盘的共同之处：

　　　1）二个楼盘的建筑风格全是2梯2户的纯板楼设计，大户型都按3梯2户进行配置，第3梯为工人专用电梯。纯板楼设计，小高层1梯2户，高层2梯2户的配置是豪宅的基本条件之一。

　　　2）二个楼盘的共性之二，最小户型的建筑面积都在150平以上。走进二个楼盘，售楼员在了解你的需求之后，第一时间告诉你，他们的最小建筑面积是150以上的三房。如果你开始告诉他们的需求在150平以下，那么这二个盘都不适合你。在这二个盘，房间不是为了居住而设计，房间是为了生活而筑造，150平在这里就是只做了三房，非常舒适宽敞的房间和客厅。特别是四季山水，客厅的开间最小的都有5米7，主卧的开间都在4米以上，主卧的开间大过很多房子的客厅了。

　　　3）二个楼盘所处地段都相对安静。在福田这样的区域，想要找到一个相对安静的楼盘确实难了。比如上面说的华盛领域，迷你新居和水木澜山，做为福田区2008年目前为止仅售的3个新盘，全部紧邻城市主干道。也就是在网上大批网友痛骂的，住在主干道旁，那日子如何过啊。但不在主干道旁，又想住福田，那就准备买大房大户吧。珑园地处高尔夫旁，虽然和滨海大道、深南大道不远，但噪声在这里己化为最小。而四季山水也是一样，依塘朗山而建，远离城市主干道。

　　　4）二个楼盘都处于成熟生活区。珑园所处地段，开个车几分钟要有的都有，想要啥基本都有啥。四季山水也一样，周边生活配套齐全。都是地处熟地，建成区。

　　　5）二个楼盘的第五个共同特点就是，估计都会在近期入市。初步估计这二个盘的入市时间在8月底9月初。

■福田区域建大户豪宅对楼市的影响

　　　1）福田区应该是深圳购买力最强劲的区，是深圳精英的聚集地。但福田区的商品房供应是全市六区中最小的。一个最强劲的区域却要面对最小的供应，这样的现实让工作在福田的白领郁闷之极。而这本来就不多的供应还要建起大户豪宅，让白领们更是唯有叹气。

　　　2）珑园和四季山水的高端定位，让白领们开始早做外出置业的准备，比如东可到布吉龙城、中可前往龙华、西可到前海宝中。再远估计也去不了。虽然这些地方偏僻配套不好，但100万在这些地方还是可以搞个三房的，而100万在珑园和四季山水连首付都成了问题。

　　　3）二个楼盘的价格将直接影响整个福田区域的价格。比如珑园，根据其销售人员透露，其一期开盘均价在30000元/平左右，如此价格必将让福田的价值让大家重新审势。而四季山水的价格工作人员没有透露，但估计在18000-20000元/平左右，低到15000元/平的可能应该没有。不仅是因为如水木澜山和华盛领域的开盘价都16000元/平了，就是四季山水东侧的嘉鑫阳光开盘价都在18000元/平。四季山水无论是在品质，地段，品牌，园林，小区等等都高于这些楼盘，所以如果开盘均价低于18000万元/平，将直接把梅林片区整个房价带入低谷，并有可能引发抢购现象。所以四季山水的开盘价不会到15000元/平，但不排除有较低的特价出现。但也不排除四季山水的开盘均价超过2万元/平达到2万五的可能。

■2008年的深圳或许是一个豪宅年

　　　在福田，珑园和四季山水只是深圳豪宅群中的微小一个。比如在罗湖，百仕达东郡广场也以豪宅为己任，用价格和大户说话。在关外这样的例子就更多了，比如龙岗中心城，大户遍地都地是，从公园大地到龙城国际、公元盛世、依山群、君悦龙庭等等。哪怕是在横岗那样的穷乡僻壤之地，也全是大宅供应，横岗的三个在售楼盘中海大山地、振业城、信义锦绣花园2008年可售房源中，低于150平米的房子估计也就一百套左右。在平湖的风凰山一带，和黄的项目更是以别墅为主，和黄边上的一个项目九号院馆也都是大户。龙华的水榭山，星河丹堤更是用关内的名义诉说着大户的时代。而南山区不仅有在售的卓越维港和浪琴半岛，还有将售的皇庭世纪和半岛城邦等等。

　　　这些片区的豪宅当中，唯有福田区最具优势，城市中心，精英聚集地，繁华与实力共在。而福田的珑园和四季山水也备受地产从业人士关注，因为这二个盘将定局2008福田楼市！

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