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一、土地类
1、土地用途包括哪些种类？
答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
2、如何了解土地来源及性质？
答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。
3、有哪些土地属于集体土地？
答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
4、对集体土地使用权有哪些规定？
答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。
《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
5、什么是行政划拨用地？
答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。
6、什么是土地使用权出让？
答：土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。
7、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？
答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年；
(二)工业用地五十年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(五)综合或者其他用地五十年。
另外，加油站、加气站用地为二十年。
8、通过出让方式取得土地使用权后，是否就可以处分该宗土地？
答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十五条的规定，土地使用权出让合同签订后，土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前，可以占有和使用该宗土地，但不得处分。
9、土地使用权出让合同包括哪些内容？
答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备以下主要条款：
(一)双方当事人的姓名或者名称、地址；
(二)出让土地使用权的宗地号、面积；
(三)土地使用年期及起止时间；
(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；
(五)交付土地的时间；
(六)规划、市政设计要点；
(七)项目竣工提交验收时间；
(八)市政设施配套建设义务；
(九)使用相邻土地和道路的限制；
(十)建设附属、附加设施的项目及义务；
(十一)违约责任；
(十二)当事人认为必要的其他条款。
出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
10、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更？
答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。
对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，并按有关规定办理变更登记。
11、土地使用权的出让方式有哪些？
答：土地使用权出让包括协议、招标、拍卖、挂牌出让四种方式。
12、有哪些土地使用权出让需通过招标、拍卖或挂牌出让方式进行？
答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》和《深圳经济特区土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标、拍卖或挂牌出让的方式出让。
13、哪些土地使用权出让可采取协议方式？
答：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：
（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；
（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；
（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；
（四）军事用地。
14、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？
答：根据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：
（一）属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；
（二）市政府以土地入股合作的项目用地。
15、什么是土地的挂牌交易？
答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限不少于30日。
公告期限届满，按照以下规定确定能否成交：
（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；
（二）在规定期限内有二个以上申请人的，允许多次报价，土地使用权应由出价高者获得。报价相同的，由在先报价者获得；
（三）若在规定期限内没有申请人,或者只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。
报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。
申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。
16、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？
答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，下列土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行：
（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让；
（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地使用权，通过招标、拍卖或挂牌出让方式重新出让；
（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后进行的土地使用权转让；
（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；
（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；
（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选择改造单位的；
（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；
（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；
（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；
（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。
17、在哪些情形下，土地使用权终止？
答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》，有下列情形之一的，土地使用权终止：
(一)出让合同规定的年期届满；
(二)土地灭失；
(三)土地使用者死亡而无合法承继人；
(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；
(五)用地单位迁移或者被依法注销的；
(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；
(七)法律、法规规定的其他情形。
18、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？
答：根据《深圳市土地交易市场管理规定》的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：
（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；
（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；
（三）投标人或竞买人互相串通压价的；
（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。
属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
19、有哪些土地批文或权属证明无效？
答： 深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。
无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。
20、如何了解地价是否交清？
答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；
对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。
21、未交清地价的房地产是如何处理的？
答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。
土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。
土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还 ，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。
22、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？
答：根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：
（一）出让合同规定的年期届满的；
（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；
（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；
（四）法律、法规规定的其他情形。
23、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？
答：根据《深圳市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：
（一）公共利益需要的；
（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；
（三）用地单位迁移或被依法撤销的；
（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。
24、什么情况下，需缴纳土地使用费？
答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。
同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。
25、土地使用费缴纳人是如何确定的？
答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：
（一）以土地投资入股与他方兴办合资、 合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人， 但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；
（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；
（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前， 经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；
（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；
（五）共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。
26、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？
答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：
（一）国家机关、人民团体、 部队以及个人使用的非营利性用地；
（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；
（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；
（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；
（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；
（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。
27、有哪些用地免缴或减收土地使用费？
答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地免缴或减收土地使用费：
（一）新开工的基建工程，自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止， 减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的， 经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；
（二）经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；
（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；
（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地使用合同书》生效之日起，免缴土地使用费五至十年；
（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；
（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。
28、为什么要征收土地使用费?土地使用费有何用途？
答：征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现，是政府加强土地管理，合理配置土地资源的经济手段。土地使用费的收入，用于特区国土资源的保护开发、优化利用的行政管理。
29、什么是土地的级别和土地的类别?
答：土地由于区域和位置的不同而产生的经济价值也不同，根据不同区域和位置反映土地差异的叫土地的级别。不同土地的用途也会产生不同的经济价值，根据不同用途反映土地差异的叫土地类别。
30、土地使用费征收标准是什么?
答：土地使用费征收标准：
a、一九八八年一月三日《深圳经济特区土地管理条例》实施后，通过协议、招标、拍卖方式有偿取得土地使用权(以下简称有偿用地)的，区分商品房及非商品房用地，按甲种收费标准征收(见表A)。
表A 甲种土地使用费征收标准
单位：元/M2年
b、一九八八年一月三日之前通过行政划拨，无偿取得土地使用权(以下简称行政划拨用地)的，按乙种土地使用费征收标准征收(见表B)。
表B 乙种土地使用费征收标准
单位：元/M2年
注：一类指各类商业、办公用地；二类指各类居住用地；三类指工业、仓储、交通运输、电讯、供水、供电等用地；四类为露天场地、堆场；五类为种养、畜牧用地。
31、征收土地使用费的起始时间是什么?
答：有偿用地以《土地使用权出让合同书》或《房地产买卖合同》生效之日起征收土地使用费；行政划拨用地以划出用地红线图之日起征收土地使用费。
32、土地使用费按什么原则计算?
答：土地使用费按土地的实际面积、实际用途征收。
33、缴费人应在什么时间缴纳土地使用费?
答：土地使用费按年征收，缴费人应于每年十月一日前一次过缴清当年土地使用费。
34、如何办理土地使用费征收手续?
答：从未交过土地使用费的客户必须先到分局的办文大厅办理土地使用费初始登记，建立土地使用费档案，取得土地使用费登记编号和缴费登记证。如果业主及物业的土地的用途、性质、权属、数值等发生变化，应及时办理土地使用费的变更登记。
35、土地权属变更的，应如何办理土地使用费手续?
答：土地权属变更的，房地产发生转移，权利人发生变化，卖出方和买入方的土地使用人应在办理产权登记这时，同时到分局征收科办理土地使用费手续，更改缴费登记证，卖出方办理“变更登记”核减土地使用费，买入方办理“初始登记”或“变更登记”核增土地使用费。
36、不按期缴纳土地使用费会受到何种处罚?
答：不按期缴纳土地使用费的，除限制其单位到规划国土部门办理其他一切业务，并从滞纳之日起每日加收未缴数额千分之五的滞纳金。
滞纳金的计算按复利法计算，计算公式为：P=X·(1+r)^n，
其中：P—本金与滞纳金总和；C—第一年的土地使用费本金
r=5‰罚款利率；n—滞纳天数
例如：X=100元，滞纳2年，滞纳天数为2*365=730(天)，则
P=100*(1+5‰)^730=3813(元)
37、为什么到规划国土部门办理业务都要出具《已缴土地使用费证明》?
答：土地使用费的征收是每年都进行的例行工作，为落实和监督各个单位按期缴费，要求各办事单位到征收科核查是否缴交当年土地使用费，并开出《已缴土地使用费证明》。
38、办理土地使用费征收有什么便民服务?
答：1、缴款数额大的单位可申请分期交款；2、可申请办理银行自动托收和划帐业务，业主可免去上门打缴费单和交款的麻烦，收款收据由征收科邮寄给业主。
39、政府为什么开征临时(短期)地租?
答：现实中存在不少无手续或手续不全的用地和建设行为，这些项目因为没补交地价，以较低的用地成本获取了超额利润。如果套用合法建筑物的征收标准对这些项目征收土地使用费，既造成了土地使用费收入的流失，又造成了对遵纪守法用地单位的不公平。因此，根据市政府的有关规定，需对无合法手续的临时建筑用地、擅自增加容积率或临时(短期)改变土地用途的用地开征临时(短期)地租。
40、开征临时(短期)地租的范围?
答：1、未经批准的临时建筑用地；2、超过批准期限使用的临时建筑用地；3、未全部办妥用地手续但已在使用的临时建筑用地；4、擅自改变土地用途的建设用地；5、擅自增加容积率的建设用地。
41、临时(短期)地租的征收标准及原则?
答：临时(短期)地租按临时土地租金标准征收(见表C)。征收面积原则上按土地面积计算。每年征缴一次，缴费时间为每年9月1日～11月30日；征收数额较大的可以分期缴付。土地使用者应如实申报用地情况，隐瞒不报者，一经查出，可以追收多一年的临时(短期)地租。 
备注
依据深府[1990]206号文，收取临时（短期）地租后，将不再征收土地使用费。菜篮子工程的认定按照深府[1997]136号文的规定执行。高科技企业需有市政府确认文书为证。
表中土地等级、类别与深规土字[1994]92号文规定相同。土地类别：一类指各类商业、办公用地；二类指各类居住用地；三类指工业、仓储、交通运输、电讯、供水、供电等用地；四类为露天场地、堆场；五类为种养、畜牧用地。
42、缴纳临时(短期)地租后违法用地及违法建筑是否合法化?
答：临时(短期)地租缴费凭证不作为违法用地和违法建筑合法化的依据。国家建设或政府环境综合治理需要收回在有关用地、拆除违法建筑或要求恢复原状的，有关单位和个人必须服从，政府不作任何补偿。对于不按规定交纳临时用地租金的，该临时建筑若属违法违章性质(包括到期的临时建筑)，由市规划与国土资源局依法强制拆除。
43、改交临时(短期)地租的单位，还要交土地使用费吗?
答：不用。临时(短期)地租与土地使用费不可以同时征收。
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